STJ define valor da causa em built-to-suit: 12 meses de aluguel

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento que redimensiona o cálculo do valor da causa em demandas de rescisão contratual envolvendo a modalidade de locação denominada built-to-suit. A decisão unânime da Terceira Turma estabelece que a base para fixação do valor deve ser o equivalente a 12 meses de aluguel, segundo o critério previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), e não o valor integral do negócio ou investimento realizado. A decisão tem repercussão prática imediata nas causas já distribuídas e naquelas que serão propostas, impactando aspectos processuais como custas, honorários contingenciados e determinação de competência.

Contexto

O sistema de determinação do valor da causa representa questão processual fundamental, com reflexos econômicos diretos nas partes litigantes. A modalidade contratual designada built-to-suit — ou "locação por construção ajustada", conforme a nomenclatura da legislação locatícia brasileira — apresenta complexidade peculiar: o locador constrói, reforma ou adapta o imóvel segundo especificações do futuro locatário, que posteriormente o ocupa mediante aluguel por termo certo. Essa espécie contratual difundiu-se amplamente em segmentos que demandam instalações especializadas: centros de distribuição logística, unidades de varejo de grande formato, parques fabris e sedes administrativas de grupos empresariais.

A controvérsia jurídica residia em qual norma deveria prevalecer: as regras gerais do Código de Processo Civil (especificamente o artigo 292, que remete ao valor total do bem ou direito em disputa) ou a disciplina específica da Lei do Inquilinato, que estabelece no artigo 58 o valor equivalente a 12 meses de aluguel para ações de locação. Essa lacuna normativa afetava não apenas a questão processual formal, mas gerava consequências econômicas substantivas, como a base para cálculo de custas judiciais, determinação de alçadas recursais e, potencialmente, honorários de sucumbência.

O que foi decidido

A Terceira Turma do STJ, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, pacificou a matéria ao declarar que a lei especial da locação (Lei 8.245/1991) prevalece sobre as normas genéricas do código processual. No caso concreto submetido ao tribunal, a instância de origem (Tribunal de Justiça do Paraná) havia corrigido o valor da causa de R$ 68,4 milhões para R$ 6,84 milhões, aplicando o múltiplo de 12 meses sobre o aluguel mensal de R$ 570 mil mencionado na petição inicial.

O fundamento central da decisão repousa na interpretação sistemática e extensiva do artigo 54-A da Lei do Inquilinato, que ao regular a modalidade de construção ajustada, determina a aplicação integral das disposições procedimentais da legislação locatícia. Consequentemente, o artigo 58 da mesma lei — que estabelece o valor da causa como equivalente a doze meses de aluguel — aplica-se também às demandas de rescisão contratual nessa modalidade. A turma entendeu ser inadequado aplicar o critério do Código de Processo Civil quando há regramento específico expressamente vocacionado para a matéria locatícia.

A ministra relatora destacou que embora a lei especial não trate explicitamente de ações rescisórias na modalidade built-to-suit, a interpretação sistemática conduz à aplicação do múltiplo de 12 meses. Também observou que a manutenção do valor integral do negócio (R$ 68,4 milhões) seria incompatível com a lógica da legislação locatícia, particularmente porque a obra de construção mencionada ainda não havia sido concluída no momento processual relevante.

Base normativa e precedentes

• Art. 54-A, Lei 8.245/1991 — Insere a modalidade de locação por construção ajustada no regime especial da Lei do Inquilinato, submetendo-a às disposições procedimentais dessa legislação.

• Art. 58, Lei 8.245/1991 — Estabelece que o valor da causa nas ações de locação corresponde ao equivalente de 12 meses de aluguel, critério que se estende, por interpretação sistemática, às ações de rescisão contratual.

• Art. 292, CPC (Lei 13.105/2015) — Norma geral que determina fixação do valor da causa em função do valor do bem ou direito controvertido, aplicável subsidiariamente quando não houver lei especial.

• Jurisprudência do STJ consolidada — O tribunal admite correção do valor da causa em hipóteses excepcionais (inexatidão material, erro de cálculo, enriquecimento ilícito decorrente de erro evidente) mesmo após a sentença, sem afronta à coisa julgada formal ou preclusão processual, quando a lei especial assim exigir.

Impacto prático

A decisão produz efeitos em múltiplas dimensões para operadores do direito e partes litigantes:

• Litígios em curso — Ações de rescisão de built-to-suit já distribuídas e em processamento devem ter seus valores da causa adequados ao critério de 12 meses de aluguel, ainda que tal adequação não tenha sido requerida pelas partes.

• Custas judiciais — A redução do valor da causa impacta proporcionalmente a alíquota de custas devidas, gerando economia processual significativa, particularmente em contratos de aluguel de valores elevados.

• Competência e alçadas — A fixação do valor influencia na determinação de competência por valor (em alguns tribunais) e nas alçadas para julgamento de recursos, como apelação e agravo.

• Honorários de sucumbência — Quando a lei não estabelecer tabela específica, os honorários incidirão sobre o valor da condenação ou, na falta desta, sobre o valor da causa fixado conforme critério locatício.

• Segurança processual — Elimina-se a insegurança anterior sobre qual critério aplicar, reduzindo potenciais discussões preliminares e ações rescisórias futuras fundadas em vício processual.

O que observar

Alguns pontos permanecem abertos ou meritam atenção de profissionais do direito:

• Interpretação em casos limítrofes — Contratos híbridos, que combinam elementos de locação tradicional com investimentos estruturais do locador fora do padrão built-to-suit típico, podem gerar dúvidas interpretativas quanto à aplicação do múltiplo de 12 meses.

• Aluguel variável ou revisionável — Em situações onde o contrato prevê cláusulas de revisão periódica ou ajuste de aluguel conforme índices, questiona-se qual valor mensal servirá de base para o cálculo dos 12 meses, especialmente se houver divergência entre valor inicial e valor em execução.

• Recursos cabíveis — Parte prejudicada pela adequação do valor da causa pode interpor embargos de divergência ou recurso extraordinário caso identifique ofensa a direito fundamental, embora a questão seja predominantemente processual e infraconstitucional.

• Boa-fé processual — Advogados que consignam valores de causa manifestamente desproporcionais (como o R$ 68,4 milhões mantido na apelação) podem enfrentar discussões sobre violação do dever de boa-fé processual nos termos do artigo 5º do CPC.

• Próximas modulações — Eventual modulação de efeitos, embora improvável dado o caráter processual da questão, poderia alterar retroativamente a incidência do critério em litígios já finalizados, razão pela qual acompanhar jurisprudência complementar é prudente.