TJSP: nulidade de parcela irrisória e vedação ao reajuste mensal

A decisão declarou inválida cláusula contratual que permitia correção mensal em compra de imóvel ao reconhecer que a inclusão de parcela de valor simbólico teve o único fim de alongar formalmente o contrato além de 36 meses; a sentença, proferida por juiz da 1ª Vara Cível de Pinheiros (TJSP), condenou a incorporadora à repetição em dobro do indébito e fixou critérios para atualização monetária e juros.

Contexto

A controvérsia insere-se em disputa recorrente no mercado imobiliário sobre a possibilidade de aplicar reajustes mensais em contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta. A Lei nº 10.931/2004 estabelece marco temporal relevante para a aplicação de índices de correção em contratos imobiliários, prevendo tratamento diferenciado para operações com prazo igual ou superior a 36 meses. No comércio de imóveis, surgiu prática consistente entre incorporadoras: inserir uma parcela residual de valor simbólico com vencimento muito posterior à entrega para formalmente estender o prazo contratual e, assim, viabilizar reajustes mensais (frequentemente vinculados ao INCC). O debate se conecta à boa-fé objetiva, proteção do consumidor e ao controle de cláusulas contratuais que, embora pactuadas, tenham objetivo fraudulento.

O que foi decidido

O magistrado declarou nula a cláusula que autorizava reajuste mensal, por entender configurada fraude à lei diante da inclusão deliberada de parcela final ínfima e de vencimento muito posterior à conclusão das obras. A decisão encontra suporte no diagnóstico de que a última prestação não tinha justificativa econômica real e serviu exclusivamente para fazer incidir regra legal aplicável a contratos com prazo formal superior a 36 meses. Em consequência da má-fé contratual reconhecida, o juiz determinou a restituição em dobro dos valores cobrados a maior, com aplicação de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Para o cálculo da atualização, fixou-se uso da Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo até a véspera da vigência da Lei nº 14.905/2024, passando-se posteriormente à utilização da taxa Selic conjunta para juros e correção.

Base normativa e precedentes

• Art. 46, Lei nº 10.931/2004 — disciplina efeitos do prazo contratual para fins de reajuste em contratos imobiliários; norma central para a limitação de aplicação de correções mensais em contratos curtos.
• Art. 47, Lei nº 10.931/2004 — dispõe sobre fraude à lei no contexto de contratos imobiliários, fundamento para invalidar expediente que frustra norma imperativa.
• Arts. 4º, III, e 51, IV, do CDC (Lei nº 8.078/1990) — princípios protetivos da vulnerabilidade do consumidor e nulidade de cláusulas que afrontem a boa-fé objetiva e a equidade contratual.
• Art. 42, parágrafo único, do CDC — autoriza repetição em dobro do indébito em situações de má-fé do fornecedor; foi invocado como fundamento da condenação.
• Jurisprudência consolidada do STJ e do TJSP — revelada pela própria sentença como orientação que vem rechaçando artifícios contratuais destinados a contornar limites legais de reajuste; a jurisprudência local das câmaras de direito privado já havia decidido casos semelhantes.

Impacto prático

• Para compradores/consumidores: a decisão fortalece argumento para pleitear a nulidade de reajustes mensais quando houver indícios de parcelamento artificial, bem como a devolução em dobro dos valores indevidamente cobrados quando demonstrada má-fé do incorporador.
• Para incorporadoras/construtoras: impede modelagens contratuais que utilizem parcelas simbólicas para alterar efeitos jurídicos do prazo; exige maior transparência e motivo econômico das parcelas remanescentes.
• Para advogados e litisconsortes: aporta elemento probatório concreto a ser buscado — demonstrar ausência de vínculo entre a parcela residual e fluxos de obra, e a efetiva duração até habite-se — e orienta estratégias processuais quanto ao pedido de repetição do indébito e aplicação do art. 42 do CDC.
• Para o contencioso: futuras demandas poderão replicar o critério de aferir a razoabilidade econômica do cronograma de pagamentos; a condenação em dobro e a fixação de juros desde a citação indicam efeitos financeiros relevantes para empresas que adotaram o modelo.

O que observar

• Prova material: advogados devem atentar para documentar o cronograma de pagamento, comunicar entregas, e demonstrar que o término efetivo das obrigações ocorreu muito antes do vencimento da parcela simbólica.
• Recurso e modulação: a sentença é de primeiro grau; cabe recurso às instâncias superiores, onde podem surgir debates sobre aplicação uniforme do entendimento e eventual modulação de efeitos.
• Interpretação do artigo 47 da Lei nº 10.931/2004: resta delimitar quando a inclusão de parcelas tem utilidade econômica legítima versus quando configura fraude. Casos com justificativa técnica (garantias contratuais, retenções vinculadas a obras) demandarão análise casuística.
• Atualização monetária e juros: a combinação da Tabela Prática do TJ-SP e, após a Lei nº 14.905/2024, da taxa Selic para correção/juro conjunto, revela cuidado procedimental para não gerar distorção no cálculo; contudo, pode ensejar questionamentos em execuções e liquidações quanto ao método exato de apuração.
• Risco reputacional e financeiro para incorporadoras: decisões repetidas em câmaras distintas do TJSP indicam que o mercado deve rever práticas contratuais ou enfrentar passivos acumulados.

Conclusão: a sentença reforça o princípio de que cláusulas e esquemas contratuais não podem ser utilizados para fraudar normas protectivas do consumidor e limita a utilização de parcelas simbólicas como mecanismo de burlar o marco legal temporal dos reajustes em contratos imobiliários.