TJ-SP declara inconstitucional parte de lei do Plano Diretor

O Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a inconstitucionalidade parcial de dispositivo normativo que integra a legislação municipal relativa ao Plano Diretor, com repercussão direta sobre as obrigações de infratores em matéria de parcelamento irregular do solo em zonas de proteção ambiental e paisagística.

Contexto

O ordenamento jurídico paulista, particularmente a legislação urbanística municipal, estabelece regimes diferenciados para a ocupação do solo conforme a zona de proteção em que se situe o imóvel. Áreas de proteção ambiental, mananciais e zonas de preservação paisagística submetem-se a restrições de parcelamento e construção mais rigorosas do que as aplicáveis a zonas urbanas ordinária. A alteração legislativa questionada introduziu ou modificou disposições relacionadas aos custos de regularização imobiliária e ao ressarcimento pelo Poder Público quando da necessidade de remediação de danos causados por uso irregular.

A controvérsia jurídica subjacente envolve a distribuição de ônus entre o infrator e a administração municipal: de um lado, a efetividade da proteção ambiental e a dissuasão de condutas irregulares; de outro, a proporcionalidade das exigências impostas aos proprietários infratores e a adequação procedimental das normas editadas. O Tribunal de Justiça foi provocado a examinar se a lei municipal respeitou os limites constitucionais impostos ao exercício da competência legislativa municipal em matéria de política urbana e proteção ambiental.

O que foi decidido

O colegiado do TJSP identificou vício de inconstitucionalidade em parte do dispositivo que alterou o Plano Diretor municipal. A decisão assentou que a norma impugnada, ao impor determinadas obrigações de ressarcimento ou custos de regularização sobre o infrator, descumpriu requisitos constitucionais essenciais, seja em relação ao princípio da proporcionalidade, seja no tocante aos limites da competência urbanística municipal ou ao direito de propriedade constitucionalmente garantido.

O tribunal entendeu que o parcelamento irregular do solo em área de proteção deve, de fato, gerar consequências jurídicas para o infrator; porém, a forma e a extensão dessas consequências, tal como disciplinadas pela norma questionada, ultrapassaram os limites legais e constitucionais, configurando exigência desproporcional ou alcançando direito fundamental de forma ilegítima. A decisão não anulou a integralidade da lei, mas apenas o segmento normativo que incorria no vício, preservando o regime geral de proteção e as obrigações básicas de adequação.

Base normativa e precedentes

• Art. 182, CF/88 — Estabelece a política urbana e confere aos municípios competência para organizar e executar funções de interesse local, incluindo ordenamento territorial. Subordina o exercício dessa competência ao plano diretor e ao respeito aos direitos fundamentais.

• Art. 5.º, XXXII, CF/88 — Garante a proteção do direito de propriedade e estabelece limites ao exercício do poder de polícia urbana, impedindo confisco ou expropriação sem indenização adequada.

• Art. 225, CF/88 — Reconhece o direito fundamental ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, justificando restrições de uso em zonas de proteção ambiental.

• Lei Federal 6.766/1979 — Disciplina o parcelamento do solo urbano em âmbito nacional e establece requisitos para loteamentos, vedando parcelamento em áreas que a lei federal proíba.

• Jurisprudência consolidada do STF — Reconhece competência municipal para editar normas urbanísticas, mas subordina essa competência ao respeito dos direitos constitucionais e ao princípio da proporcionalidade das restrições impostas.

• Jurisprudência do TJSP — Pacificamente aceita que a proteção ambiental justifica restrições ao parcelamento, mas exige que as exigências de ressarcimento ou regularização não se tornem economicamente insuperáveis ou configurem sanção desproporcionada.

Impacto prático

• Para proprietários infratores: A anulação do dispositivo desproporcional reduz ou elimina a exigência de custeio integral da regularização ou ressarcimento conforme estava configurada. Ações judiciais em curso baseadas no dispositivo anulado podem ser reanalisadas.

• Para a administração municipal: A decisão não afasta a responsabilidade do infrator, mas redefine seus limites. O município permanece autorizado a exigir regularização e indenizações proporcionais, mas não poderá basear-se no dispositivo fulminado para cobranças adicionais ou processos sancionatórios já ajuizados sob o regime anterior.

• Para litígios pendentes: Ações em discussão que invocam a norma anulada devem ser submetidas a novo julgamento à luz da decisão do tribunal, potencialmente alterando desfechos já proferidos em primeira instância.

• Para futuros parcelamentos irregulares: A administração municipal deverá adequar seus procedimentos administrativos de notificação, embargo e exigência de ressarcimento aos novos limites constitucionais, evitando reproduzir o padrão normativo declarado inconstitucional.

O que observar

A decisão é importante, mas requer clareza sobre qual segmento específico do dispositivo foi anulado. Se não houver modulação expressa de efeitos, a nulidade será ex tunc (retroativa), alcançando todas as cobranças efetuadas com base na norma desde sua edição. Isso pode gerar obrigações de reembolso pela administração municipal.

Cabe verificar se a decisão admitiu recurso ao STJ ou se já transitou em julgado. Se ainda houver margem de recurso extraordinário ou especial, o entendimento pode ser revisto. Além disso, o município poderá editar nova norma que discipline os custos de regularização de forma constitucionalmente adequada, desde que respeite os fundamentos jurídicos estabelecidos pelo tribunal.

Profissionais que atuam em direito imobiliário, ambiental ou municipal devem revisar contratos, notificações e processos administrativos em andamento para realinhar posições com a nova orientação jurisprudencial.