TJ/RJ mantém venda de imóvel sem penhora registrada: fraude exige prova de má-fé

A 14ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro fixou entendimento relevante sobre fraude à execução ao manter alienação de imóvel realizada durante cumprimento de sentença, por falta de prova inequívoca de má-fé do terceiro adquirente, mesmo diante da transferência de bem avaliado em milhões durante execução em andamento.

Contexto

A controvérsia sobre quando uma venda de bem do devedor durante execução configura fraude (e, portanto, torna-se ineficaz perante o credor) historicamente divide jurisprudência. Antes da codificação processual atual, prevalecia orientação mais rigorosa contra o devedor, presumindo-se facilmente a fraude em transações realizadas após citação em processo capaz de reduzir o patrimônio. Com o CPC/2015 e a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, cristalizou-se exigência objetiva: a penhora deve estar registrada na matrícula do imóvel OU há necessidade de prova concreta de má-fé do terceiro. A decisão do colegiado carioca reafirma essa linha, contra possíveis tentativas de flexibilizar o requisito probatório em favor de credores.

O que foi decidido

O tribunal manteve integral a decisão de primeira instância, negando provimento ao agravo de instrumento interposto pela credora. O colegiado reconheceu que a executada praticou conduta fraudulenta ao alienar o imóvel (razão pela qual sofreu multa por ato atentatório à dignidade da Justiça), mas isso não foi suficiente para tornar a venda ineficaz perante o terceiro adquirente. O fundamento central: na ausência de registro de penhora ou averbação da execução na matrícula do bem, a fraude à execução somente se caracteriza com prova concreta de que o comprador atuou de má-fé, isto é, com conhecimento da execução ou em conluio com o devedor. Como essa prova não foi produzida, a presunção de boa-fé do terceiro prevaleceu. O tribunal também afastou como insuficiente o fato de o pagamento ter sido realizado a terceiro (sobrinho da vendedora), pois essa forma constava expressamente na escritura pública de compra e venda.

Base normativa e precedentes

• Art. 792, CPC/2015 — Define que a alienação de bem será ineficaz quando realizada após citação válida em processo capaz de reduzir o devedor à insolvência, desde que registrada a penhora ou provada a má-fé do terceiro adquirente.
• Súmula 375, STJ — Cristaliza o entendimento de que o reconhecimento de fraude à execução depende de registro da penhora do bem alienado ou prova de má-fé do terceiro adquirente.
• Presunção de boa-fé do terceiro adquirente — Decorre de princípios gerais do direito civil (boa-fé objetiva) e do próprio sistema registral imobiliário, que protege quem se vale de registro como instrumento de segurança jurídica.
• Desnecessidade de investigação pelo comprador — A jurisprudência consolidada entende que o adquirente não é obrigado a investigar a existência de ações ou constrições fora do registro imobiliário, especialmente quando não há averbação visível na matrícula.

Impacto prático

Para credores em execução:

• Imprescindível requerer e obter penhora formal registrada na matrícula do imóvel antes de qualquer alienação pelo devedor. Sem esse registro, o ônus probatório de demonstrar má-fé do comprador é alto e custoso.
• A constatação de fraude pelo devedor (com aplicação de multa) não compensa a ineficácia da alienação se o terceiro for de boa-fé.

Para devedores e terceiros adquirentes:

• A presunção de boa-fé continua robusta: quem compra imóvel sem registro de penhora visível na matrícula está amparado, mesmo que o devedor tenha agido fraudulentamente.
• A forma de pagamento indicada na escritura pública (ainda que para terceiro) não desautoriza a presunção de boa-fé, desde que conste expressamente do instrumento.

Para profissionais:

• Cartórios e compradores podem reforçar segurança solicitando declaração do vendedor (via reconhecimento de firma) sobre a inexistência de processos e penhoras contra ele, ainda que não eliminando risco residual.
• Credores devem priorizar a penhora registral como mecanismo de proteção, não confiando apenas em prova futura de má-fé.

O que observar

1. Ônus probatório — A decisão reafirma que o ônus de provar má-fé é do credor, não podendo ser invertido pela mera suspeita ou circunstâncias secundárias (como pagamento a terceiro).

2. Limites da fraude processual — Embora a executada tenha cometido fraude contra o devedor (sujeita a multa), isso não vincula o terceiro adquirente de boa-fé, separando a responsabilidade civil do devedor da eficácia da alienação perante o credor.

3. Segurança do registro imobiliário — A decisão reforça que o sistema registral é instrumento de confiança: quem compra sem averbação visível está protegido, incentivando circulação de bens mesmo em contextos de execução.

4. Possibilidade de recursos — A decisão é de câmara especializada em direito privado, com aplicação pacífica de Súmula STJ, reduzindo margem de novo recurso. Eventual embargos de divergência seriam remotos.

5. Prevenção futura — Credores podem buscar, desde cedo, averbação de ação para cumprimento de sentença na matrícula (ação preventiva), criando impedimento registral que, ainda que superado, evidenciaria má-fé posterior do comprador.