Conta de água: TJMG confirma rateio igualitário por convenção

Uma decisão da 8ª Vara Cível da Comarca da Capital de Belo Horizonte determinou que a despesa com água de um edifício seja repartida igualmente entre as seis unidades, afastando um critério de cobrança que atribuíra 50% do consumo a apenas uma unidade. A magistrada julgou procedente pedido de proprietária que vinha arcando com metade do valor, reconhecendo a prevalência da convenção condominial e o esvaziamento do fundamento técnico trazido pelo condomínio.

Contexto

A matéria insere-se no campo do direito condominial e das obrigações propter rem: divergências sobre o critério de rateio de despesas comuns são frequentes nos tribunais. Em prédios sem medição individualizada, o centro da controvérsia costuma ser a validade de regras internas que estabeleçam percentuais diferenciados e a possibilidade de demonstrar, por prova técnica, que determinado imóvel consome parcela substancialmente maior dos recursos coletivos. A questão importa porque atinge diretamente a distribuição de custos entre condôminos, a segurança jurídica das deliberações assembleares e a eficácia da convenção como norma interna do condomínio.

No caso em análise havia um histórico de cobrança: desde a aquisição de seu apartamento, a autora vinha pagando 50% da conta de água do edifício enquanto os demais cinco proprietários rateavam os outros 50%. O condomínio alegava existência de deliberação assemblear amparando o critério diferenciado, e sustentava que o imóvel da autora era destinado a uso comercial, com atividades que demandariam consumo elevado. A autora impugnou a existência da ata invocada, afirmou não haver medição individual e apontou que a convenção determinava divisão igualitária das despesas.

O que foi decidido

A juíza concluiu que a convenção do condomínio, enquanto norma privada pactuada entre condôminos, estabelece o critério ordinário de rateio e, no caso concreto, prevê expressamente a divisão igualitária das despesas pelo número de unidades. Assim, determinou-se o imediato restabelecimento do rateio na proporção de um sexto para cada unidade, reconhecendo abusividade e ilegalidade do critério de cobrança que vinha aplicando percentuais diferenciados.

A sentença valorizou prova pericial técnica produzida nos autos, que desconstituiu a alegação do condomínio sobre consumo excessivo decorrente de atividade de revelação fotográfica. A perícia demonstrou que o processo de revelação havia sido substituído por operação digital, que não exige lavagem com água corrente contínua, e aferiu consumo insignificante relacionado aos equipamentos mencionados (44,8 litros por mês). Essa constatação técnica foi decisiva para afastar o argumento fático que justificaria a manutenção da cobrança diferenciada.

Base normativa e precedentes

• Art. 1.331, Código Civil (Lei 10.406/2002) — definição do condomínio edilício como relação jurídica entre titulares de unidades autônomas.
• Art. 1.332, Código Civil (Lei 10.406/2002) — incumbência de existência de convenção de condomínio e seu conteúdo como regulador das relações internas.
• Art. 1.336, Código Civil (Lei 10.406/2002) — deveres dos condôminos, notadamente o de contribuir para as despesas condominiais.
• Arts. 434 e seguintes, CPC (Lei 13.105/2015) — disciplina da prova pericial, sua nomeação e valoração técnica pelo juiz.
• Jurisprudência consolidada dos tribunais estaduais e superiores — reconhecimento da força normativa da convenção condominial, salvo se derrogada por justificativa probatória robusta que demonstre desproporcionalidade ou onerosidade excessiva.

Impacto prático

• Para condôminos e síndicos: a decisão reafirma que a convenção tem poder vinculante sobre critérios de rateio e que mudanças ou exceções exigem suporte probatório e formalidades assembleares; deliberações informais ou não documentadas correm risco de invalidade judicial.
• Para gestores condominiais: impõe cautela ao instituir critérios diferenciados de cobrança sem previsão expressa na convenção e sem perícia técnica consistente que comprove o desequilíbrio de consumo.
• Para advogados: a sentença ilustra estratégia efetiva de ataque a cobranças desproporcionais — combinar controle documental (exigir a ata e verificar quórum e formalidades) com prova técnica pericial capaz de confrontar alegações de consumo elevado.
• Para ações em curso: decisões que aplicam a convenção podem ensejar repetição de indébito quando comprovado pagamento a maior; entretanto, cada demanda dependerá da prova dos pagamentos e da legalidade das deliberações.

O que observar

• Formalidades assembleares: é crucial verificar se a suposta deliberação que criou o critério diferenciado foi regularmente convocada, teve quórum e foi averbada nos termos da convenção; ausência de documentação fragiliza a defesa do condomínio.
• Força da perícia: o resultado técnico foi determinante; contestações à perícia devem apontar vícios metodológicos ou proponer nova prova pericial nos limites do CPC. A qualidade técnica e neutralidade do perito são elementos sensíveis em litígios sobre consumo e medições.
• Possibilidade de modulação e efeitos retroativos: a sentença ordenou restabelecimento do rateio igualitário. Em casos concretos, a discussão sobre eventual devolução de valores pagos a maior pode exigir liquidação específica, com incidência de correção e juros conforme o caso; advogados devem ponderar pedidos e medidas cautelares.
• Prevenção para condomínios: quando houver unidades com uso não residencial, a melhor prática é prever na convenção critérios objetivos (fração ideal, medição individual, índices de ponderação) e documentar deliberações, evitando soluções ad hoc que podem ser anuladas em juízo.

Conclusão: a decisão reforça o princípio da vinculação às regras convencionais do condomínio e demonstra que justificativas fáticas para tratamento diferenciado exigem prova técnica robusta. Para operadores do direito, o caso é um exemplo pragmático da interação entre o direito contratual interno (convenção), a produção de prova pericial e a vocação do Judiciário para restaurar a proporcionalidade na divisão de encargos condominiais.