Rescisão por atraso em multipropriedade: devolução e multa ao Beach Park

Lead de resposta direta A 2ª Vara Cível de Ipatinga reconheceu a rescisão por culpa do vendedor em contrato de multipropriedade do Ohana Beach Park Resort e condenou a empresa à restituição integral de R$ 23.756,19, acrescida de multa contratual de 10%, além de manter tutela que suspendeu cobranças e vedou negativação.

Contexto

A controvérsia insere-se no campo das relações de consumo aplicadas a contratos imobiliários em regime de multipropriedade — um formato que mistura elementos de aquisição de fração ideal com prestação contínua de serviços de hospedagem. Desde decisões do Superior Tribunal de Justiça, o tratamento desses contratos tem seguido, de forma recorrente, a lógica do Código de Defesa do Consumidor (CDC, Lei 8.078/1990) quando há hipossuficiência ou fatores de adesão e influência do fornecedor sobre as informações essenciais do negócio. Em casos de atraso de obra, surgem duas questões perenes: (i) quando o descumprimento autoriza resolução contratual com restituição integral; e (ii) se cabe ou não aplicação de retenções contratuais previstas para desistência do comprador. A disputa ganha relevo por envolver regime de tolerância operacional previsto contratualmente (período adicional de 180 dias) e comunicações comerciais que indicaram nova janela de entrega, fatos centrais para aferição da mora do vendedor.

O que foi decidido

A turma singular do juízo de primeiro grau considerou que a incorporadora/vendedora deu causa ao desfazimento do contrato. O contrato celebrado em outubro de 2023 previa entrega em 1º de julho de 2025, com cláusula de tolerância de 180 dias, o que estendia o prazo contratual até o final de dezembro de 2025. A ação foi ajuizada em 5 de março de 2026, após o término desse período, e os consumidores apresentaram prova documental de comunicação de representantes da empresa informando postergação para o primeiro semestre de 2026. Ausente qualquer documento probatório apresentado pela vendedora (como habite-se, termo de entrega ou equivalente), o juiz concluiu pela mora do fornecedor e decretou a rescisão por culpa exclusiva do vendedor. Como consequência, foi fixada a restituição integral dos R$ 23.756,19 em parcela única e aplicada multa contratual de 10% sobre o valor atualizado, além de ser mantida a tutela antecipada que suspendeu cobranças e proibiu a negativação dos autores.

Base normativa e precedentes

• CDC (Lei 8.078/1990) — o regime consumerista regula relações entre incorporadoras/construtoras e adquirentes quando há adesão e vulnerabilidade, orientando sobre práticas abusivas, informação e reparação.
• Súmula 543, STJ — estabelece a restituição integral nos contratos de promessa de compra e venda submetidos ao CDC quando a resolução decorrer de culpa exclusiva do vendedor ou construtor.
• Tema 971, STJ — consolidou entendimento segundo o qual a cláusula penal prevista para o inadimplemento do adquirente pode orientar a fixação da indenização cabível quando o descumprimento é do vendedor em contratos de adesão entre comprador e construtora/incorporadora.
• Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 475 — prevê a resolução por inadimplemento e a possibilidade de resolução contratual por ato de uma das partes, com efeitos patrimoniais.
• CPC (Lei 13.105/2015) — normas sobre tutela provisória e sua manutenção até decisão final, aplicadas na suspensão de cobranças e proteção do nome dos consumidores.

Impacto prático

• Para consumidores/adquirentes: reforça possibilidade de pleitear resolução e restituição integral quando demonstrada mora do vendedor e inexistência de conclusão da obra, incluindo exigência de prova da entrega (habite-se, termo de entrega). Facilita manutenção de tutela que suspenda cobranças e proteja o crédito dos compradores.
• Para incorporadoras/construtoras: sinaliza que cláusulas de tolerância não eximem o vendedor da obrigação, sendo imprescindível documentação robusta que comprove cumprimento ou justificativas excepcionais; risco de restituição integral e aplicação da cláusula penal prevista contra o próprio vendedor. Obriga maior atenção à gestão comunicacional com clientes para evitar reconhecimentos de prorrogação que possam caracterizar mora.
• Para advogados e magistrados: confirma roteiro probatório prático — análise das comunicações trocadas, prazo contratual acrescido de tolerância, produção de prova da conclusão da obra e aplicação coordenada de Súmula 543 e Tema 971.

O que observar

• Prova da entrega: o juiz valorizou a ausência de documento hábil (habite-se/termo de entrega). Iniciativa defensiva deve incluir esses elementos ou prova de conclusão parcial que afaste mora.
• Natureza do instrumento: contratos de multipropriedade e sua qualidade de contrato de adesão exigem exame da vulnerabilidade e transparência das cláusulas (cláusulas penais e de tolerância).
• Modulação e recursos: eventual recurso poderá discutir a aplicação combinada da Súmula 543 e do Tema 971, bem como a quantificação da multa; pedido de modulação de efeitos é possível caso de repercussão sistêmica.
• Retenções contratuais: sentença afasta deduções previstas para desistência ou inadimplência do comprador; fornecedores deverão demonstrar fato impeditivo, caso contrário a retenção será rejeitada.

Conclusão sintética: a decisão reafirma a proteção do consumidor-acquirente em contratos imobiliários de multipropriedade quando o vendedor não entrega o empreendimento no prazo contratual considerado, aplicando entendimentos do STJ que favorecem a restituição integral e possibilitam a utilização da cláusula penal do contrato em favor do comprador quando a mora decorre da vendedora.