Tokenização Imobiliária: nova obra reúne juristas e mercado sobre direito digital

A publicação "Tokenização Imobiliária" (Editora Foco, 208 páginas), coordenada por Silvio de Salvo Venosa e Marc Stalder, consolida o debate acadêmico e prático em torno da representação de direitos imobiliários por meio de tokens digitais. A obra reúne especialistas em direito civil, registradores, notários e profissionais de mercado com objetivo de estabelecer uma linguagem comum entre inovação tecnológica — especialmente blockchain e distributed ledgers — e o arcabouço jurídico que rege a propriedade imóvel no Brasil.

Contexto

A tokenização de ativos imobiliários situa-se na intersecção entre direito real, obrigações e tecnologia de registros distribuídos. Enquanto a Lei do Marco Civil da Internet (Lei 12.965/2014) e a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei 13.709/2018) oferecem marcos normativos para atividades digitais, o regime jurídico específico da representação simbólica de propriedade imóvel permanecia carente de sistematização. A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) e o Código Civil (Lei 10.406/2002) definem os modos de aquisição e publicidade de direitos reais, mas não antecipam mecanismos de tokenização. Esse vácuo regulatório intensifica divergências entre operadores de mercado, registradores e especialistas quanto à validade jurídica, efeitos obrigacionais e riscos de segurança e proteção do consumidor em operações com tokens imobiliários. A obra emerge como resposta a essa demanda por sistematização técnica.

O que foi decidido / Estrutura da obra

Os coordenadores definiram cinco eixos temáticos principais. Primeiro, os fundamentos civilistas: a obra clarifica qual natureza jurídica cada token representa — se constitui direito real (propriedade, direito de crédito hipotecário), obrigação, ou híbrido. Segundo, o impacto no registro de imóveis: discute-se como a tecnologia blockchain e registros distribuídos se articulam ou conflitam com os registros públicos cartorários, que são o instrumento oficial de publicidade e segurança das transações imobiliárias conforme Lei 6.015/1973. Terceiro, a perspectiva notarial: examina-se o papel do notário na autenticação, custódia e formalização de operações envolvendo tokens. Quarto, modelos operacionais: apresentam-se critérios e estruturas para conformidade com a legislação vigente, enfatizando governança, custódia segregada, transparência e trilhas de auditoria. Quinto, reflexos no mercado de capitais e financiamento: analisa-se como a tokenização afeta securitização, financiamento imobiliário e acesso ao crédito.

Base normativa e precedentes

• Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) — define os procedimentos de registro, publicidade e formalização de direitos reais sobre imóveis; tokenização deve preservar conformidade com esses mecanismos de segurança.
• Código Civil (Lei 10.406/2002) — estabelece modos de aquisição de propriedade e direitos reais; a obra examina como tokens se inserem na classificação de direitos e obrigações civis.
• Lei do Marco Civil da Internet (Lei 12.965/2014) — fornece princípios de neutralidade, liberdade de expressão e responsabilidade civil aplicáveis a plataformas e operações digitais, inclusive tokenização.
• Lei Geral de Proteção de Dados (Lei 13.709/2018) — exige tratamento seguro de dados pessoais em operações envolvendo registros distribuídos; custódia segregada e auditoria tornam-se requisitos técnicos.
• Jurisprudência em formação — STJ e tribunais estaduais ainda não consolidaram posicionamento sobre validade de tokens imobiliários como representação de propriedade; a obra propõe critérios para reduzir riscos de nulidade e previsibilidade decisória.

Impacto prático

Para advogados: a obra oferece arcabouço teórico e operacional para estruturar operações de tokenização em conformidade com direito vigente, reduzindo riscos de litígios sobre natureza jurídica e validade dos tokens. Profissionais que atuam em direito imobiliário, mercado de capitais e tecnologia encontram sistematização de teses ainda fragmentadas em doutrina.

Para registradores e notários: esclarece o papel desses profissionais na autenticação e publicidade de operações com tokens, preservando as garantias do sistema registral público e o papel de fé pública.

Para agentes de mercado (incorporadores, fundos, plataformas de tokenização): fornece diretrizes de governança, segregação de custódia e transparência, elementos críticos para conformidade regulatória e aceitação bancária e institucional de operações.

Para reguladores (Banco Central, CVM, Anatel): antecipa questões de supervisão, proteção do consumidor e estabilidade financeira em operações crescentes de tokenização imobiliária.

Para estudiosos e concurseiros: consolida conceitos de direito real, obrigações, registro e tecnologia, matérias frequentes em certames e pós-graduação.

O que observar

A obra não resolve lacunas regulatórias, mas as documenta. Operações estruturadas segundo seus critérios ganham força argumentativa em eventual contencioso, mas dependem de consolidação jurisprudencial — especialmente do STJ e STF — para segurança plena. Aguarda-se regulamentação específica da CVM sobre oferta de tokens imobiliários e do Banco Central sobre custódia e liquidação. Profissionais que estruturam operações devem monitorar sinalizações regulatórias e decisões iniciais de tribunais estaduais, que estabelecerão precedentes sobre admissibilidade de tokens como representação de direitos reais. A proteção do consumidor em operações com ativos tokenizados — especialmente quanto a riscos de volatilidade, cibersegurança e resgate de custódia — constitui ponto sensível que a obra sinaliza mas que carece de regulação específica.