TJ/SP estende responsabilidade solidária em multipropriedade a gestoras

A 26ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a responsabilidade solidária de duas empresas ligadas à comercialização e gestão de empreendimento de multipropriedade, estendendo a elas os efeitos de condenação já imposta à incorporadora responsável pelo projeto, em ação que buscava rescisão contratual e restituição de valores pagos por consumidores.

Contexto

A controvérsia sobre a responsabilidade de atores na cadeia de fornecimento de produtos e serviços ganhou dimensão relevante no contexto de empreendimentos imobiliários de multipropriedade, modelo no qual múltiplos adquirentes possuem direitos sobre a mesma unidade em períodos alternados. Nesses projetos, diversos agentes econômicos costumam participar da operação: a incorporadora (responsável pela construção e alienação), empresas de gestão (que administram as unidades e cobram taxas), e empresas de comercialização (que intermediam a venda das cotas). A questão central reside em determinar qual ou quais desses agentes respondem solidariamente pelos danos causados aos consumidores, especialmente em cenários de rescisão contratual e restituição de valores.

A jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça paulista, antes desta decisão, apresentava oscilações quanto à caracterização da legitimidade passiva de empresas de gestão e comercialização em ações dessa natureza. O reconhecimento de que essas empresas integram efetivamente a relação de consumo — e não meros terceiros — constitui avanço interpretativo relevante para o direito consumerista aplicado ao setor imobiliário.

O que foi decidido

Em primeira instância, a 4ª Vara Cível de Guarulhos havia reconhecido o direito dos compradores à rescisão contratual e fixado restituição de 80% dos valores desembolsados, porém imputando a condenação apenas à incorporadora. As duas empresas de gestão e comercialização foram excluídas da demanda sob o argumento de falta de legitimidade passiva.

Ao analisar o recurso interposto pelos consumidores, a 26ª Câmara reformou parcialmente a sentença. A relatora, desembargadora Maria de Lourdes Lopez Gil, concluiu que as empresas recorridas atuavam como parceiras econômicas dentro da mesma cadeia produtiva do empreendimento e, portanto, integravam a relação jurídica com o consumidor. Embora não figurassem formalmente como signatárias do contrato principal de compra e venda, mantinham vínculo econômico direto com a operação e exerciam atividades essenciais à comercialização e gestão das cotas.

O colegiado destacou elementos concretos de participação: uma das empresas havia emitido documentos referentes ao parcelamento do saldo devedor dos adquirentes, enquanto a outra atuou na intermediação e divulgação do empreendimento. Essas circunstâncias, segundo a corte, evidenciam a existência de uma rede contratual que justifica a aplicação das regras de responsabilidade solidária previstas na legislação consumerista. A decisão também invocou precedente da própria 26ª Câmara em processo anterior envolvendo o mesmo empreendimento, consolidando entendimento sobre a atuação direta dessas empresas.

Base normativa e precedentes

• Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) — Define fornecedor como toda pessoa física ou jurídica que desenvolve atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. A responsabilidade solidária dos fornecedores na cadeia é estrutura central do microssistema consumerista.

• Art. 7.º, CDC — Estabelece que os direitos previstos no Código não excluem outros decorrentes de relações de consumo, aplicando-se ao setor imobiliário por força de jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça.

• Jurisprudência consolidada do STJ — Reconhece que empresas que atuam na comercialização e gestão de empreendimentos imobiliários integram a cadeia de fornecimento e respondem solidariamente por vícios e defeitos, ainda que não sejam signatárias do contrato principal.

• Precedente da 26ª Câmara do TJSP — O próprio tribunal havia consolidado entendimento em caso anterior sobre o mesmo empreendimento, reafirmando a legitimidade passiva das gestoras e comercializadoras em ações consumeristas.

Impacto prático

A decisão produz efeitos imediatos e amplos para o setor de multipropriedade e para a defesa consumerista:

• Para consumidores: Amplia as opções de execução de sentença condenatória. Em vez de concentrar a cobrança em uma única incorporadora, os adquirentes podem buscar restituição solidariamente de qualquer uma das empresas da cadeia, reduzindo risco de insolvência de um único devedor.

• Para empresas de gestão e comercialização: Cessa a proteção oferecida pela falta de legitimidade passiva. Essas empresas respondem integralmente pela condenação imposta à incorporadora, incluindo custas, despesas processuais e honorários advocatícios (fixados em 11% sobre o valor da condenação neste caso).

• Para incorporadoras: Não as isenta de responsabilidade, mas redistribui o ônus entre parceiros econômicos. Caso a incorporadora execute a sentença isoladamente, pode buscar regresso contra as coadjuvantes.

• Para a cadeia imobiliária: Reforça o risco regulatório de atuação em empreendimentos problemáticos. Empresas que apenas gerenciam ou comercializam cotas em projetos com vício estrutural tornam-se expostas a condenações solidárias mesmo sem assinarem o contrato principal.

O que observar

Alguns pontos permanecem abertos ou merecem atenção:

• Distinção entre parceria econômica e mera prestação de serviço: A decisão não estabelece critério rígido sobre em que ponto uma empresa de gestão ou comercialização ultrapassa o patamar de prestadora de serviço para tornar-se fornecedora solidária. Futuras demandas poderão questionar se empresas de gestão de menor envolvimento operacional também ficariam vinculadas.

• Efeitos retroativos: A jurisprudência não deixa claro se o entendimento se aplica a contratos celebrados antes desta decisão ou apenas a novos empreendimentos. Casos em tramitação podem invocar essa ambiguidade.

• Cálculo indenizatório: O tribunal manteve a restituição em 80% autorizada em primeira instância, com compensação de taxa de fruição. Discussões futuras poderão questionar se esse percentual é adequado para multipropriedade ou se deve variar conforme o período de utilização efetiva.

• Recursos cabíveis: A decisão foi proferida por câmara especializada. Embora unânime, eventual embargos infringentes ou recurso especial ao STJ permanece possível, especialmente se as rés apresentarem argumentos sobre escopo contratual limitado.

A decisão consolida vetor interpretativo importante no direito consumerista aplicado ao imobiliário, mas deixa espaço para refinamentos jurisprudenciais em temas colaterais.