TJ-SP nega legitimidade de lojista para exigir contas isolado de shopping

A 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu, por unanimidade, a carência de ação ajuizada por um restaurante contra um shopping center quando o lojista pretendeu exigir isoladamente as contas referentes a encargos comuns, condomínio e rateio de despesas. A decisão extinguiu o processo sem análise do mérito e estabelece jurisprudência importante: a prestação de contas em shopping centers possui natureza coletiva, não permitindo exigência fragmentada por lojista individual.

Contexto

Os shopping centers funcionam sob regime jurídico híbrido entre condomínio e locação. A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), especificamente em seu artigo 54, reconhece essa natureza peculiar e submete essas estruturas a regras próprias de administração e cobrança de encargos. Historicamente, surgiram conflitos entre lojistas e administradores quanto à transparência nas cobranças de condomínio, fundo de promoção, taxas de rateio e outros encargos comuns.

O ponto central do litígio reside em identificar se um lojista pode, sozinho, judicializar demanda para questionar valores cobrados pela administração do shopping. Essa questão envolve simultaneamente legitimidade processual (quem pode estar em juízo), pertinência subjetiva (se o interessado é a pessoa certa para pleitear determinada prestação) e o próprio caráter da obrigação controvertida.

O que foi decidido

O relator, desembargador Walter Exner, reconheceu de ofício a ilegitimidade ativa do lojista, alterando expressamente o fundamento da sentença original (que havia julgado por ausência de interesse). Essa mudança fundamenta-se em matéria de ordem pública, passível de declaração em qualquer grau de jurisdição.

O tribunal aplicou orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça segundo a qual o dever de prestar contas recai perante a assembleia de condôminos, não cabendo exigência fragmentada por integrante isolado. Essa lógica foi estendida integralmente ao regime jurídico dos shopping centers, com fundamento no artigo 54 da Lei 8.245/1991.

O acórdão enfatizou que o restaurante pretendeu exigir contas além dos limites de sua relação contratual individual, alcançando aspectos da administração geral do shopping e valores cuja gestão não lhe pertencia diretamente. Portanto, ausente a pertinência subjetiva, constatou-se a ilegitimidade processual. O dever de prestar contas em relação a encargos comuns é obrigação da administração perante todos os lojistas de forma coletiva, não perante cada um individualmente.

Base normativa e precedentes

• Art. 54, Lei 8.245/1991 — Define o regime jurídico específico dos shopping centers, incluindo administração e cobrança de encargos comuns.

• Art. 485, VI, CPC — Prevê a extinção do processo sem resolução do mérito quando constatada falta de legitimidade ativa (carência de ação).

• Jurisprudência STJ — Entendimento consolidado de que a prestação de contas em condominios segue lógica coletiva, dirigida à assembleia, não a membros isolados.

• Pertinência subjetiva — Pressuposto processual que exige conexão entre o interesse controvertido e o sujeito que pretende agir em juízo. No caso, o interesse (contas gerais) não pertencia exclusivamente ao lojista recorrente.

Impacto prático

• Para lojistas: O direito de questionar cobranças não desaparece, mas deve ser exercido coletivamente (por assembleia, sindicato representativo ou ação coletiva de consumidores), não isoladamente. Lojistas não podem mais intentar Ação de Exigir Contas de forma unilateral contra a administração.

• Para administradores de shopping: A decisão reforça posição processual mais defensável contra ações individuais de lojistas questionando encargos comuns. Não elimina obrigação de transparência, mas canaliza questionamento para vias apropriadas.

• Vias alternativas disponíveis: O tribunal expressamente reservou ao lojista a possibilidade de ajuizar demanda revisional (questionando abusividade de cláusulas de rateio) ou indenizatória (caso identifique conduta ilícita ou má-gestão), desde que siga rito apropriado e dentro dos limites de seu interesse individual.

• Ação coletiva: A jurisprudência abre espaço para que lojistas se organizem coletivamente (assembleia, associação, ação coletiva de consumidores conforme CDC) para questionamento de contas gerais.

O que observar

Embora a decisão estabeleça critério claro sobre legitimidade, permanece aberto o debate sobre: (i) qual o alcance de uma "demanda revisional" ou "indenizatória" alternativa que o tribunal menciona — se poderia atacar critérios de rateio ou apenas condutas ilícitas isoladas; (ii) se a natureza coletiva da prestação de contas se estende a encargos que incidem apenas sobre alguns lojistas (por exemplo, taxas de renovação de ocupação); (iii) como lojistas podem, na prática, exercer direito de fiscalização via assembleia de condominios em shopping centers, estrutura que nem sempre permite participação efetiva de locatários.

Profissionais que atuam em litígios envolvendo shopping centers devem orientar clientes sobre a impossibilidade de ação individual de exigir contas e propor estratégias coletivas ou vias revisional/indenizatória específicas. O risco de extinção por carência (sem análise do mérito) é alto se mantida a pretensão de prestação de contas coletiva isoladamente.