Autorização de reforma não afasta obrigação de devolver imóvel

O tribunal de primeiro grau do Paraná confirmou que, mesmo havendo anuência do locador para intervenções e sem laudo de vistoria inicial, o locatário continua obrigado a restituir o imóvel nas condições em que o recebeu. A juíza da 10ª Vara Cível da Região Metropolitana de Curitiba condenou empresa locatária a indenizar a proprietária pelos custos de recomposição do imóvel comercial adaptado para clínica médica, com apuração do valor em liquidação de sentença.

Contexto

A controvérsia gira em torno de práticas comuns nas locações comerciais: benfeitorias para adaptação do imóvel e a eventual ausência de formalização técnica do estado anterior (vistoria de entrada). O tema assume relevância prática crescente diante da frequência de reformas para instalação de atividades e da precariedade documental em contratos empresariais. Existem decisões variadas nos tribunais sobre quando benfeitorias incorporam-se ao imóvel, acarretando direito a retenção ou indenização, e quando configuram obrigação de desfazimento. A Lei do Inquilinato regula especificamente o dever do locatário de devolver o bem na forma original, o que costuma colidir com o argumento da incorporação das benfeitorias ao patrimônio do locador ou da autorização prévia para execução das obras.

O que foi decidido

A juíza considerou provado que a locatária promoveu intervenções estruturais — entre elas colocação de piso, forro em gesso, revestimentos, pintura e divisórias — necessárias à operação de uma clínica médica. Apesar de não haver termo de vistoria de entrada assinado, a magistrada utilizou outros elementos probatórios constantes dos autos para demonstrar que o estado do imóvel foi alterado e não restituído conforme estipulado contratualmente. Rejeitou-se a tese de que a ciência da proprietária às obras equivaleria a renúncia automática ao direito de receber o imóvel nas condições pactuadas. Assim, firmou-se a conclusão de que a anuência para adaptação não legitima o locatário a manter obras que descaracterizem o bem ao término da locação, cabendo indenização para restauração.

Base normativa e precedentes

• Art. 23, Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — estabelece as obrigações do locatário, entre elas devolver o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas deteriorações naturais pelo uso.
• Art. 421, Código Civil (Lei 10.406/2002) — princípio da função social do contrato, que orienta a interpretação das obrigações contratuais e eventuais limitações à autonomia negocial.
• Art. 422, Código Civil (Lei 10.406/2002) — dever de boa-fé objetiva nas relações contratuais; relevante para avaliar intenções e condutas das partes quanto às benfeitorias.
• Lei 13.105/2015 (CPC) — regras gerais sobre procedimento civil, inclusive liquidação de sentença para apuração do quantum devido quando reconhecida a obrigação de indenizar.
• Jurisprudência consolidada do tribunal — decisões anteriores têm admitido a comprovação por meio de elementos probatórios diversos quando ausente vistoria formal de entrada, condicionando a indenização ao diagnóstico fático das modificações.

Impacto prático

• Para advogados de locadores: reforça a estratégia de pleitear indenização por restauração mesmo quando não houver termo de vistoria, desde que existam provas suficientes das alterações; reforça necessidade de pedir laudo técnico e perícia na instrução.
• Para advogados de locatários: alerta sobre a limitação da alegação de autorização do locador como defesa plena; recomenda a preservação documental (autorizações por escrito, projetos, atestados técnicos) e cláusulas contratuais que disciplinem destino das benfeitorias.
• Para empresas e comerciantes: risco financeiro de despesas de recomposição ao desocupar imóvel adaptado; devem prever acordos sobre benfeitorias (com ou sem indenização) e cláusulas sobre transferência ou demolição das obras.
• Para proprietários: reforça o direito contratual e legal de receber o imóvel em condições pactuadas, mesmo quando permitiram reformas, diminuindo o risco de incorporação gratuita de benfeitorias indesejadas.

O que observar

• Prova técnica: quando não há vistoria inicial, o êxito da pretensão indenizatória depende da robustez probatória (documentos, fotos, perícia, depoimentos) que demonstrem o estado recebido e as intervenções executadas.
• Liquidação e limites: a condenação determinou que o valor será aferido em liquidação de sentença e limitado aos serviços estritamente necessários à recomposição, o que exige instrução probatória focada em medição e orçamentos técnicos.
• Cláusulas contratuais específicas: contratos empresariais podem prever regras sobre benfeitorias úteis e necessárias, convenções sobre indenização ou obrigação de desfazimento — redigir cláusulas claras pode evitar litígios.
• Recursos e modulação: da decisão cabem recursos próprios; é possível que instâncias superiores adotem critérios mais rígidos quanto à prova da autorizaçã o e da incorporação, ou modularem efeitos conforme políticas de segurança jurídica.

Conclusão: a decisão reafirma o caráter mandatório da obrigação de restituição prevista na Lei do Inquilinato e demonstra que a anuência do locador e a ausência de vistoria formal não são, por si só, excludentes da responsabilidade do locatário. Para o meio jurídico, a lição prática é dupla: documentar com rigor entradas e saídas de imóveis e negociar, em contrato, o destino das benfeitorias para mitigar riscos futuros.