STJ afeta recursos sobre Airbnb em condomínios e suspende ações nacionais

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça determinou a suspensão de todos os processos em tramitação no país que discutam a validade de locações de curta temporada em condomínios residenciais por intermediação de plataformas digitais como Airbnb, após afetar a controvérsia ao rito dos recursos repetitivos sob o número Tema 1.443, a ser relatado pelo ministro Raul Araújo.

Contexto

A discussão sobre o uso de imóveis em condomínios para hospedagem temporária via plataformas digitais representa uma das principais tensões entre a autonomia da propriedade privada e a regulação coletiva de espaços residenciais no Brasil contemporâneo. O tema envolve conflitos de interpretação sobre o alcance da cláusula de destinação residencial inscrita nas convenções condominiais e a necessidade ou dispensa de autorização formal para atividades que, embora relacionadas ao imóvel, exigem aprovação da comunidade condominial.

Antes da afetação atual, a Segunda Seção havia se pronunciado em julgamento de maio, quando consolidou entendimento de que a exploração reiterada e profissional de unidades para estadias curtas pode descaracterizar a finalidade residencial, independentemente de proibição expressa constar do documento condominial. Naquela oportunidade, prevaleceu também que mudanças nessa política — tanto para autorizar quanto para restringir — demandam quórum de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.

Contudo, as cortes de origem mantiveram interpretações divergentes. O Tribunal de Justiça de São Paulo, especificamente no acórdão que originou o REsp 2.272.536, adotou postura contrária: entendeu que a simples locação temporária não descaracteriza, isoladamente, o caráter residencial do imóvel e que restrições devem constar explicitamente da convenção, sob pena de limitarem indevidamente o direito de propriedade. Essa divergência jurisprudencial justificou a afetação como recurso repetitivo, mecanismo processual capaz de unificar entendimentos em toda a jurisdição ordinária.

O que foi decidido

O STJ, por decisão da Segunda Seção, cadastrou a matéria como tema de julgamento por recurso especial repetitivo, instrumento que obriga a suspensão nacional de processos similares até que uma tese seja fixada. O ministro Raul Araújo, designado relator, formulou a questão jurídica a ser decidida: se a cláusula de destinação residencial presente na convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de curta duração via plataformas digitais, independentemente de proibição textual naquele documento.

A afetação implica que, quando o julgamento de mérito ocorrer, a solução será vinculante para todas as instâncias ordinárias, conferindo uniformidade ao tratamento do assunto em todo o país. O relator salientou que a controvérsia não se reduz a pedidos de indenização por danos morais ou incômodo, mas vai ao cerne: pode um condomínio impedir que unidades autônomas sejam utilizadas para hospedagem intermediada por plataforma digital?

Base normativa e precedentes

• Art. 1.351, Código Civil — exige aprovação de dois terços dos condôminos para deliberações que alterem a convenção condominial ou a estrutura do condomínio, incluindo mudanças de destinação ou uso coletivo.

• Julgamento de maio da 2ª Seção do STJ — consolidou o entendimento de que exploração profissional e reiterada de imóvel para curta temporada pode descaracterizar a finalidade residencial, dispensando proibição expressa na convenção quando esta designa o condomínio como estritamente residencial.

• Princípio da boa-fé objetiva — aplica-se à interpretação de convenções condominiais; quando o documento prevê destinação residencial, seu cumprimento pelos condôminos é esperado legalmente.

• Direito de propriedade (art. 5º, XXII, CF/88) — enseja que proprietários possam usar, gozar e dispor de seus bens, mas tal direito encontra limite na função social da propriedade e nas restrições coletivas válidas.

• Recurso especial repetitivo (art. 1.036 e ss., CPC/2015) — permite que tribunal superior fixe tese para casos idênticos, suspendendo a tramitação de processos semelhantes em instâncias inferiores.

Impacto prático

A decisão de afetação gera efeitos imediatos para diferentes atores:

• Para condomínios: Processos em que buscam restringir ou proibir locações temporárias por Airbnb ficam suspensos até a decisão final. O julgamento definirá se precisarão alterar convenções ou bastará a cláusula existente de destinação residencial.

• Para proprietários de unidades: Ações que defendem o direito de locar curta temporada também estão suspensas. Até o julgamento, permanece a incerteza quanto à legalidade dessas operações em condomínios que não tenham proibição explícita.

• Para plataformas digitais: A ausência de uniformidade jurisprudencial cria obstáculo à operação previsível em território nacional. Uma tese definida oferecerá segurança legal e permitirá planejamento empresarial.

• Para magistrados de primeiro e segundo graus: Devem suspender julgamentos sobre o tema até o STJ fixar a tese, evitando decisões conflitantes que posteriormente seriam reformadas.

O que observar

O julgamento do Tema 1.443 ainda não tem data marcada, mas sua relevância social e econômica — explicitamente mencionada pelo relator — sugere prioridade. Alguns pontos merecem atenção:

Modulação de efeitos: É provável que a tese, seja qual for, seja acompanhada de modulação temporal. Se o STJ entender que a cláusula de destinação residencial basta para proibir, pode determinar que condomínios já consolidados em prática diversa tenham prazo para regularizar. Inversamente, se decidir a favor dos proprietários, pode evitar retroatividade.

Possibilidade de embargos de divergência: Após fixação da tese, partes poderão questionar sua aplicação a casos específicos via embargos de divergência, oferecendo um canal de revisão.

Regulação municipal: Alguns municípios, como São Paulo, já discutem normas próprias sobre habitação de curta duração. A tese do STJ não cancelará leis municipais, mas fornecerá parâmetro civil aplicável em todo o país.

Impacto em ações já sentenciadas: Processos que geraram sentença ou acórdão podem ser objeto de ações rescisórias caso a nova tese mude o entendimento, oferecendo mecanismo de correção para demandas já encerradas.

A afetação como recurso repetitivo é ferramenta de intensa densidade institucional: unifica jurisprudência, congela litígios similares e obriga observância pelas instâncias inferiores. Seu uso demonstra que o STJ reconhece a insustentabilidade da divergência generalizada sobre Airbnb em condomínios, tema que interessa a milhares de proprietários, síndicos e plataformas digitais em todo o Brasil.