TJ/SP invalida aluguel de área comum feita por síndico sem assembleia

A 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo anulou contrato de locação que autorizava empresa de estacionamento a explorar área comum de edifício condominial. O tribunal declarou o negócio jurídico inexistente porque o síndico assinou simultaneamente como representante do condomínio e da empresa locatária, sem prévia aprovação da assembleia condominial.

Contexto

A administração de condomínios oscila permanentemente entre a necessidade operacional de conferir poderes expressivos ao síndico e a exigência de preservar o princípio democrático que fundamenta as comunidades edilícias. A Lei de Condomínios (Lei 4.591/1964) estabelece que o síndico é responsável pela gestão ordinária do imóvel, mas não define com precisão os limites dessa autoridade quando decisões envolvem alteração de destinação de espaços coletivos ou parcerias comerciais.

A jurisprudência consolidada reconhece que certas deliberações — particularmente aquelas com impacto econômico ou que modificam o uso de áreas comuns — exigem aprovação em assembleia. Contudo, casos em que o próprio síndico figura como interessado direto no contrato criam tensão adicional: há risco potencial de abuso de mandato e violação dos deveres fiduciários inerentes à função.

O caso analisado pelo TJ/SP materializa justamente esse conflito. Um síndico, representando simultaneamente o condomínio e a empresa arrendatária (da qual era sócio ou representante legal), celebrou contrato para exploração comercial de estacionamento. Tal situação configura o que a doutrina designa "contrato consigo mesmo" — prática que a lei civil regula como ato potencialmente gerador de invalidade.

O que foi decidido

O desembargador relator César Augusto Fernandes identificou dois vícios que comprometem radicalmente a validade do negócio jurídico.

Primeiro vício: a ausência de autorização da assembleia condominial para destinar área comum à exploração comercial. O magistrado ressaltou que a administração ordinária do síndico não abrange decisões que alterem a forma ou a destinação de espaços coletivos. Medidas dessa natureza demandam deliberação expressa dos condôminos, pois impactam diretamente o direito de propriedade e uso do imóvel pela comunidade.

Segundo vício: a celebração de contrato consigo mesmo, proibida pelo artigo 117 do Código Civil. O síndico atuou simultaneamente como representante legal do locador (condomínio) e interessado direto na locatária (empresa), criando conflito de interesses manifesto. Nessa situação, o mandatário não pode legitimamente negociar com terceiros; ele próprio era a outra parte.

O colegiado enfatizou que o síndico exerce mandato fiduciário e está obrigado aos deveres de fidelidade, transparência e lealdade perante os condôminos. Ao contratar com entidade própria sem autorização específica da assembleia, viola essas obrigações fundamentais.

A decisão foi unânime e resultou na declaração de inexistência do contrato, com reintegração definitiva da posse da área comum ao condomínio.

Base normativa e precedentes

• Lei 4.591/1964 — Lei do Condomínio. Estabelece que o síndico é responsável pela administração ordinária, mas subordina decisões sobre alteração de destinação de áreas comuns à aprovação em assembleia (artigos 22 e 25).

• Artigo 117, Código Civil (Lei 10.406/2002) — Proíbe mandatário de contratar consigo mesmo ou com terceiro em relação ao qual tenha interesse conflitante, salvo autorização expressa do mandante.

• Artigo 1.314, Código Civil — Define poderes e limitações do síndico, ressaltando que atos extraordinários exigem deliberação condominial.

• Jurisprudência do STJ — Consolidou entendimento de que locação de área comum é ato extraordinário e demanda aprovação em assembleia (Recurso Especial 1.670.374/RJ e similares).

• Deveres fiduciários do mandatário — A doutrina civilista reafirma que mandatário que negocia com interesse conflitante incorre em abuso de mandato e fica responsável pelos danos causados aos mandantes.

Impacto prático

Para síndicos:

• Qualquer contrato que envolva aluguel, cessão de uso ou exploração comercial de área comum — ainda que aparentemente vantajoso financeiramente — exige aprovação prévia em assembleia condominial.
• Se o síndico ou familiar próximo possuir interesse econômico no contratante (sócio, representante, acionista), a exigência de autorização torna-se ainda mais rigorosa. Mesmo com anuência posterior, recomenda-se obter parecer jurídico confirmando a validade.
• Contratos já celebrados nessas condições correm risco elevado de anulação, especialmente se algum condômino questionar a validade.

Para condôminos e proprietários:

• Proprietários que se sintam prejudicados por contratos de exploração comercial celebrados unilateralmente pelo síndico têm direito a postular a nulidade perante o Judiciário, com possibilidade de reaver a posse da área comum.
• A decisão reafirma o direito de propriedade dos condôminos sobre áreas comuns e o direito de deliberar sobre sua utilização.

Para empresas locatárias:

• Contratos de locação de áreas em condomínios devem ser validados mediante cópia autenticada da ata de assembleia que aprovou o arrendamento, com identificação clara dos votantes e do resultado da votação.
• Ato de contratação com síndico que não apresenta tal documentação porta risco substancial de invalidade contratual, mesmo que tenha havido pagamentos efetuados.

Para gestão condominial:

• Estabelecer protocolo interno que exija aprovação em assembleia para qualquer contrato que gere receita ou altere o uso de espaço comum.
• Documentar votação de forma clara (atas de assembleia detalhadas, com nomes de votantes) para criar prova sólida da autorização.

O que observar

A decisão do TJ/SP não deixa margem para interpretação: contratos desse tipo sem aprovação prévia são declarados inexistentes, não meramente anuláveis. A inexistência implica que o contrato não produz qualquer efeito jurídico desde a origem, eliminando discussões sobre boa-fé das partes.

Um ponto em aberto: se houve pagamentos de aluguel ao condomínio durante a vigência do contrato, há discussão potencial sobre enriquecimento sem causa da comunidade. Contudo, o tribunal pode resolver essa questão em fase de cumprimento de sentença, determinando restituição proporcional ou compensação.

Advogados que acompanharem ações similares devem considerar: (i) a data da assembléia que autorizou o contrato (se houver); (ii) documentação da votação e quórum; (iii) eventual participação do síndico ou de interessados na votação (que pode viciar a deliberação); (iv) prazo para ação anulatória (que conta da data do contrato, não da descoberta do vício).

Órgãos de regulação condominial devem considerar edição de normas complementares que padronizem procedimentos para contratos onerosos, especialmente em condomínios de maior porte, onde tais operações são mais frequentes.