STJ autoriza ação individual do comprador para exigir obras em áreas comuns

O Superior Tribunal de Justiça reconheceu a legitimidade ativa do comprador de unidade imobiliária para ajuizar ação individual contra a construtora com o objetivo de exigir a conclusão de obras de infraestrutura nas áreas comuns do empreendimento, ainda que o direito discutido possua natureza coletiva e transindividual.

Contexto

A controvérsia sobre a possibilidade de ação individual para defesa de direitos coletivos em condomínios e loteamentos revela uma tensão clássica no direito privado brasileiro: a delimitação entre a esfera coletiva (que afeta a comunidade inteira de condôminos ou lotistas) e a proteção individual (que resguarda o proprietário de unidade específica). Tradicionalmente, o ordenamento jurídico distingue entre legitimação ordinária (do titular do direito lesado) e legitimação extraordinária (aquela conferida a representantes para defesa de direitos alheios), cada uma com seus próprios instrumentos processuais e requisitos.

O caso que chegou ao STJ envolveu um comprador de lote que buscou, em ação individual, compelir a construtora a completar obras de infraestrutura nas áreas coletivas do loteamento. A sentença foi favorável ao comprador, condenando a empresa ao cumprimento da obrigação e ao pagamento de multa por atraso. O Tribunal de Justiça de Goiás manteve a condenação, reconhecendo simultaneamente que o direito em questão tinha caráter coletivo, mas não negando a legitimidade do autor para buscar sua tutela em sede individual. A construtora, então, recorreu ao STJ argumentando que faltava legitimidade ao comprador e que a causa deveria ser extinta sem julgamento do mérito.

O tema é relevante porque afeta milhares de relações de consumo imobiliário no Brasil: o comprador que adquire lote ou apartamento frequentemente depende de que a construtora finalize infraestruturas de uso comum para que a unidade se torne plenamente útil e valorizada. A demora ou omissão nessas obras prejudica não apenas o interesse abstrato da comunidade, mas também o patrimônio e os direitos específicos de cada proprietário.

O que foi decidido

A 3ª Turma, sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi, firmou posição de que o comprador possui plena legitimidade ativa para ajuizar ação individual de obrigação de fazer destinada a exigir a realização de obras em áreas comuns, independentemente de sua classificação jurídica como direito coletivo.

O colegiado partiu do reconhecimento de que a obra em área comum configura, de fato, direito coletivo em sentido estrito, caracterizado como transindividual e indivisível—ou seja, beneficia ou prejudica igualmente todos os proprietários das unidades do empreendimento, não sendo possível satisfazer o direito de uns sem satisfazer o de outros. No entanto, a maioria do tribunal entendeu que essa natureza coletiva não impede que cada particular busque individualmente a tutela jurisdicional para exigir o cumprimento da obrigação.

A lógica que fundamentou a decisão repousa em dois pilares principais. Primeiro, a relatividade do inadimplemento: ainda que o direito às obras seja coletivo em seu efeito gerador (beneficia todos), a falta delas afeta a esfera jurídica particular de cada proprietário, repercutindo no valor de sua unidade, no exercício de seu direito de propriedade e na utilização adequada do bem adquirido. Segundo, a incompatibilidade entre a flexibilidade do sistema de proteção ao consumidor e a rigidez processual de exigir legitimação extraordinária: o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), ao estabelecer em seu artigo 104 que "as ações coletivas previstas neste código não excluem a possibilidade de o consumidor exercer a ação de reparação", cristaliza o princípio de que a tutela coletiva coexiste com a individual.

Base normativa e precedentes

• Art. 5º, XXXV, CF/88 — Garantia fundamental do acesso à Justiça; ninguém será excluído de apreciação de lesão ou ameaça a direito.

• Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) — Sistema de proteção que reconhece múltiplas vias de acesso; Art. 104 especificamente permite ações coletivas e individuais como complementares, não excludentes.

• Arts. 30 e 35 do CDC — Obrigam o fornecedor a entregar produto ou serviço conforme anunciado e permitem ao consumidor exigir cumprimento na recusa.

• Lei 4.591/1964 (Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias) — Disciplina direitos e obrigações dos proprietários de unidades autônomas e das áreas comuns.

• Lei 10.406/2002 (Código Civil) — Arts. 1.331 a 1.358 regulam o condomínio; as obrigações relativas às partes comuns vinculam todos os proprietários simultaneamente.

• CPC 2015 (Lei 13.105/2015) — Arts. 17-20 definem legitimidade ativa ordinária; a decisão do STJ reafirma que legitimidade ordinária não é impedida pelo fato de o direito ter dimensão coletiva.

Impacto prático

A decisão produz efeitos imediatos e duradouros para múltiplos atores:

• Compradores e proprietários — Podem ingressar individualmente em juízo sem necessidade de esperar ação coletiva organizada por sindicatos, associações ou Ministério Público, acelerando a obtenção de tutela e reduzindo obstáculos procedimentais. Não precisam demonstrar interesse jurídico extraordinário; basta a qualidade de proprietário lesado.

• Construtoras e incorporadoras — Viram-se expostas a multiplicação de ações individuais paralelas tratando do mesmo tema (obras em área comum), o que aumenta custos processuais, risco de condenações repetidas sobre fatos idênticos e possibilidade de sentenças contraditórias.

• Tribunais de origem — Ganham competência pacífica para conhecer dessas demandas em primeira instância, sem necessidade de rejeitar pedidos por falta de legitimidade; o acolhimento do STJ reduz recursos desnecessários.

• Litigância de consumo imobiliário — O fluxo de ações individuais relacionadas a obras em condomínios e loteamentos tende a aumentar, em particular em empreendimentos onde há atrasos, paralisações ou omissões de infraestrutura (ruas, iluminação, saneamento, espaços comuns).

• Multas contratuais e indenizações — A condenação originária ao pagamento de multa contratual pelo atraso foi mantida, sinalizando que não se trata apenas de obrigação de fazer, mas também de responsabilidade pelo inadimplemento prolongado.

O que observar

Ausência de modulação de efeitos — O STJ não modulou a decisão (art. 927, CPC) nem limitou sua aplicação temporal, o que significa aplicação imediata a casos em curso.

Coexistência de ações individuais e coletivas — A decisão não proíbe ação coletiva simultânea ou posterior sobre o mesmo tema; existe potencial para fragmentação processual (múltiplas ações, possíveis sentenças desencontradas sobre prazos ou formas de execução). Recomenda-se aos operadores atenção a conflitos de competência e a eventual cumulação de demandas.

Prescrição e caducidade — A legitimidade não afasta prazos prescricionais; o comprador deve observar os prazos de prescrição para ação de obrigação de fazer (comumente 10 anos, pelo Código Civil) e eventuais cláusulas de caducidade previstas no contrato ou legislação especial.

Danos morais em relação jurídica de consumo — A repercussão no valor do imóvel e no exercício de propriedade pode ensejar também pedido de reparação por danos morais (afetos à dignidade e ao direito de propriedade), questão que pode ainda gerar controvérsias em futuros julgados.

Intervenção de terceiros e litisconsórcio — Embora a ação seja individual, a presença de múltiplos proprietários lesados e a natureza coletiva do direito podem levantar questões sobre necessidade de litisconsórcio facultativo (CPC, art. 113) ou intervenção de associações de moradores.

Regulamentação complementar — A decisão não estabelece critérios para cálculo de indenizações em casos de proprietários com unidades de tamanhos ou valores distintos; essa questão permanece aberta para desenvolvimento jurisprudencial nos tribunais de origem.