IAB rejeita PL que amplia atuação de advogados no mercado imobiliário

O Instituto dos Advogados Brasileiros (IAB) manifestou-se pela rejeição integral do Projeto de Lei 4.069/24, que pretende autorizar advogados com formação complementar a intermediar operações imobiliárias e a elaborar pareceres, laudos e avaliações técnicas de imóveis. A posição do plenário do IAB conclui que a redação proposta traz vícios constitucionais, afronta o Estatuto da Advocacia (Lei 8.906/1994) e cria potenciais conflitos de fiscalização entre ordens e conselhos profissionais, com consequência de insegurança jurídica no mercado imobiliário.

Contexto

A controvérsia insere-se numa tensão recorrente sobre os limites da atuação profissional: até que ponto especializações ou cursos complementares facultam a profissionais de uma categoria o exercício de atribuições tradicionalmente vinculadas a outra? No campo imobiliário, essa pergunta ganha relevo porque envolve intermediação (atividade de mercado), avaliações técnicas de bens imóveis (exigindo conhecimentos de engenharia, agrimensura ou avaliação) e a prestação de consultoria jurídica. Projetos legislativos recentes pretendem reconhecer habilitações complementares como suficiente fundamento para ampliar prerrogativas profissionais, o que tem gerado resistência de entidades de classe e dúvidas sobre compatibilidade com a regulamentação vigente.

A controvérsia importa porque toca princípios constitucionais e infraconstitucionais: proteção da livre iniciativa, liberdade profissional, defesa do exercício privativo de profissões regulamentadas e a própria configuração da advocacia como função essencial à Justiça, com prerrogativas e limites próprios. A proposta também buscar dispensar requisitos de registro em conselhos de profissões técnicas, atribuindo exclusivamente à OAB a fiscalização dessas novas atribuições, o que amplia o alcance da discussão para além do âmbito jurídico e adentra a disputa por competências regulatórias.

O que foi decidido

O plenário do IAB, com base em pareceres das Comissões de Direito Constitucional e de Direito Imobiliário, concluiu que o PL 4.069/24 deve ser rejeitado na íntegra. As análises sustentam que o projeto, tal como formulado, confunde formação jurídica com habilitação técnica necessária para avaliações imobiliárias e intermediação de mercado. A decisão sublinha que a eventual especialização em Direito Imobiliário não supre conhecimentos técnicos de engenharia, arquitetura ou avaliação, cuja falta pode comprometer a qualidade dos laudos e a segurança das transações.

Adicionalmente, o IAB apontou que o projeto cria categorias híbridas (como a de “advogado com perícia no setor imobiliário”) que reduzem, em vez de ampliar, o campo de atuação já garantido ao advogado pelo Estatuto da Advocacia. No tocante à intermediação e gestão imobiliária, o instituto reconhece que o advogado pode administrar interesses de clientes quando autorizado, mas ressalta que a atuação concomitante e habitual na intermediação impõe sujeição às regras éticas e disciplinares específicas dessa atividade, o que não foi adequadamente solucionado pela proposta legislativa.

Base normativa e precedentes

• Art. 133, CF/88 — estabelece a advocacia como função essencial à administração da justiça; fundamento da regulação das prerrogativas e limites profissionais.
• Lei 8.906/1994 (Estatuto da Advocacia) — regula o exercício da advocacia, suas prerrogativas, vedação de exercício combinado que conflite com normas éticas e disciplinares e competências de fiscalização pela OAB.
• Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/1990 — indiretamente aplicável em matéria de intermediação imobiliária, ao proteger consumidores em relações de consumo envolvendo oferta e prestação de serviços.
• Normas de conselhos profissionais (incidentes sobre avaliação técnica) — jurisprudência e regulação profissional costumam exigir registro em conselhos de engenharia/arquitetura para emissão de laudos técnicos, abrindo potencial conflito normativo com a pretensão de dispensar tais registros.
• Jurisprudência consolidada dos tribunais — decisões que distinguem atividade eminentemente jurídica da atividade técnica e fiscalizada por conselhos profissionais, reforçando limites ao exercício profissional fora das atribuições regulamentadas.

Impacto prático

• Para advogados: a manifestação do IAB reforça cautela antes de ofertar serviços de avaliação técnica e de intermediação imobiliária sem a devida habilitação técnica e registro, sob risco de responsabilização disciplinar ou civil.
• Para legisladores e proponentes de políticas: sinaliza necessidade de redação mais clara e de análise de compatibilidade normativa, com possível previsão de requisitos de qualificação técnica e mecanismos de cooperação entre OAB e conselhos profissionais.
• Para incorporadoras, imobiliárias e consumidores: a rejeição prevista pelo IAB preserva, por ora, o status quo regulatório, diminuindo a insegurança sobre quem pode emitir laudos e intermediar negócios sem registro profissional específico.
• Para a fiscalização profissional: mantém a possibilidade de conflitos entre ordens e conselhos se projetos similares avançarem sem disciplina sobre competência fiscalizatória e critérios de qualificação.

O que observar

• Redação legislativa: uma eventual reformulação do projeto precisará delimitar com precisão as atribuições — separando claramente consultoria jurídica de atividades técnicas de avaliação — e prever requisitos de capacitação reconhecidos por conselhos técnicos.
• Fiscalização e registros: é provável que discussões futuras exijam instrumentos de cooperação entre OAB e conselhos de engenharia/arquitetura para evitar sobreposição de competências e garantir padrões técnicos mínimos.
• Recursos e debates administrativos: entidades representativas e conselhos poderão opor-se formalmente a iniciativas semelhantes, ensejando ações administrativas e judiciais que discutam competência legislativa e limites à liberdade profissional.
• Riscos profissionais: advogados que assumirem funções técnicas sem habilitação enfrentam exposição a sanções disciplinares, responsabilidade por laudos inadequados e impugnação contratual por consumidores ou terceiros.

Em resumo, a posição do IAB indica que qualquer ampliação da atuação do advogado no mercado imobiliário precisa ser cautelosa, juridicamente fundamentada e coordenada com a regulação das profissões técnicas, para evitar violações constitucionais, conflitos de fiscalização e prejuízos à segurança jurídica das transações imobiliárias.