TJDF mantém indenização por atraso na entrega de imóvel

O tribunal confirmou a responsabilidade solidária de construtora e incorporadora pelo atraso na entrega de um apartamento adquirido na planta, mantendo condenação por lucros cessantes, devolução de encargos financeiros relativos à obra e danos morais. A decisão rejeitou a invocação de eventos como falta de mão de obra qualificada e chuvas excessivas como causa excludente de responsabilidade.

Contexto

A controvérsia sobre prazos de entrega de unidades na planta é recorrente na jurisprudência e no debate doutrinário porque envolve a colisão entre liberdade contratual das incorporadoras e a proteção do consumidor frente ao risco da atividade empreendedora. O tema ganhou uniformização relevante no STJ por meio do Tema 996, que consolidou entendimento sobre a exigência de prazo certo e expresso no contrato de compra de unidade em construção, vedando sua vinculação à obtenção de financiamento ou a negociações estranhas ao contrato, ressalvado o prazo de tolerância contratualmente previsto. Além disso, a tutela ao consumidor em contratos de construção integra o sistema de responsabilidade objetiva do fornecedor previsto no CDC (Lei 8.078/1990), o que torna a matéria sensível em juizados especiais e varas cíveis.

No caso em exame, o comprador contratou unidade em setembro de 2021, havendo previsão de entrega em 30 de abril de 2023. Considerado o período de tolerância de 180 dias previsto no documento de reserva, o prazo final ajustado seria 30 de outubro de 2023; entretanto, a efetiva entrega das chaves ocorreu em 26 de julho de 2024, quase nove meses após o esgotamento do prazo tolerado.

O que foi decidido

A turma recursal manteve a sentença de primeiro grau que condenou solidariamente as empresas ao pagamento de lucros cessantes correspondentes à frustração do uso do imóvel, à restituição dos valores cobrados a título de juros de obra no período anterior à entrega e a indenização por danos morais. O colegiado qualificou as justificativas apresentadas pelas rés — escassez de mão de obra e chuvas intensas — como fortuito interno ou riscos ligados à atividade desenvolvida, insuficientes para afastar a responsabilidade do fornecedor.

Aplicando o entendimento do Tema 996 do STJ, a turma entendeu que o termo de reserva do comprador fixou, de modo claro e certo, o prazo final para entrega já computada a tolerância contratual, razão pela qual não se admitiu prorrogação unilateral posterior do prazo por referência a outro termo ou a condições externas como obtenção de financiamento. Em consequência, considerou-se ilícita a cobrança de juros de obra desde o término do prazo ajustado até a efetiva entrega. Quanto aos lucros cessantes, o tribunal adotou presunção do prejuízo decorrente da frustração do uso, calculando a indenização pela forma do aluguel mensal correspondente a 0,5% do valor do imóvel.

No tocante à atualização e remuneração da condenação, o acórdão validou o uso do IPCA acrescido da taxa legal, em conformidade com a legislação sobre atualização e com as alterações introduzidas pela Lei 14.905/2024 no Código Civil.

Base normativa e precedentes

• Art. 2 e 3, CDC (Lei 8.078/1990) — definem fornecedor e consumidor, enquadrando a relação contratual no âmbito do Código de Defesa do Consumidor.
• Art. 14, CDC (Lei 8.078/1990) — consagra a responsabilidade objetiva do fornecedor por defeitos relativos à prestação de serviços, fundamento para responsabilizar construtoras por descumprimento de prazo.
• Tema 996, STJ — estabelece que contrato de aquisição de unidade autônoma em construção deve conter prazo certo e expresso de entrega, desvinculado de financiamento ou terceiro negócio jurídico, exceto tolerância pactuada.
• Lei 14.905/2024 (alterações ao Código Civil) — disciplina critérios de atualização monetária e regime de juros aplicáveis às condenações civis, adotados pelo tribunal no cálculo da atualização.
• Jurisprudência consolidada do tribunal — admissão da presunção de prejuízo material decorrente da frustração do uso do bem para fins de lucros cessantes em contratos de aquisição de imóveis na planta.

Impacto prático

• Advogados de consumidores: reforça tese de responsabilidade objetiva do fornecedor perante atraso de obra, facilitando pedidos de restituição de encargos, lucros cessantes e danos morais em ações individuais nos JECs e varas cíveis.
• Construtoras e incorporadoras: limita a eficácia de justificativas internas (mão de obra, intempéries) como excludentes de responsabilidade; exige maior rigor na redação de contratos/termos de reserva para evitar ambiguidade sobre o marco temporal de entrega.
• Bancos e agentes financeiros: decisões que afirmam a independência do prazo contratual de entrega em relação à financiamento reduzem a possibilidade de as instituições imputarem atraso ao comprador por eventual condicionamento do repasse.
• Processos em curso: sentenças que aplicaram juros de obra e lucros cessantes podem ser confirmadas em grau recursal quando o prazo for expresso no termo de reserva ou contrato, salvo prova robusta de força maior externa e inevitável.

O que observar

• Comprovação do fortuito externo: para afastar a responsabilidade, a construtora precisará demonstrar evento extraordinário, alheio à atividade empresarial e impossível de ser enfrentado por medidas ordinárias, ex.: fenômeno natural atípico e imprevisível com prova técnica robusta.
• Redação contratual: incorporadoras devem explicitar cláusulas sobre prazos, tolerância, hipóteses de prorrogação e vinculação a terceiros; cláusulas vagas ou meramente referenciais tendem a favorecer o consumidor perante o Judiciário.
• Cálculo de indenizações: atenção à aplicação de índices de correção e juros conforme a Lei 14.905/2024 e à base de cálculo adotada para lucros cessantes (percentual sobre valor do imóvel ou prova do aluguel efetivo).
• Recursos e modulação: cabe recurso às instâncias superiores; eventual uniformização pelos tribunais superiores pode modular efeitos em ações múltiplas envolvendo o mesmo empreendimento.

Em síntese, a decisão reafirma a proteção conferida pelo CDC ao adquirente de imóvel na planta e sublinha que riscos inerentes à atividade empresarial não eximem o fornecedor de cumprir prazos expressamente contratados, sob pena de condenação por perdas e danos, devolução de encargos e indenização moral. Processo: 0744941-03.2025.8.07.0016.