Rescisão por atraso em multipropriedade e reversão de multa contratual

Decisão em síntese: O juízo da 3ª Vara Cível da comarca de Ibirité reconheceu que a impossibilidade de registrar unidade em multipropriedade decorrente de falta de regularização do empreendimento caracterizou inadimplemento da vendedora, rescindiu o contrato, determinou a restituição integral dos valores pagos e aplicou a cláusula penal contratual de 30% em favor do comprador, convertendo a sanção prevista originalmente para o comprador contra a vendedora.

Contexto

A multipropriedade e outros modelos alternativos de fruição imobiliária têm gerado litígios sobre a efetividade da entrega do bem e a responsabilidade pela regularização registral. Diferenças recorrentes envolvem: (i) a distinção entre risco empresarial e caso fortuito/força maior; (ii) a possibilidade de retenção de valores previstos em contrato quando da rescisão; e (iii) a aplicação de normas consumeristas frente às cláusulas contratuais que onerem o adquirente. No mercado de multipropriedade, a inscrição e escrituração do empreendimento são elementos essenciais para que o adquirente exerça titularidade e fruição plena, de modo que a demora na regularização pode inviabilizar a finalidade do contrato.

A controvérsia se insere ainda no debate sobre se eventos extraordinários, como a pandemia de covid-19, exoneram a responsabilização das incorporadoras por atraso na entrega ou na regularização, ou se tais riscos integram a atividade empresarial, permanecendo a responsabilidade pelo inadimplemento. Jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou diretrizes sobre efeitos da rescisão e devolução de quantias, além de permitir, em situações excepcionais, a incidência de cláusula penal em desfavor do vendedor quando a culpa recair sobre este.

O que foi decidido

O magistrado concluiu que havia relação de consumo — logo, aplicáveis as normas protetivas do consumidor — e que a responsabilidade pelo não registro da fração ideal era exclusiva das empresas demandadas. Elementos probatórios juntados aos autos demonstraram a ausência de previsão para conclusão da escrituração do empreendimento, sem contestação efetiva por parte das rés quanto à impossibilidade de registro.

Rejeitou-se a alegação de força maior evocada em razão da pandemia: o juiz entendeu que os efeitos da crise sanitária integram o risco do negócio das incorporadoras, caracterizando fortuito interno que não afasta responsabilidade por atraso na regularização. Em razão da mora exclusiva da vendedora, aplicou-se a orientação da súmula 543 do STJ, reconhecendo o direito do comprador à restituição imediata e integral das parcelas pagas, sem retenção.

Além disso, o juízo adotou a compreensão acolhida no Tema 971 do STJ para estender a eficácia da cláusula penal prevista no contrato — originalmente destinada ao inadimplemento do comprador — em situação de culpa exclusiva da vendedora, convertendo a sanção contratual em favor do adquirente. Assim, foi fixada multa de 30% sobre o valor contratual a ser paga pelas empresas.

Por fim, declarou rescindido o contrato por culpa exclusiva da vendedora, condenando-as à devolução integral dos R$ 22,5 mil pagos pelo comprador e ao pagamento da multa contratual, com fundamento nas provas e na responsabilidade objetiva/relacional derivada da relação de consumo.

Base normativa e precedentes

• Art. 6º, CDC (Lei 8.078/1990) — prevê proteção contra práticas e cláusulas abusivas e assegura direitos básicos do consumidor, incluindo a proteção contratual e a efetiva reparação.
• Art. 30 e seguintes, CDC — disciplina sobre informações e práticas comerciais que se relacionam com a oferta e formação de contratos de consumo (aplicabilidade subsidiária à multipropriedade enquanto relação de consumo).
• Súmula 543, STJ — estabelece que, quando a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva do vendedor, o adquirente tem direito à restituição integral das quantias pagas, sem retenção.
• Tema 971, STJ — entendimento que permite, em determinadas circunstâncias, a aplicação da cláusula penal contratual em desfavor do devedor que deu causa à resolução, mesmo que a cláusula previsse originalmente sanção para o comprador.
• Arts. 408 e 413, Código Civil (Lei 10.406/2002) — regimes gerais da cláusula penal e limites à sua fixação, relevantes para a análise da conversão da penalidade.
• Princípio do risco do empreendimento (jurisprudência consolidada) — sustenta que riscos típicos da atividade empresarial não se confundem com caso fortuito/força maior capaz de exonerar responsabilidade em face do consumidor.

Impacto prático

• Para advogados de consumidores: a decisão reforça fundamentos para pleitos de rescisão contratual quando a regularização imobiliária impede o registro ou fruição do bem; é relevante a produção probatória que demonstre a impossibilidade objetiva do registro e a culpa exclusiva do fornecedor.
• Para incorporadoras e administradoras de multipropriedade: a sentença alerta para o risco de que cláusulas penais contratuais direcionadas ao comprador sejam invertidas pelo Judiciário quando a mora ou inadimplemento for atribuível ao vendedor; exige maior cautela na gestão de prazos de regularização e nas comunicações com adquirentes.
• Para peças processuais em curso: a aplicação da súmula 543 do STJ indica caminho seguro para pedidos de devolução integral sem retenção, desde que demonstrada a culpa do vendedor; a invocação de força maior em razão da pandemia pode revelar-se insuficiente se os efeitos estivessem dentro do risco empresarial.
• Para a política contratual: demonstra-se relevante revisar redações contratuais sobre retenções e cláusulas penais, antecipando regras claras sobre hipóteses de rescisão por culpa do vendedor e mecanismos de mitigação de riscos.

O que observar

• Prova e tese fática: decisões de primeiro grau tendem a pender conforme o nível de prova documental sobre a impossibilidade de registro; planear prova técnica e comunicações contratuais é essencial.
• Recursos e modulação: cabe recurso às instâncias superiores; tribunais de segundo grau e o STJ poderão modular efeitos, especialmente quanto à extensão da cláusula penal e eventual compensação de valores. A uniformização do tema dependerá da atuação dos tribunais sobre casos análogos.
• Limites da cláusula penal: embora o juízo tenha aplicado a cláusula penal de 30%, resta sempre exame sobre razoabilidade e limite previsto no Código Civil (art. 413) caso haja alegação de onerosidade excessiva.
• Risco de precedentes contraditórios: alguns tribunais poderão aceitar retenções contratuais pactuadas, especialmente se houver demonstração de ônus efetivo ou contraprestação prestada; por isso, a estratégia processual deve abordar tanto a matéria fática quanto princípios protectores do consumidor.

Em síntese, a decisão confirma tendência judicial de privilegiar a proteção do consumidor em contratos de multipropriedade quando a regularização registral — condição essencial para a fruição e titularidade — não se concretiza por culpa do fornecedor, com respaldo nas orientações do STJ sobre devolução imediata e possibilidade de aplicação da cláusula penal em desfavor do inadimplente vendedor.