STJ decide sobre aluguel por temporada: profissionalização, não plataforma

O Superior Tribunal de Justiça, por meio de sua 2ª Seção, pronunciou-se em maio sobre a compatibilidade entre locação por temporada e vida em condomínio residencial. O julgamento do REsp 2.121.055/MG resultou em placar apertado — 5 votos a 4 — e aplica-se ao caso concreto em apreço, sem natureza vinculante. Contudo, a interpretação equivocada da decisão como proibição genérica do aluguel por temporada gerou confusão entre proprietários, anfitriões e prestadores de serviço nesse segmento, que movimenta aproximadamente R$ 100 bilhões anuais no país.

Contexto

O segmento de locação por temporada expandiu-se significativamente com o advento de plataformas digitais de intermediação. Essa realidade normativa encontra-se numa zona de ambiguidade legal: as convenções condominiais não raro guardam silêncio sobre a matéria, enquanto a jurisprudência oscilava entre reconhecer o direito do proprietário e proteger a finalidade habitacional dos condomínios residenciais. O debate jurídico central reside em determinar se a mera utilização de plataforma (como Airbnb) transforma automaticamente uma locação em atividade comercial incompatível com a destinação residencial, ou se critérios adicionais de frequência e profissionalismo devem ser considerados.

Diversas correntes interpretativas competiam: alguns condôminos argumentavam que qualquer anúncio em plataforma digital configuraria natureza comercial; proprietários sustentavam que locações eventuais não descaracterizariam o imóvel residencial; administradores condominiais demandavam clareza normativa. A controvérsia ganha relevo porque afeta direitos fundamentais de propriedade e autonomia privada, além de impactar um ecossistema econômico robusto.

O que foi decidido

A relatora ministra Nancy Andrighi, acompanhada pelos ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira, firmou entendimento de que o elemento determinante não é a mera utilização de plataforma digital, mas a exploração econômica reiterada e o grau de profissionalização da atividade. Conforme o voto condutor, quando presentes esses elementos (frequência elevada de locações e caráter empresarial manifesto), a relação jurídica transcende a qualificação tradicional de locação residencial ou hospedagem e assume feição de "contrato atípico de curta estadia".

A consequência jurídica apontada pela maioria é que tal transformação demandaria aprovação de dois terços dos condôminos, alterando as regras de convivência no edifício. Entretanto, cumpre notar o dissenso: quatro ministros (Antonio Carlos Ferreira, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Luis Carlos Gambogi) sustentaram que restrições a essa prática devem estar expressamente previstas na convenção condominial para produzir efeito vinculante.

Base normativa e precedentes

• Lei 8.245/1991 — Regula a locação de imóvel urbano, oferecendo proteção ao inquilino nas modalidades tradicionais
• Lei 11.771/2008 — Disciplina a hospedagem como atividade comercial específica, com requisitos próprios de funcionamento
• Lei 10.406/2002 (Código Civil) — Arts. 1.277 e ss. — Estabelecem direitos e deveres dos condôminos, incluindo respeito à destinação do imóvel
• Jurisprudência consolidada — A jurisprudência anterior do STJ já reconhecia que o proprietário não perde direitos sobre seu bem por residir em condomínio, mas subordina-se a limitações razoáveis decorrentes da vida coletiva

Impacto prático

Para proprietários que alugam de forma esporádica e sem regularidade profissional (perfil majoritário em plataformas), a decisão não impõe restrição adicional. O julgado protege expressamente esse grupo, permitindo a prática sem necessidade de aprovação condominial adicional.

Para anfitriões com operação profissionalizada (múltiplas locações mensais, prestação de serviços hoteleiros como recepção e limpeza contínua, oferta permanente ao público):
• Necessidade de aprovação de dois terços dos condôminos antes de intensificar operações
• Análise caso a caso, considerando frequência, continuidade e elementos hoteleiros
• Risco de impugnação condominial se elementos de profissionalismo forem comprovados

Para síndicos e administrações condominiais:
• Necessidade de documentação clara sobre o padrão de locações (frequência, duração média, serviços oferecidos)
• Proteção jurídica para ação restritiva apenas quando comprovada profissionalização

Para plataformas de intermediação (Airbnb e similares):
• Esclarecimento de que o veículo de divulgação não determina a natureza legal
• Risco potencial em operações de anfitriões com forte perfil comercial

O que observar

O primeiro ponto crítico é a margem de dissenso (5 a 4) indica que a controvérsia permanece viva. Recursos extraordinários podem reintroduzir o tema perante o Supremo Tribunal Federal, especialmente se conflitarem interesses constitucionais sobre propriedade versus direitos de vizinhança.

Segundo, a definição de "profissionalização" e "reiteração" carece de fronteira clara. Quantas locações mensais caracterizam exploração profissional? A oferta de café da manhã ou limpeza diária é suficiente para tipificar hospedagem? Essas respostas virão pela praxis judiciária, caso a caso, aumentando insegurança jurídica temporária.

Terceiro, advogados que atuam com proprietários devem documentar rigorosamente o padrão de ocupação do imóvel, especialmente quando haverá intensificação de locações. A carga probatória sobre "profissionalismo" recairá sobre quem a questiona (síndico ou condomínio), mas evidência contemporânea facilita defesa.

Quarto, permanece aberta a questão normativa: a distinção entre "locação simples" e "contrato atípico" não é exclusiva da temporada — um imóvel convencional alugado permanentemente também envolve habitualidade e caráter econômico. A clareza legislativa sobre atividades de curta estadia em áreas residenciais segue como demanda do setor.