STJ proíbe construtora de criar parcela fictícia para cobrar correção

O Superior Tribunal de Justiça vedou a prática de construtoras criarem parcelas fictícias para ocultar a cobrança de correção monetária em contratos de venda de imóveis. A decisão protege o consumidor contra expedientes que mascaravam reajustes indevidos como novas obrigações de pagamento.

Contexto

A venda de imóvel sob financiamento frequentemente envolve discussões sobre a incidência e o alcance da correção monetária. Quando há cláusulas contratuais que permitem reajuste de valores, deve haver transparência quanto ao fundamento e à forma de cobrança. A prática questionada consistia em incorporar o montante da correção em uma parcela adicional—apresentada ao comprador como obrigação nova—em vez de redistribuir o valor entre as prestações originais ou explicitá-lo claramente.

O CDC (Lei 8.078/1990) exige, em seus artigos 4º e 6º, que as práticas comerciais sejam transparentes e que o consumidor tenha clareza sobre o objeto e o preço da transação. Além disso, o princípio da boa-fé objetiva (arts. 113 e 422 do Código Civil) veda o comportamento abusivo do credor em cobranças.

O que foi decidido

A turma firmou entendimento segundo o qual a criação de uma parcela fictícia para cobrar correção monetária configura artifício para burlar a transparência contratual e prejudicar o consumidor. Não é lícito ao credor dissimular uma reajuste—legítimo ou não—sob a roupagem de nova prestação, pois isso impede que o comprador identifique adequadamente o real conteúdo de sua obrigação.

Quando há cláusula que permite correção, esta deve incidir sobre as parcelas já estabelecidas ou ser expressamente pactuada como valor adicional desde o início. Inserir a correção apenas após a assinatura do contrato, mediante nova parcela sem fundamento contratual claro, viola princípios consumeristas e de boa-fé.

Base normativa e precedentes

• Art. 4º e 6º, Lei 8.078/1990 (CDC) — Consagram a transparência na relação de consumo e o direito à informação clara sobre o preço e as prestações.
• Arts. 113 e 422, Código Civil — Fundamentam a boa-fé objetiva e vedam comportamentos contraditórios ou abusivos do credor.
• Art. 37, Lei 8.078/1990 — Define como abusivo o ato que coloca o consumidor em desvantagem exagerada ou contraria a boa-fé.
• Jurisprudência consolidada do STJ — Nega efeito a práticas de ocultar reajustes sob rótulos contratuais enganosos em contratos imobiliários.

Impacto prático

• Para compradores: Adquirem o direito de questionar parcelas que surgiram sem previsão contratual clara, mesmo sob nomenclaturas distintas. Não precisam aceitar reajustes mascarados.
• Para construtoras e incorporadoras: Precisam ser explícitas desde a celebração quanto a eventuais correções, indexadores e como incidirão sobre o preço. Criatividade contratual que oculte obrigações é ineficaz perante o Judiciário.
• Para ações em curso: Compradores podem pleitear repetição do indébito de parcelas fictícias já cobradas e, em alguns casos, perdas e danos por cobrança abusiva.
• Para procedimentos futuros: Contratos devem discriminar claramente a parcela final, a fórmula de correção e as datas de incidência. Recomenda-se certificação notarial de cláusulas.

O que observar

A decisão não proíbe correção monetária—legítima quando prevista em lei ou claramente pactuada. Proíbe a dissimulação. Alguns contratos antigos podem conter ambiguidades; neste caso, a interpretação favorável ao consumidor (art. 47 do CDC) prevalece. Construtoras e incorporadoras devem revisar suas práticas de cobrança e adequar cláusulas futuras. Compradores com contratos já celebrados podem ingressar em ação civil para revisão de cláusulas abusivas. A modulação de efeitos (ex.: reconhecer direitos apenas para contratos após a publicação) dependerá de decisões posteriores.