Projeto amplia Reurb-E para regularizar lotes de igrejas e entidades

O projeto aprovado na Comissão de Assuntos Sociais do Senado propõe inserir instituições religiosas, de assistência social e organizações sem fins lucrativos entre os beneficiários da Regularização Fundiária Urbana para não de baixa renda (Reurb-E). A mudança visa permitir que essas entidades obtenham título de propriedade sobre áreas que ocupam mediante procedimento consolidado de Reurb, com pedido às prefeituras e levantamento técnico custeado pelo requerente.

Contexto

A regularização fundiária urbana no Brasil ganhou estrutura normativa com o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) e, de forma mais específica, com as alterações introduzidas pela Lei 13.465/2017, que tipificou e disciplinou a Reurb, distinguindo modalidades voltadas a população de baixa renda (Reurb-S) e àquelas não enquadradas como baixa renda (Reurb-E). A Reurb-E tem sido utilizada principalmente por condomínios, associações e cooperativas para conferir segurança jurídica a ocupações consolidadas, mediante integração ao parcelamento urbano e posterior registro imobiliário.

A controvérsia que o projeto aborda é prática e administrativa: entidades religiosas e outras organizações sem fins lucrativos frequentemente ocupam imóveis com função social consolidada, mas sem titularidade formal, o que limita investimentos, acesso a contratos, convênios e até a continuidade de serviços essenciais prestados à comunidade. Hoje, algumas unidades federativas já preveem regimes locais de regularização para entidades religiosas, mas a iniciativa legislativa busca uniformizar a possibilidade em âmbito nacional.

Vale lembrar que a Reurb-E, na prática adotada por normas e orientações de registro imobiliário, costuma exigir a regularização de quadras ou conjuntos de lotes, o que pode impedir a titulação de imóvel isolado quando a ocupação é singular. O projeto altera essa lógica ao permitir a aplicação da Reurb-E a imóvel isolado de entidade, o que tem impacto direto sobre a escala e o custo do procedimento.

O que foi decidido

A comissão aprovou a inclusão expressa de instituições religiosas, organizações de assistência social e entidades sem fins lucrativos entre as hipóteses de beneficiárias da Reurb-E, além de permitir que a regularização alcance imóvel isolado, sem a necessidade de abranger toda a quadra. O texto também reconhece a possibilidade de técnicos industriais e agrícolas validarem estudos técnicos exigidos no processo de regularização, equiparando os respectivos Termos de Responsabilidade Técnica aos já admitidos instrumentos de responsabilidade de engenheiros e arquitetos.

A relatora justificou a proposta como reconhecimento da relevância social dessas organizações e como instrumento para conferir segurança jurídica aos imóveis, facilitar investimentos e assegurar a continuidade de atividades. Em termos práticos imediatos, a aprovação na CAS encaminha o projeto para deliberação na Comissão de Constituição e Justiça, sem, contudo, torná-lo lei até que tramite e seja sancionado.

Base normativa e precedentes

• Art. 182, CF/88 — trata da política urbana, diretrizes para o desenvolvimento urbano e função social da propriedade.
• Art. 5º, CF/88 — garante direitos fundamentais, inclusive as garantias à propriedade e seus limites em função do interesse social.
• Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) — disciplina instrumentos de política urbana e introduz mecanismos de gestão e regularização do uso do solo.
• Lei 13.465/2017 — estabelece regras da Regularização Fundiária Urbana (Reurb), distinguindo Reurb-S e Reurb-E; é o núcleo legal aplicável ao tema.
• Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) — disciplina a matrícula e o registro imobiliário, que são etapas essenciais para a efetiva titulação após Reurb.
• Prática do registro imobiliário — o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil tem orientações que atualmente exigem, em muitos casos, abrangência de quadra para Reurb; o projeto altera esse parâmetro técnico-administrativo.

Impacto prático

• Para entidades religiosas e organizações sem fins lucrativos: abre caminho para obtensão de títulos de propriedade, permitindo acesso a financiamentos, parcerias e maior segurança jurídica para manutenção de atividades sociais.
• Para municípios: amplia o rol de interesses a serem avaliados nas políticas de regularização urbana e pode demandar ajustes de procedimentos internos para analisar pedidos individuais de Reurb-E.
• Para cartórios e registros de imóveis: implica necessidade de adaptação de rotinas e critérios técnicos quando a Reurb-E for aplicada a imóvel isolado, além de eventual revisão de requisitos técnicos aceitos para instruir pedidos de registro.
• Para a administração pública e operadores do direito imobiliário: altera o escopo de atuação técnica, uma vez que novos profissionais (técnicos industriais e agrícolas) poderão subscrever termos de responsabilidade técnica, reduzindo embates administrativos sobre a qualificação do responsável técnico.
• Em ações em curso: títulos pendentes ou processos administrativos podem se beneficiar de interpretação mais favorável se o projeto for aprovado, mas a segurança jurídica imediata depende da publicação da lei e de normatização municipal.

O que observar

• Modulação e vigência: ainda que aprovado em comissão, o projeto precisa tramitar na CCJ e nas demais comissões/eventual votação em plenário. Eventual modulação de efeitos pelo Congresso ou por regulamentação pode limitar alcance temporal ou subjetivo.
• Integração com normas locais: municípios e estados que já possuem procedimentos próprios precisarão harmonizar atos normativos e rotinas administrativas para operacionalizar a Reurb-E a imóvel isolado.
• Implicações registrárias: cartórios podem demandar disciplina normativa federal e orientações do Conselho Nacional de Justiça ou do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil para uniformizar a prática; atenção à necessidade de atualização de modelos de matrícula e procedimentos de averbação.
• Riscos e litigiosidade: a ampliação dos beneficiários e a flexibilização do rol de técnicos responsáveis podem gerar contestações quanto à função social da ocupação, à necessidade de compensações urbanísticas, ou à regularidade das instruções técnicas, ensejando demandas judiciais e administrativas.

Em resumo, a matéria representa um movimento legislativo para estender a ferramenta da Reurb-E a atores sociais cuja atividade pública ou de interesse coletivo é relevante, mitigando entraves à titulação imobiliária. A decisão tem potencial de impacto concreto sobre a segurança jurídica de imóveis ocupados por instituições religiosas e organizações sociais, mas sua eficácia dependerá de regulamentação complementar, adaptação dos órgãos de registro e eventual jurisprudência sobre aplicação a imóveis isolados.