Anulação de venda por advogada que induziu idosos à assinatura

A decisão de primeira instância declarou a nulidade de um contrato particular de compra e venda celebrado entre uma advogada e um casal de clientes idosos, reconhecendo vícios formais, simulação do negócio jurídico e abuso da posição de confiança profissional; a sentença também condenou a advogada em danos morais e determinou comunicações para apuração disciplinar. Essa é a linha mestra: invalidar negócio que aproveitou-se da vulnerabilidade e da relação advocatícia-cliente para obter vantagem patrimonial.

Contexto

O caso envolve clientes idosos que contrataram serviço advocatício para propositura de ação de usucapião. Durante o processo, a profissional os teria levado ao cartório para assinatura de documento que, segundo ela, seria necessário para finalizar a usucapião. Posteriormente, após o trânsito em julgado, a advogada passou a alegar ser compradora do mesmo imóvel mediante contrato particular alegadamente celebrado por pagamento em espécie.

A controvérsia se concentra em três eixos: (i) se o instrumento particular supre as formalidades exigidas para alienação imobiliária naquela situação; (ii) se houve simulação/dolo e aproveitamento da confiança para induzir os vendedores a erro; e (iii) a possibilidade de invocar proteção possessória (Súmula 84 do STJ) em face de eventual falta de registro do compromisso de compra e venda. O tema importa porque cruza direito civil material sobre forma dos negócios, tutela da pessoa vulnerável e regras deontológicas da advocacia, com efeitos patrimoniais e disciplinares.

O que foi decidido

A juíza acolheu alegações dos sucessores e anulou o contrato de compra e venda, com fundamento triplo: (a) inobservância das formalidades legais exigidas diante da condição de analfabetismo e da natureza do negócio; (b) existência de indícios suficientes de simulação e ausência de prova do pagamento; e (c) violação dos deveres de lealdade e boa-fé decorrentes da relação advocatícia, configurando dolo na conduta da profissional.

Concretamente, a sentença entendeu que o instrumento particular não poderia substituir escritura pública em face do montante declarado e das cautelas que a lei exige quando uma das partes é analfabeta ou semianalfabeta (ausência de leitura em voz alta, assinatura a rogo ou outra formalidade destinada a garantir a verdadeira vontade). A julgadora também interpretou o comportamento da advogada — indicar o imóvel à penhora em execução de honorários, só exibir contrato após o falecimento dos vendedores, falta de recibo de pagamento, discrepância entre valores declarados e permanência na posse dos idosos — como elementos coesos que demonstram simulação e dolo.

Por fim, a magistrada afastou a aplicação da Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, por entender que ela pressupõe compromisso de compra e venda válido que gere posse, o que não se verificou no caso. A sentença restaurou a propriedade ao espólio, anulou averbações, condenou a ré ao pagamento de danos morais no valor fixado e determinou o envio de cópia à seccional da OAB para avaliação disciplinar.

Base normativa e precedentes

• Código Civil (Lei 10.406/2002) — normas gerais sobre forma e validade dos negócios jurídicos, inclusive disposições que exigem instrumento público para determinados atos envolvendo imóveis.
• CPC (Lei 13.105/2015) — regras processuais aplicáveis ao incidente de embargos de terceiro e à produção de prova demonstrativa da posse e da propriedade.
• Súmula 84, STJ — admite embargos de terceiro quando houver posse decorrente de compromisso de compra e venda não registrado; sua aplicabilidade depende da validade do compromisso e da prova de posse.
• Estatuto da OAB (Lei 8.906/1994) e Código de Ética e Disciplina — deveres de lealdade, probidade e vedação ao conflito de interesses na relação advogado/cliente; responsabilidade disciplinar aplicável.
• Princípios gerais do direito civil — boa-fé objetiva, proteção ao vulnerável e vedação à simulação como instituto integrador da teoria do negócio jurídico.

Impacto prático

• Para advogados: reforço do risco disciplinar e civil quando há acumulação de vantagens em prejuízo do cliente; a conduta de alienar bem objeto da demanda patrocinada implica cuidado extremo para documentar transparência, forma e pagamento, sob pena de nulidade e responsabilização.
• Para herdeiros e terceiros: precedentes que estimulam a impugnação de alienações supostamente realizadas por representantes do cliente quando houver sinais de vício formal, ausência de prova de pagamento ou permanência do alienante na posse.
• Para a prática registral e notarial: destaca a importância da observância das formalidades (leitura, assinatura a rogo, escritura pública quando exigida) em contratos que envolvam pessoas vulneráveis; registro tardio ou ocultação documental é elemento que favorece a desconstituição do negócio.
• Para litígios em curso: decisão oferece roteiro probatório para quem pretende invalidar vendas — foco em prova documental do pagamento, tempo de prática dos atos, presença de testemunhas independentes e congruência entre valor declarado e valor de mercado.

O que observar

• Recursos e modulação: cabe recurso contra sentença; tribunais poderão aferir de modo técnico a existência de simulação e o nexo causal entre conduta e prejuízo. A eventual manutenção da sentença em instância superior poderá modular efeitos sobre terceiros de boa-fé em caso de registro anterior ao conhecimento do vício.
• Prova do pagamento: ausência de recibo, extrato bancário ou testemunhas idôneas é vulnerabilidade decisiva para o alegante; a defesa pautará em formalidades cartoriais e reconhecimento de firma, mas isso pode ser insuficiente quando há vulnerabilidade da parte.
• Encaminhamento disciplinar: cópia para a seccional da OAB pode ensejar processo ético-disciplinar com penas que variam de advertência a suspensão ou exclusão, conforme apuração dos fatos e artigo aplicável do Estatuto da OAB.
• Risco de reprovação da Súmula 84: decisões futuras podem consolidar entendimento restritivo sobre sua aplicação quando demonstrado vício no compromisso de compra e venda ou ausência de posse efetiva.

Em suma, a sentença articula controle formal e substancial sobre negócios jurídicos celebrados em contexto de vulnerabilidade e relação de confiança profissional, com consequências híbridas — civis, patrimoniais e disciplinares — que reforçam a necessidade de máxima transparência e observância das formalidades quando o cliente é pessoa idosa ou hipossuficiente.