ITBI: juiz defere segurança e manda calcular pelo valor da compra

A 4ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo deferriu mandado de segurança para que o imposto sobre transmissão de bens imóveis incida sobre o preço efetivamente acertado entre comprador e vendedor, desconsiderando a tabela de valor venal de referência adotada pela administração municipal. A decisão reafirma linha interpretativa já consolidada na jurisprudência superior, especialmente no Superior Tribunal de Justiça, refutando a prática de lançamentos automáticos calcados em valores tabelados quando o negócio apresenta razoabilidade.

Contexto

O ITBI integra o rol de tributos de competência municipal, disciplinado pela Constituição Federal (artigo 156, inciso II) e regulado nacionalmente pelo Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966). Historicamente, administrações municipais enfrentam dificuldade prática para verificação de valores reais em transações imobiliárias, o que ensejou a criação de tabelas de referência — instrumentos administrativos que estabelecem valores patrimoniais por localização e caracterização física do bem.

Todavia, a utilização automática dessas tabelas gerou conflitos jurisprudenciais recorrentes. De um lado, municípios argumentam que tais valores refletem o mercado imobiliário local e impedem evasão fiscal. De outro, contribuintes questionam se há fundamentação para desconsiderar sistematicamente o preço declarado no instrumento particular quando este apresenta elementos de compatibilidade com o mercado.

O Tribunal de Justiça de São Paulo já proferira decisões declarando inconstitucionais normas municipais que impunham observância automática (e exclusiva) da tabela de referência. Simultaneamente, o STJ consolidou entendimento por meio do Tema 1.113 estabelecendo que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de compatibilidade com o valor de mercado, invertendo parcialmente o ônus argumentativo do Fisco.

O que foi decidido

O juiz de Direito afastou a exigência do recolhimento do ITBI calculado sobre o valor venal de referência municipal e determinou que a base de cálculo observasse o preço constante da promessa de compra e venda firmada entre as partes. Fundamentou a decisão em dois pilares: (1) a presunção de compatibilidade do valor declarado com o mercado, conforme jurisprudência do STJ; e (2) a exigência de procedimento administrativo regular caso o Fisco pretenda afastar tal valor.

O magistrado reconheceu que eventual revisão da base de cálculo só é legítima em situações excepcionais — fraude manifesta, distorção grave e irrazoável, ou indícios sólidos de elisão fiscal — sempre precedida de regular processo administrativo que assegure contraditório e ampla defesa ao contribuinte. Citou expressamente o artigo 148 do Código Tributário Nacional, que disciplina exatamente esse procedimento de arbitramento de base de cálculo.

Na conclusão, ordenou que o ITBI fosse recolhido sobre a importância pactuada, acrescida unicamente de correção monetária desde o momento da transação, excluindo juros e multa.

Base normativa e precedentes

• Art. 156, inciso II, CF/88 — Atribui aos municípios competência para instituir ITBI sobre transmissão de bens imóveis inter vivos;
• Arts. 32 a 37, CTN — Disciplinam as obrigações do sujeito passivo em relação à declaração de valores;
• Art. 148, CTN — Estabelece o procedimento administrativo para arbitramento de base de cálculo, exigindo comprovação, contraditório e defesa;
• Tema 1.113, STJ — Consolida a presunção de compatibilidade do valor declarado pelo contribuinte com o valor de mercado, admitindo afastamento apenas mediante processo administrativo específico e em casos excepcionais;
• Jurisprudência TJSP — Já declarou inconstitucionais dispositivos que impunham observância automática e vinculante da tabela de referência municipal, sem análise concreta do caso.

Impacto prático

Para contribuintes e seus advogados:

• Fortalece a posição defensiva em lides onde o fisco exija ITBI sobre valor superior ao declarado, desde que o preço conste de instrumento válido e apresente razoabilidade;
• Estrutura argumentação baseada na presunção de legitimidade do valor pactuado e na exigência de procedimento específico para o Fisco refutar tal presunção;
• Reduz risco de lançamento tributário automático calcado puramente em tabela municipal.

Para administrações municipais:

• Reafirma que o controle de base de cálculo não pode ser exercido de forma sumária, exigindo fundamentação e processo administrativo prévio;
• Não elimina o poder de fiscalização, mas condiciona seu exercício a procedimentos que respeitem direitos do contribuinte.

Para o mercado imobiliário:

• Aumenta previsibilidade nas operações, já que o valor efetivamente contratado tende a prevalecer sem contestação automática da administração.

O que observar

A sentença não é transitada em julgado e pode ser alvo de recurso pela Prefeitura de São Paulo. O município poderá argumentar que a tabela de referência reflete valores de mercado suficientemente atualizados, ou questionar a razoabilidade do valor declarado em relação a dados objetivos de venda no imóvel.

Advogados devem atentar para o fato de que a presunção de compatibilidade é relativa, não absoluta. O Fisco mantém a faculdade de investigar suspeitas concretas de subfaturamento, desde que siga o rito administrativo adequado. Recomenda-se documentar a razão do preço pactuado (estado de conservação, condições de mercado, circunstâncias da negociação) para fortalecer a defesa em eventual controvérsia.

O ponto crítico futuro será a interpretação de "situações excepcionais" e "graves distorções" — conceitos que demandarão jurisprudência posterior para delimitação mais precisa.