STJ: Súmula 308 não incide sobre alienação fiduciária de imóvel

A quarta turma do Superior Tribunal de Justiça manteve sua jurisprudência consolidada ao rejeitar a extensão analógica da Súmula 308 aos contratos de alienação fiduciária de imóveis, destacando que esses instrumentos possuem regime jurídico específico e autônomo em relação às hipotecas tradicionais. A decisão impactou diretamente uma consumidora que não conseguiu formalizar a transferência de imóvel após pagamento integral do preço, em razão de gravame de propriedade fiduciária registrado em favor de instituição financeira.

Contexto

A Súmula 308 do STJ, editada para regimentar matéria hipotecária, estabelece que o bem oferecido em garantia hipotecária não pode ser transferido para terceiro sem consentimento do credor quando financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Originalmente, a tese buscava proteger credores e equilibrar a relação entre financiador e mutuário em operações imobiliárias padronizadas.

A alienação fiduciária de imóvel, por sua vez, segue regime completamente distinto. Regulamentada pela Lei 9.514 de 1997, essa modalidade de garantia real transfere ao credor (instituição financeira) a propriedade do bem, embora resolúvel, isto é, com condição suspensiva de quitação da dívida. Diferencia-se da hipoteca porque nesta o devedor mantém a propriedade e a posse, enquanto na alienação fiduciária o credor detém a propriedade formal, ainda que limitada pelo direito de resgate do devedor.

O caso em análise apresentava a seguinte configuração: construtora celebrou contrato de abertura de crédito com banco, com pacto de alienação fiduciária do edifício onde se localizava o apartamento; consumidora adquiriu a unidade habitacional diretamente da construtora; banco registrou gravame na matrícula do imóvel; consumidora, após pagar integralmente o valor acordado, não conseguiu efetivar a transferência por causa do gravame. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal, aplicando analogicamente a Súmula 308, determinou a baixa do gravame e a outorga da escritura à compradora. O banco recorreu ao STJ.

O que foi decidido

A turma julgadora, sob relatoria do ministro João Otávio de Noronha, deu provimento ao recurso especial da instituição financeira e reformou a decisão de origem. A tese adotada foi inequívoca: a Súmula 308 não pode ser aplicada analogicamente à alienação fiduciária de imóvel porque o regime jurídico dos dois institutos não é equiparável.

O fundamento central repousa em três pilares: (1) a alienação fiduciária é regida por legislação própria e específica, com características técnicas distintas; (2) o SFH, contexto ao qual a Súmula 308 se volta, estabelece proteções e normas especiais que não se transpõem automaticamente para outras modalidades de garantia; (3) a Lei 9.514/97 estrutura claramente o direito do credor fiduciário de reter a propriedade até a quitação da dívida e de exigir anuência sua para qualquer transferência do bem.

O ministro relator enfatizou que o contrato de compra e venda celebrado entre consumidora e construtora não pode gerar efeitos que comprometam a garantia constituída pela propriedade fiduciária. Assim, os termos da escritura de abertura de crédito, contendo o pacto de alienação fiduciária, prevalecem sobre o contrato de compra e venda direto, porquanto o credor fiduciário não foi parte na relação de consumo entre compradora e construtora.

Base normativa e precedentes

• Lei 9.514/1997 — Disciplina a alienação fiduciária de imóvel, estabelecendo que a propriedade fiduciária só se resolve a favor do devedor fiduciante pela integral quitação da dívida, e que qualquer transferência do bem depende de anuência do credor fiduciário.

• Art. 1.225, CC/2002 — Inscreve a propriedade fiduciária como direito real suscetível de registro no Cartório de Registro de Imóveis, conferindo ao direito eficácia contra terceiros.

• Súmula 308, STJ — Enuncia que "a hipoteca do edifício não se estende aos apartamentos já individualizados, salvo disposição expressa em contratos. Não se aplica a alienação fiduciária."

• Jurisprudência consolidada do STJ — A turma reafirmou sua posição histórica de que a analogia entre hipoteca e alienação fiduciária é vedada quando se trata de imóvel, porque cada instituto possui estrutura jurídica autossuficiente e finalidades específicas.

Impacto prático

A decisão produz efeitos imediatos e relevantes para múltiplos segmentos:

• Para adquirentes de imóveis em construção: Não basta pagar a construtora. O comprador que adquire unidade em edifício gravado por alienação fiduciária em favor de instituição financeira não obtém propriedade plena enquanto existir dívida pendente entre construtora e credor fiduciário. Será necessário negociar com o financiador para obtenção de anuência ou para quitação antecipada da dívida original.

• Para instituições financeiras: Reforça a segurança jurídica do instrumento de alienação fiduciária como garantia em operações de financiamento à construção civil. O credor pode manter o gravame registrado independentemente de contratos laterais celebrados pela construtora com terceiros.

• Para construtoras: O repasse de unidades a terceiros não dissolve a obrigação fiduciária originária. A construtora permanece obrigada ao cumprimento integral do contrato de abertura de crédito com a instituição financeira.

• Para advogados em transações imobiliárias: Imprescindível investigar a matrícula do imóvel durante a due diligence. Presença de gravame de alienação fiduciária exige negociação prévia com o credor fiduciário, não sendo suficiente o consenso entre vendedor (construtora) e comprador.

O que observar

A decisão deixa alguns pontos de atenção abertos. Primeiro, o tribunal não explorou em profundidade a hipótese de abuso de direito ou enriquecimento sem causa da instituição financeira quando a dívida original foi significativamente satisfeita pelas parcelas de consumidores finais. A questão de saber se existe limite temporal ou econômico para manutenção do gravame contra terceiros de boa-fé permanece em suspenso.

Segundo, a proteção dada à propriedade fiduciária em detrimento do adquirente final (consumidor) levanta questões sobre o equilíbrio de interesses e a aplicabilidade de princípios como a boa-fé objetiva e a função social da propriedade, embora neste caso a consumidora tenha figurado como ré no recurso especial.

Terceiro, é relevante que o STJ não desconsiderou inteiramente a posição do consumidor, mas fundamentou sua decisão na estrutura legal específica da alienação fiduciária, sem afirmar que a consumidora estaria completamente desamparada — apenas que não caberia ao tribunal de origem contornar a garantia via analogia. A via adequada seria negociação entre as partes ou revisão judicial da cláusula fiduciária por abusividade, caminho não explorado neste precedente.

Advogados que litigam em imóveis com gravame fiduciário devem considerar argumentações fundadas em cláusulas abusivas (CDC), prazo de prescrição de direitos creditórios do financiador original e eventual ineficácia relativa da garantia após significativo decurso de tempo ou pagamento parcial. Este julgado consolida o entendimento sobre a forma, mas não fecha portas a discussões sobre o conteúdo e validade de determinadas cláusulas.