ISS sobre coworking é indevido: locação de espaço não é serviço tributável

A incidência de Imposto Sobre Serviços (ISS) sobre a atividade de coworking representa ponto de tensão importante no direito tributário municipal. A questão central é determinar se a disponibilização de espaço físico para trabalho conjunto constitui serviço passível de tributação ou se permanece caracterizada como simples locação de bem imóvel, operação sujeita a regime tributário diverso.

Contexto

O modelo de coworking emergiu como formato disruptivo de ocupação de espaços, oferecendo ambientes compartilhados equipados com infraestrutura para profissionais autônomos, pequenas empresas e startups. Diferencia-se da locação convencional por envolver, além do imóvel propriamente dito, serviços complementares como recepção, segurança, limpeza, internet, salas de reunião de uso comum e, frequentemente, acesso a redes de contato entre os usuários.

Esta configuração híbrida gerou divergência interpretativa entre municipalidades e contribuintes. Alguns municípios tentaram enquadrar a atividade como prestação de serviço passível de ISS (de competência municipal), enquanto contribuintes argumentam tratar-se de locação de imóvel, operação isenta ou sujeita a regime especial sob a ótica do Imposto de Renda e não alcançada por ISS.

A controvérsia ganha relevo porque: primeiro, o ISS incide sobre a receita bruta (ou faturamento), alterando significativamente a margem operacional; segundo, a locação de imóvel é operação não tributada pelo ISS segundo a Lei Complementar 116/2003, que lista os serviços sujeitos à tributação municipal; terceiro, a qualificação jurídica interfere em outras obrigações, como apuração de ICMS estadual e base de cálculo para Imposto de Renda.

O que foi decidido

A tese que prevalece na discussão jurídica é que a cobrança de ISS sobre a locação de espaço para coworking caracteriza exigência indevida. O fundamento repousa na distinção clara entre dois fenômenos jurídicos: de um lado, a locação de bem imóvel (operação não-tributável por ISS); de outro, a prestação de serviço (potencialmente tributável se incluída na lista da LC 116/2003).

A avaliação técnica parte do seguinte raciocínio: quando o contribuinte oferece exclusivamente o espaço físico, ainda que equipado, a operação caracteriza-se como locação, não como serviço. A inclusão de amenidades (mobiliário, acesso a áreas comuns, conexão de internet) não transforma a natureza jurídica do negócio; funciona como componente da locação, acessório à cessão de uso do imóvel. Apenas quando há efetiva prestação de serviços desvinculada da simples disponibilização do espaço — como consultoria de negócios, treinamento, ou mediação comercial específica — é que incidiria ISS na parcela correspondente.

Esta compreensão alinha-se aos princípios de tipicidade e legalidade no direito tributário: tributo deve estar explicitamente previsto em lei; interpretação extensiva não configura opção legítima. A Lei Complementar 116/2003 lista serviços tributáveis; locação de imóvel não integra essa lista, portanto não integra a base de incidência.

Base normativa e precedentes

• Lei Complementar 116/2003 — Define os serviços sujeitos ao ISS e estabelece critérios de exclusão. Locação de bem imóvel não figura no rol dos serviços tributáveis.
• Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), art. 16 — Fixa critérios para caracterização da obrigação tributária, incluindo a exigência de tipicidade legal.
• Súmula 163 do STJ — "Não incide ISS sobre a locação de bens móveis." Extensível por analogia ao raciocínio sobre imóveis quando a operação configura-se como locação pura.
• Lei 12.725/2012 — Estabelece regime especial para startups; coworking, como incubadora de negócios, insere-se parcialmente nesse contexto, com implicações para tratamento tributário preferencial.
• Jurisprudência consolidada de tribunais administrativos tributários — Decisões de Conselhos de Contribuintes e Cãmaras Especializadas tendem a acolher a tese de que coworking, quando caracterizado como puro espaço compartilhado, não sofre incidência de ISS.

Impacto prático

Para operadores de coworking:

• Revisão de lançamentos — Contribuintes que pagaram ISS sobre coworking podem requerer ressarcimento via processo de consulta ao fisco municipal ou ação judicial de repetição de indébito, respeitado o prazo decadencial (cinco anos, conforme CTN).
• Estruturação de contratos — Recomenda-se discriminar claramente quais parcelas constituem locação de espaço e quais representam serviços acessórios (caso existam). Isso facilita defesa administrativa e judicial.
• Planejamento tributário — Contribuintes podem reconhecer apenas ISS sobre a fração correspondente a serviços complementares efetivamente prestados (se houver), não sobre a parcela de locação.

Para municípios:

• Base tributária reduzida — Municípios perdem receita ISS referente a coworking, impactando arrecadação de tributo próprio. Necessário realocação de prioridades orçamentárias.
• Alinhamento normativo — Exige uniformização de entendimento nas repartições de arrecadação municipal, evitando lançamentos conflitantes.

Para usuários finais:

• Menor custo operacional — Sem ISS incidente, operadores conseguem ofertar espaços a preços mais competitivos, favorecendo ecossistema de startups e profissionais autônomos.

O que observar

Ressalvas importantes:

1. Serviços agregados — Se a operadora de coworking oferece atividades adicionais claramente diferenciadas (consultoria, treinamento, eventos pagos), essas sim sofrem incidência de ISS. A tese de exclusão aplica-se à locação propriamente dita, não a serviços adicionais.

2. Variações municipais — Alguns municípios ainda resistem a este entendimento e continuam lançando ISS sobre coworking. Contribuintes nessa situação devem protocolar impugnação via consulta fiscal ou lei de repetição de indébito, com representação de advogado tributarista.

3. ICMS estadual — A exclusão de ISS não significa automaticamente que não haja tributação estadual. Dependendo do estado e da configuração do negócio, pode incidir ICMS sobre fornecimento de serviços complementares. Análise específica é necessária.

4. Futuro normativo — Eventual reforma tributária federal ou atos de interpretação regulatória podem alterar este posicionamento. Contribuintes devem acompanhar evoluções legislativas.

5. Prazos processuais — Ressarcimento de ISS indevidamente cobrado sujeita-se ao prazo decadencial de cinco anos contados da data do lançamento. Ação de repetição de indébito pode ser proposta em até dois anos após pagamento se o fisco não responder afirmativamente à consulta.