Anúncio de empreendimento antes do registro resulta em condenação criminal

Um tribunal de Santa Catarina condenou criminalmente um administrador do setor imobiliário por divulgar e comercializar unidades de um empreendimento residencial antes do registro obrigatório da incorporação junto aos órgãos competentes. A sentença, proferida pela Vara Criminal da Comarca de Itapema, reconheceu que a conduta viola não apenas direitos individuais de consumidores, mas prejudica a dinâmica concorrencial do mercado e a confiança pública na ordem urbanística. A condenação ocorreu com fundamento no artigo 65 da Lei 4.591/1964, e o condenado responderá ainda com indenização por danos morais coletivos.

Contexto

O registro da incorporação imobiliária funciona como requisito essencial de segurança jurídica no Brasil. Antes de anunciar, divulgar ou comercializar qualquer unidade, a lei exige que o empreendimento seja formalmente registrado em cartório, junto ao Registro de Imóveis, após atender a obrigações específicas: depósito de quantias mínimas, apresentação de documentação técnica, cumprimento de exigências urbanísticas municipais e comprovação da capacidade financeira do incorporador. Essa formalidade protege tanto compradores (que adquirem direitos sobre um empreendimento com garantias legais) quanto o mercado como um todo (evitando ofertas especulativas, fraudes e distorções competitivas).

O caso em análise exemplifica uma prática crescente em setores imobiliários aquecidos: o "pré-lançamento" informal ou promocional, em que incorporadores divulgam e até coletam promessas de compra de unidades antes de regularizar o empreendimento perante a administração pública. A jurisprudência e a doutrina têm convergido no sentido de que tal prática configura violação típica da Lei 4.591/1964, lesionando consumidores e distorcendo a concorrência entre empresas que respeitam os procedimentos legais.

O que foi decidido

Os fatos alegados pelo Ministério Público de Santa Catarina apontavam que, entre 2019 e 2022, materiais publicitários, anúncios e ofertas comerciais referentes ao empreendimento residencial circularam em múltiplos canais (internet, impressos e redes digitais) sem qualquer aviso aos interessados de que a incorporação ainda não havia sido registrada. O registro efetivo ocorreu apenas em abril de 2023, ou seja, anos depois do início da divulgação agressiva das unidades.

Ao sentenciar, o juiz rejeitou a argumentação da defesa de que a responsabilidade seria exclusiva das imobiliárias ou de terceiros contratados para execução de campanha de marketing. O magistrado considerou que a própria confissão do acusado quanto à existência de "pré-lançamento" e à contratação de equipes de publicidade configurava envolvimento direto e intencional na conduta ilícita. Além disso, a condenação reconheceu que a publicidade irregular não é mera irregularidade administrativa: ela altera fundamentalmente a dinâmica concorrencial, criando vantagem indevida para empreendimentos que não observam a lei em relação àqueles que cumprem os procedimentos regulares.

O tribunal observou também que o impacto não se esgota em lesão aos consumidores individuais. A conduta atinge valores coletivos: a confiança pública nos mercados, a ordem urbanística da cidade e a regularidade das práticas comerciais. Desse modo, ultrapassou o âmbito estritamente consumerista para ingressar no domínio da tutela coletiva e da proteção da ordem econômica.

Base normativa e precedentes

• Art. 65, Lei 4.591/1964 — tipifica como crime a divulgação, promoção ou comercialização de unidades de incorporação imobiliária sem o prévio registro da incorporação; pena inicial de um a dois anos de reclusão.
• Arts. 1º a 52, Lei 4.591/1964 — disciplina todo o regime de incorporação imobiliária, estabelecendo requisitos prévios ao lançamento: registro cartorial obrigatório, depósito de garantia, documentação técnica completa e atendimento a normas urbanísticas municipais.
• CDC (Lei 8.078/1990) — aplicável subsidiariamente, garante transparência e segurança nas relações de consumo, vedando publicidade enganosa ou que omita informações essenciais.
• Jurisprudência consolidada dos tribunais superiores — reconhece que a comercialização sem registro não é mera infração administrativa, mas configura ilícito penal que lesiona consumidores e afeta concorrência.
• Precedentes do TJSC — a Corte catarinense tem entendimento pacificado quanto à ilicitude da divulgação antecipada de empreendimentos imobiliários, considerando o dano à ordem econômica local.

Impacto prático

A condenação produz efeitos em múltiplas frentes:

• Para incorporadores e administradores: reforça a necessidade de aguardar o registro formal completo antes de qualquer divulgação, anúncio ou coleta de promessas. Negligência nessa obrigação pode resultar em processo criminal, condenação por reclusão (ainda que convertida em prestação pecuniária) e indenizações por danos coletivos.

• Para imobiliárias e agentes de marketing: a decisão deixa claro que a terceirização da atividade publicitária não afasta a responsabilidade do incorporador. Contratos com empresas de marketing e publicidade devem conter cláusulas expressa de conformidade com a Lei 4.591/1964, sob risco de cadeia de responsabilização.

• Para consumidores: reafirma o direito à informação transparente. Quem recebe oferta de imóvel antes do registro da incorporação pode questionar a validade do contrato preliminar e exigir devolução de valores pagos, além de indenização por eventuais danos sofridos.

• Para a concorrência: protege incorporadores e construtoras que respeitam os procedimentos legais, evitando que concorrentes ganhem vantagem indevida ao pularem etapas obrigatórias de regularização.

• Quanto à reparação: o condenado sofreu pena de um ano de reclusão convertida em prestação pecuniária de trinta salários mínimos, multa de cinco salários mínimos e indenização por danos morais coletivos no valor de cem mil reais (com correção monetária e juros desde o trânsito em julgado).

O que observar

A sentença é de primeiro grau e ainda cabe recurso para instâncias superiores. O acusado pode provocar o tribunal de apelação para reformular os fundamentos jurídicos, questionar a dosimetria da pena ou argumentar sobre questões processuais. Enquanto não transitada em julgado, a decisão não adquire força de coisa julgada material.

Além disso, a condenação criminal não impede ações civis adicionais: compradores que adquiriram unidades nesse empreendimento antes do registro podem demandar judicialmente a rescisão dos contratos preliminares, devolução de quantias pagas com correção e indenização por danos morais individuais. O MP também pode propor ação civil pública por danos morais coletivos em valor superior aos cem mil reais já condenados, se considerar insuficiente a reparação.

Profissionais envolvidos em incorporações — advogados, administradores e empresários — devem revisitar protocolos internos de publicidade e marketing, assegurando que toda campanha de lançamento de empreendimento aguarde expressamente o trânsito em julgado do registro cartorial e a obtenção de todas as anuências administrativas municipais. Falha nessa precaução expõe à responsabilidade penal, civil e concorrencial.