TJMG reduz retenção em distrato de multipropriedade para 25%

A 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais reduziu a retenção sobre valores devolvidos em distrato de frações em regime de multipropriedade de 50% para 25%, determinando restituição parcial ao comprador. A decisão vale imediatamente para o caso concreto e sinaliza restrição à aplicação da majoração prevista quando inexiste mais patrimônio de afetação.

Contexto

A multipropriedade — regime em que unidades imobiliárias são fracionadas em períodos de fruição — tem acentuado protagonismo no mercado turístico e traz desafios interpretativos entre normas consumeristas, a disciplina da incorporação imobiliária e mecanismos de proteção patrimonial. A Lei nº 4.591/1964 regula a incorporação e prevê hipóteses de retenção de quantias pagas pelo adquirente no desfazimento contratual, diferenciando percentuais conforme a existência de patrimônio de afetação. Por sua vez, o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) age como disciplina supletiva nas relações em que se reconheça a posição de vulnerabilidade do comprador frente à incorporadora ou comercializadora.

Divergências recorrentes dizem respeito à compatibilização entre a retenção prevista na Lei nº 4.591/1964 e as proteções do CDC, além do momento em que o patrimônio de afetação deixa de subsistir — tema relevante porque altera drasticamente o percentual de retenção passível de aplicação (25% versus 50%). O Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento de que contratos de multipropriedade podem ser alcançados pela disciplina consumerista quando presentes os requisitos da relação de consumo, o que impõe exame acurado de vícios de consentimento, direito de arrependimento e prática negocial.

O que foi decidido

No acórdão, a câmara reconheceu que a relação contratual estava submetida às regras do CDC, mas entendeu não ter restado demonstrado vício de consentimento apto a invalidar os contratos: não houve prova de coação, fraude ou ocultação de informações relevantes. Destacou-se também que os instrumentos contratuais informavam elementos essenciais (natureza do negócio, preço, parcelas e comissão de corretagem) e que o adquirente dispôs do prazo de sete dias para exercer o arrependimento previsto no art. 49 do CDC.

Quanto ao quantum a ser retido, o colegiado afastou a aplicação do patamar de 50% previsto para casos em que a incorporação ainda esteja submetida ao patrimônio de afetação, porque o empreendimento já havia sido concluído, com emissão do habite-se e averbação da construção na matrícula, circunstâncias que, segundo o tribunal, indicam a extinção do regime de afetação. Em consequência, limitou a retenção a 25% dos valores desembolsados pela consumidora como compensação por administração, comercialização e eventual reoferta da fração.

Além disso, o tribunal rejeitou cobrança de taxa de fruição por ausência de prova de uso efetivo do período adquirido, enquanto manteve a retenção da comissão de corretagem, dada a anuência expressa da compradora acerca dessa dedução.

Base normativa e precedentes

• Art. 49, CDC (Lei 8.078/1990) — garante ao consumidor o direito de arrependimento no prazo de sete dias em contrato celebrado fora do estabelecimento comercial.
• Lei 4.591/1964 — disciplina a incorporação imobiliária e prevê limites de retenção (regra 25% e exceção de até 50% quando houver patrimônio de afetação).
• Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) — aplicabilidade às relações de multipropriedade quando presentes os requisitos de relação de consumo.
• Jurisprudência do STJ — aplicação do CDC a contratos de multipropriedade sempre que configurada relação de consumo (entendimento consolidado do tribunal superior).

Impacto prático

• Para consumidores: a decisão fortalece a possibilidade de reaver parte dos valores pagos em distratos de multipropriedade quando o empreendimento já estiver concluído, limitando retenções a 25% na hipótese de extinção do patrimônio de afetação.
• Para incorporadoras e corretoras: reforça a importância de comprovar a subsistência do patrimônio de afetação para justificar retenção maior (50%) e exige documentação clara sobre entrega do imóvel e averbação da construção.
• Para advogados: a sentença traz orientação sobre provas necessárias — demonstração do uso efetivo do imóvel para justificar taxa de fruição, prova de vício de consentimento para invalidar retenções e documentação que comprove manutenção do regime de afetação.
• Para o contencioso: decisões em curso devem ser analisadas à luz do estado da obra e da matrícula; possibilidades de compensação, atualização e juros previstos no acórdão devem ser observadas para cálculo da restituição.

O que observar

• Prova do patrimônio de afetação: incorporadoras que pretendem reter 50% precisam demonstrar que o regime ainda vigora à data do distrato; sem essa prova, a retenção tende a ser mitigada.
• Efeito vinculante: a decisão é dirigida ao caso concreto; eventual uniformização dependerá de outras câmaras ou de eventual recurso para instância superior. Atenção a como tribunais estaduais e o STJ vêm enfrentando temas afins.
• Arrependimento e prazo do art. 49 CDC: o exercício do direito nos sete dias — e sua prova — continua sendo fator decisivo para afastar ônus em distratos celebrados fora do estabelecimento.
• Modulação de efeitos e recursos: as partes podem discutir repercussão geral do tema ou levar matéria ao STJ para consolidar tese, além de pleitear modulação de efeitos em caso de jurisprudência divergente.

Em síntese, o acórdão do TJ/MG equilibra proteção consumerista com limites legais previstos na Lei nº 4.591/1964, delineando que a existência física do habite-se e a averbação da construção são elementos determinantes para afastar a maior retenção prevista na legislação da incorporação.