STJ vai uniformizar marco temporal de indenização em desapropriações

A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou quatro recursos especiais ao rito dos processos repetitivos para resolver divergência fundamental sobre o momento a ser adotado na determinação do valor indenizatório em desapropriações diretas e indiretas. A controvérsia, cadastrada como Tema 1.432, busca estabelecer quando deve ser apurado o preço de mercado do imóvel — em geral, o ponto central que diferencia o dano efetivamente sofrido pelo proprietário das pretensões da Administração Pública.

A desapropriação, instituto constitucional de transferência compulsória da propriedade por ato do Poder Público, pressupõe indenização prévia e justa (art. 5º, XXIV, CF/88). O problema que a Seção agora enfrentará é definir em qual data essa "justiça" deve ser aferida: no momento em que o Estado toma posse do bem ou posteriormente, quando o processo já tem prova técnica consolidada.

Contexto

O entendimento tradicionalmente sedimentado no tribunal tem sido que a indenização reflita o valor do imóvel apurado na data da perícia judicial — o momento em que técnicos imobiliários apresentam parecer sobre o preço de mercado. Essa abordagem oferecia previsibilidade: a avaliação, realizada já em curso processual, tende a ser mais precisa que estimativas anteriores. Contudo, o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), principal ator em desapropriações para reforma agrária, vinha questionando essa orientação em recursos especiais.

Para o Incra, nas expropriações destinadas à reforma agrária, o valor a considerar deveria ser o do imóvel na data da imissão na posse — isto é, quando o Estado efetivamente toma controle do bem. Essa data pode estar meses ou até anos anterior à perícia judicial. A divergência não é meramente técnica: diferenças significativas de preço de mercado entre essas datas resultam em indenizações sensivelmente distintas, com impacto direto nos cofres públicos e na equidade das vítimas de expropriação.

O relator, ministro Afrânio Vilela, observou que o Incra identificou mais de uma centena de recursos especiais discutindo a mesma questão jurídica, justificando o procedimento dos repetitivos — mecanismo que permite ao STJ, com um só julgamento, resolver a controvérsia em âmbito nacional e suspender processos pendentes sobre o tema.

O que foi decidido

Formalmente, não houve decisão de mérito ainda — apenas a afetação, que é o ato processual de encaminhar os recursos ao rito dos repetitivos. A 1ª Seção também ordenou a suspensão nacional de todos os processos que discutam a mesma matéria jurídica e contenham recurso especial ou agravo em recurso especial pendente, tanto em tribunais locais quanto no próprio STJ.

No voto de afetação, o relator sinalizou que a jurisprudência consolidada admite flexibilização do marco temporal somente quando houver comprovação de alteração significativa do valor do bem entre a data do esbulho e a da perícia. Esse trecho oferece pista da posição tradicional do tribunal, embora o julgamento definitivo ainda esteja aberto.

Os quatro recursos especiais afetados — REsps 2.004.109, 1.809.093, 1.814.350 e 1.950.981, todos sob relatoria de Vilela — funcionarão como representativos da controvérsia e terão prioridade de julgamento.

Base normativa e precedentes

• Art. 5º, XXIV, CF/88 — Consagra a desapropriação por necessidade ou utilidade pública, mediante indenização prévia, justa e em dinheiro.
• Lei 4.132/1962 — Lei geral de desapropriações; define critérios básicos de avaliação e procedimento expropriatório.
• Lei 8.629/1993 — Lei de reforma agrária; estabelece regras específicas para desapropriações destinadas a esse fim e critérios de fixação do preço.
• CPC, arts. 976 a 987 — Rito dos recursos especiais repetitivos, que permite a uniformização de jurisprudência quando há multiplicidade de processos sobre a mesma questão jurídica.
• Jurisprudência consolidada do STJ — Orientação tradicional de que o valor deve ser apurado na data da perícia, com flexibilização apenas em casos de alteração significativa.

Impacto prático

• Para proprietários expropriados: A decisão definirá qual data de avaliação será utilizada para calcular a indenização que lhes é devida. Se prevalecer a tese do Incra (data da imissão na posse), indenizações podem ser reduzidas em cenários de valorização imobiliária; se mantiver a data da perícia, preserva-se o direito a uma indenização baseada em valor mais atualizado.

• Para a Administração Pública e o Incra: Uniformização do critério evita desperdício de recursos em litigância repetida. Conforme a tese adotada, pode representar economia orçamentária ou aumento de passivos em demandas já em andamento.

• Para advogados e litigantes: A decisão vinculará todos os órgãos do Poder Judiciário. Processos suspensos retornarão ao andamento conforme a tese fixada, reduzindo incerteza e permitindo melhor estratégia processual.

• Para perítos e avaliadores: Clareza sobre qual data de avaliação utilizar simplifica a confecção de laudos e reduz contestações técnicas infundadas.

O que observar

O julgamento da tese 1.432 não ocorrerá imediatamente. O tribunal ainda precisa aprofundar o debate, avaliar amicus curiae (se houver), e os ministros da 1ª Seção votarão separadamente. Durante esse período, centenas de processos permanecerão suspensos nacionalmente.

Um ponto crítico é se a tese será única ou modulada. É possível que o tribunal firme um regra geral (por exemplo: data da perícia) mas admita exceções específicas para desapropriações destinadas à reforma agrária, reconhecendo as particularidades orçamentárias desse instituto. Tal modulação seria consistente com jurisprudência anterior do STF sobre modulação temporal de efeitos em casos tributários e administrativos.

Advogados que atuem em desapropriações devem acompanhar o andamento do Tema 1.432 e preparar argumentações fundamentadas sobre o impacto econômico real da escolha de cada marco temporal. Perítos imobiliários devem estar atentos para revisar metodologias de avaliação conforme a decisão final.