TJ-SP declara inexistente autocontrato de síndico sem aval da assembleia

O Tribunal de Justiça de São Paulo, por unanimidade, declarou a inexistência de um contrato de locação de área comum do condomínio celebrado pelo síndico sem autorização da assembleia geral de condôminos, e ordenou a reintegração definitiva da área. O fundamento central: um síndico não possui autonomia para dispor do patrimônio condominial comum sem aprovação prévia do corpo deliberativo, e, quando o síndico subscreve simultaneamente como representante de ambas as partes (locador e locatário), incide no vício grave do autocontrato.

Contexto

A administração condominial é uma função de gestão delegada que encontra seus limites constituintes na assembleia geral de condôminos. A legislação civil e a prática condominial estabelecem uma hierarquia clara: o síndico detém competência para atos rotineiros de conservação, manutenção e operação ordinária do edifício. Contudo, quando a decisão envolve alteração significativa na destinação ou no uso de bem de propriedade coletiva — especialmente a conversão de espaço comum em fonte de receita comercial mediante contratação com terceiros — a Lei de Condomínios (Lei 4.591/1964) e a jurisprudência consolidada exigem manifestação expressa e anterior da assembleia condominial.

A controvérsia que o acórdão resolve é dupla: primeiro, se o síndico poderia, isoladamente, contratar a locação de área comum; segundo, se existe vício de invalidade quando o próprio síndico figura simultaneamente como mandatário do condomínio (locador) e representante ou sócio da empresa locatária (locatária). Este cenário tipifica o que a doutrina e a jurisprudência denominam "autocontrato" ou "contrato consigo mesmo".

O que foi decidido

A 29ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, sob relatoria de César Augusto Fernandes, firmou que o contrato é inexistente — não merely anulável, mas juridicamente nulo ab initio — por dois fundamentos concatenados.

Primeiro, o síndico não possui poder para alienar, locar ou ceder em uso comercial bem de propriedade comum sem prévia aprovação em assembleia. A destinação de áreas comuns para exploração comercial — no caso, locação de estacionamento — ultrapassa os limites da administração ordinária e adentra o terreno das deliberações que modificam substancialmente o destino ou o uso do imóvel coletivo. Tal decisão pertence, por lei e por natureza, ao corpo de condôminos, não ao síndico.

Segundo, o juiz relator destacou o "vício gravíssimo na manifestação de vontade" decorrente do autocontrato. O síndico assinou o instrumento de locação simultaneamente como representante legal do condomínio (mandatário dos condôminos) e como representante ou sócio da empresa contratada. Essa sobreposição de papéis configura não apenas conflito de interesses, mas a realização de um contrato consigo mesmo, expressamente regulado no artigo 117 do Código Civil (Lei 10.406/2002).

O Código Civil prevê que o mandatário não pode, sem autorização especial, adquirir ou locar bens que tenha a incumbência de vender ou locar para o mandante. Quando o mandatário viola essa restrição e celebra contrato em que figura nos dois polos, a manifestação de vontade é viciada e o contrato incorre em nulidade. No contexto condominial, o risco é ainda maior: o síndico, ao contratar consigo mesmo sem autorização prévia, fere os deveres fiduciários de fidelidade e transparência que a posição de gestor do bem comum impõe.

A decisão ainda ordenou a reintegração de posse definitiva da área, restituindo ao condomínio o pleno domínio sobre o espaço que havia sido indevidamente cedido à exploração comercial.

Base normativa e precedentes

• Art. 117, Código Civil (Lei 10.406/2002) — Proíbe ao mandatário, sem autorização especial do mandante, adquirir ou locar para si bens que tenha a incumbência de vender ou locar para aquele. A violação caracteriza vício do consentimento e nulidade do contrato.

• Lei 4.591/1964 (Lei de Condomínio e Propriedade em Regime de Condomínio) — Estabelece que deliberações sobre alteração de destinação de áreas comuns, locação ou cessão de uso comercial de espaços coletivos são matéria de competência privativa da assembleia geral, não do síndico isoladamente.

• Art. 1.333 e seguintes, Código Civil — Definem as atribuições do síndico e sua sujeição às deliberações da assembleia geral. O síndico é representante legal do condomínio, mas vinculado às decisões colegiais.

• Dever fiduciário e conflito de interesses — A jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça de São Paulo reconhece que o síndico, na qualidade de mandatário dos condôminos, está obrigado a observar rigorosos deveres de fidelidade, transparência e ausência de conflito de interesses. A celebração de contrato em que simultaneamente representa ambas as partes caracteriza violação desses deveres.

Impacto prático

A decisão produz efeitos imediatos e amplos para a prática condominial:

• Para síndicos e administradores: Qualquer decisão sobre cessão, locação ou exploração comercial de área comum exige aprovação prévia em assembleia geral. Não basta informar posteriormente ou obter consentimento verbal. A aprovação deve ser registrada em ata.

• Para contratos em curso: Contratos similares celebrados sem autorização expressa da assembleia correm risco de anulação. Recomenda-se revisão de documentação e, se necessário, submissão tardia à assembleia para ratificação. Se a assembleia não ratificar, o contrato permanecerá nulo.

• Para conflito de interesses: Síndicos que possuem participação em empresas que contratam com o condomínio devem declarar expressamente a situação à assembleia e se abster de participar da negociação e assinatura. Melhor prática é submeter a deliberação à assembleia com parecer jurídico explícito sobre a situação.

• Para reintegração de posse: A ordem de reintegração implica restituição imediata da área ao condomínio. Se houver pendências financeiras (valores já pagos pela locatária), será necessário ação de restituição ou compensação em ação distinta.

• Para síndicos atuais e futuros: A decisão reforça que a função sindical é função fiduciária de gestão limitada. Qualquer ato que ultrapasse a administração ordinária e envolva disposição de patrimônio comum requer autorização prévia da assembleia, com transparência total e sem conflito de interesses.

O que observar

Alguns pontos permanecem abertos ou demandam atenção:

1. Modulação de efeitos: A decisão declara a inexistência do contrato, o que significa nulidade ex tunc (desde o início). Se a empresa locatária já pagou valores ao condomínio ou realizou investimentos na área, eventual ação de restituição será decidida em processo específico. A jurisprudência pode vir a modular efeitos se houver prejuízo desproporcionado.

2. Recursos cabíveis: Se as partes recorrerem ao Superior Tribunal de Justiça, questões sobre interpretação do artigo 117 do Código Civil ou sobre a extensão do dever fiduciário do síndico podem ser revistas, embora a jurisprudência do STJ já consolide a mesma orientação.

3. Assembleia posterior e ratificação: A doutrina discute se uma assembleia posterior poderia ratificar um autocontrato já celebrado. A posição mais segura é que a ratificação não convalida o contrato, apenas abre caminho para novo contrato com aprovação prévia.

4. Responsabilidade civil do síndico: O condomínio pode vir a responsabilizar civilmente o síndico pelos danos decorrentes da contratação indevida, especialmente se houver perda de receita ou custos de reintegração. Síndicos devem manter seguro de responsabilidade civil.

5. Regulamentação interna: A decisão reforça a importância de regulamento condominial claro que defina as situações em que é necessária aprovação em assembleia. Muitos regimentos deixam vago o limite entre "administração ordinária" e atos que exigem votação.

A jurisprudência consolidada do TJ-SP neste acórdão estabelece um precedente forte: autocontratos no âmbito condominial, ainda que disfarçados sob a forma de simples cessão de direitos, são nulos quando não autorizado pela assembleia e quando caracterizam conflito de interesses do síndico.