Regime de afetação autoriza retenção de 50% em distratos de multipropriedade

Em decisão do Juizado Especial Cível da Comarca de Itajaí (SC), foi reconhecida a legitimidade de cláusula contratual que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente que desiste de contrato de multipropriedade quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. A magistrada permitiu a retenção sobre montante já pago e rejeitou o pleito de indenização por danos morais formulado pelo comprador.

Contexto

A multipropriedade, prevista pela Lei 13.777/2018, organiza aquisições fracionadas do direito de uso de unidade imobiliária ao longo do ano. Em paralelo, o regime do patrimônio de afetação — instituído no âmbito do sistema condominial pela Lei 4.591/1964 e subsequentemente aprimorado — separa os bens, direitos e recursos vinculados à incorporação do patrimônio geral da incorporadora, destinando-os exclusivamente à execução do empreendimento. Essa segregação visa proteger os credores e, especialmente, os adquirentes, preservando os recursos para conclusão da obra.

A controvérsia jurídica que se repetiu em diversas instâncias é a compatibilidade entre as disposições protetivas do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) e as regras especiais previstas na legislação imobiliária acerca do distrato e das penalidades contratuais. Ademais, há tensão prática entre a tutela ao adquirente que desiste e a necessidade de garantir a viabilidade econômico-financeira do empreendimento afetado.

O que foi decidido

A magistrada analisou ação proposta por comprador que desistiu de promessa de compra e venda de fração temporária de unidade em regime de multipropriedade. Tendo quitado parcela dos valores, o autor sofreu retenção de metade do montante pela incorporadora, fundamento apoiado na regra especial acerca de distratos aplicável ao patrimônio de afetação. O juízo entendeu que a incidência do Código de Defesa do Consumidor não afasta automaticamente a aplicação da legislação especial nem torna a cláusula de retenção abusiva quando expressamente autorizada pela norma setorial.

Concretamente, verificou-se: (i) previsão contratual de retenção de 50% em caso de distrato por iniciativa do adquirente; (ii) comprovação de que a incorporação estava submetida ao regime de afetação; e (iii) fundamento legal que admite cláusula penal de até 50% dos valores pagos na hipótese de resolução contratual por iniciativa do comprador. Sobre essa base fática e normativa, a juíza homologou a retenção e rejeitou o pedido de reparação moral, por ausência de dano indenizável configurado nos autos.

Base normativa e precedentes

• Art. 31-A, Lei 4.591/1964 — dispositivo que autoriza o regime de patrimonio de afetação nas incorporações imobiliárias.
• Art. 67-A, § 5º, Lei 4.591/1964 (incluído pela Lei 13.786/2018) — previsão que admite estipulação de cláusula penal de até 50% dos valores pagos pelo adquirente quando a resolução contratual decorrer da sua iniciativa.
• Lei 13.777/2018 — disciplina o instituto da multipropriedade, estabelecendo regime jurídico aplicável à aquisição fracionada de tempo de uso de unidade imobiliária.
• CDC — Lei 8.078/1990 — princípio da proteção do consumidor e análise de abusividade de cláusulas contratuais; contudo, não tem o condão automático de afastar normas especiais que expressamente autorizem determinada estipulação.
• Jurisprudência pertinente — a jurisprudência consolidada do tribunal e de cortes superiores reconhece a aplicabilidade das normas especiais do setor imobiliário quando presentes condições fáticas que justificam a segregação patrimonial e as respectivas cláusulas contratuais.

Impacto prático

• Para incorporadoras: a decisão confirma que, quando o empreendimento está formalmente submetido ao patrimônio de afetação, é possível prever e executar cláusulas de retenção de até 50% em distratos motivados pelo adquirente, reduzindo risco de sazonalidade e formas de financiamento internas.
• Para compradores e advogados de consumidores: reduz o espaço para alegações genéricas de abusividade contratual diante de previsão legal específica; impõe necessidade de análise documental e probatória da efetiva submissão ao regime de afetação e da correta celebração contratual.
• Para litígios em curso: decisões semelhantes poderão orientar juízos de primeiro grau e instâncias recursais a conferir eficácia às cláusulas previstas em lei especial, desde que devidamente comprovados requisitos formais e materiais do regime de afetação.
• Para o mercado imobiliário de multipropriedade: sinaliza estabilidade normativa para instrumentos financeiros e seguros de conclusão, já que a retenção pode ser vista como mecanismo compensatório pela resolução antecipada pelo comprador.

O que observar

• Prova documental: a eficácia da retenção depende de demonstração robusta da submissão ao patrimônio de afetação e da existência de cláusula contratual prevista com clareza. A ausência ou fragilidade probatória pode inverter o resultado.
• Controle de abusividade: embora esta decisão valide a cláusula quando amparada pela lei setorial, não afasta análise caso a caso sobre desequilíbrio contratual, abuso de direito ou enriquecimento sem causa; o CDC permanece como parâmetro subsidiário de interpretação.
• Recursos e modulação: em decisões contrárias, poderão ser interpostos recursos às instâncias ordinárias com discussão sobre interpretação sistemática das leis 4.591/1964 e 13.777/2018 e eventuais repercussões econômicas. Questões de modulação de efeitos também podem emergir caso tribunais superiores consolidem entendimento diverso.
• Conformidade com normas formais: incorporadoras devem atentar para registro e publicidade dos atos que instituem o regime de afetação, interoperabilidade com instrumentos de garantia e informações pré-contratuais exigidas pelo ordenamento consumerista.

Em síntese, a decisão do Juizado Especial de Itajaí reafirma a prevalência, na hipótese fática, da legislação especial que rege o patrimônio de afetação sobre interpretações automáticas de abusividade pelo CDC, desde que cumpridos os requisitos legais e probatórios que justificam a aplicação da retenção de até 50% em caso de distrato pelo adquirente.