STJ reúne debate sobre locação por temporada em condomínios

O STJ suspendeu e consolidou como recurso repetitivo a discussão sobre a possibilidade de locação por temporada em condomínios residenciais, sinalizando futura tese vinculante; efeito prático imediato é a paralisação de decisões conflitantes até o julgamento, mantendo insegurança jurídica para proprietários, condôminos e plataformas digitais.

Contexto

A controvérsia junta duas dimensões jurídicas que vinham sendo tratadas de modo fragmentado nos tribunais: a disciplinada pela Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991), notadamente o regime da locação por temporada previsto em seu art. 48, e as competências normativas internas do condomínio, que atuam por meio de convenções e assembleias. A emergência das plataformas digitais de hospedagem (ex.: Airbnb) intensificou litígios porque amplificou a frequência e a visibilidade de locações de curta duração em edificações residenciais, levando síndicos e assembleias a adotar medidas restritivas ou proibitivas.

Antes da intervenção do Superior Tribunal de Justiça, decisões estaduais e de tribunais regionais federais oscilavam entre: (i) reconhecer a prevalência da disciplina específica da Lei do Inquilinato, que autoriza a locação por temporada, e (ii) validar o poder condominial de restringir ou vedar a prática por meio de aprovação assemblear, quando justificadas por perturbação da ordem, segurança ou destinação do imóvel. A sistemática do recurso repetitivo foi acionada para pacificar esse conflito interpretativo e uniformizar a jurisprudência em todo o país.

A controvérsia importa porque toca direitos fundamentais e patrimoniais (uso da propriedade, liberdade contratual), interesse coletivo do condomínio e efeitos econômicos locais ligados ao turismo. Além disso, existe tensão federativa: regiões com economia turística mais dependente de hospedagem informal alegam impacto socioeconômico sensível caso a restrição seja amplamente aceita.

O que foi decidido

O STJ determinou a suspensão de processos correlatos e instaurou julgamento por recurso repetitivo para fixar tese de abrangência nacional. Em caráter interlocutório, a corte afastou o tratamento casuístico que vinha prevalecendo e optou por enfrentar a questão como questão de direito uniforme.

Os fundamentos que orientam a abertura do repetitivo giram em torno de duas premissas centrais: (i) a necessidade de interpretação sistemática da Lei do Inquilinato — em especial do art. 48, que disciplina a locação por temporada — e (ii) a verificação dos limites do poder regulatório condominial, especialmente quando regras assembleares pretendem impor vedação absoluta à locação de curta duração. A corte identificou divergência jurisprudencial suficiente para justificar a uniformização da matéria, mas o julgamento de mérito ainda não foi realizado, de modo que não há tese vinculante definitiva.

Base normativa e precedentes

• Art. 48, Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — disciplina e autoriza a locação por temporada; ponto central para definir natureza e limites desse instituto.
• Art. 5º, XXII, CF/88 — proteção ao direito de propriedade, relevante na ponderação entre restrições condominiais e direitos do proprietário.
• Art. 1.228, Código Civil (Lei n. 10.406/2002) — atributos da propriedade, incluindo o uso e a disposição do bem, que interferem na análise de restrições contratuais e convencionais.
• Jurisprudência do STJ — decisões precedentes sobre conflitos entre normas condominiais e usos privados do imóvel, citadas como contexto pela corte ao admitir o repetitivo; a instauração do incidente evidencia a existência de entendimentos conflitantes nos tribunais inferiores.

Impacto prático

• Para proprietários: manutenção da incerteza até o julgamento definitivo; decisões favoráveis à prevalência da Lei do Inquilinato fortaleceriam a proteção à locação por temporada, enquanto entendimento inverso daria margem a restrições amplas impostas por assembleias.
• Para condôminos e síndicos: a eventual confirmação de poder de proibição assemblear exigirá atenção às formalidades (quóruns, motivação, proporcionalidade) para evitar medidas inválidas e responsabilidades por abusos.
• Para plataformas digitais e operadores turísticos: o desfecho influenciará modelos de negócios e compliance; uma tese que limite a prática exigirá adaptações contratuais e operacionais regionais.
• Para a economia local (setor de turismo): decisões restritivas podem reduzir receitas marginais geradas por hóspedes; estudos técnicos apontam efeitos econômicos relevantes em determinadas regiões, reforçando o componente de interesse público.
• Para o contencioso atual: todos os feitos sobre o tema ficam paralisados enquanto vigora o efeito suspensivo do incidente de repetitivo, preservando recursos e evitando decisões conflitantes.

O que observar

• Alcance da tese: atenção ao texto final que o STJ venha a fixar — se delimitará hipóteses de vedação justificadas por perturbação concreta ou autorizará proibição genérica por convenção/assembleia? A modulação de efeitos também será relevante para processos já transitados em julgado.
• Prova da perturbação: mesmo que a corte reconheça espaço para restrições, decisões prudentes exigirão prova concreta de prejuízo à segurança, à tranquilidade ou à destinação do edifício, evitando proibições abstratas.
• Formalidades assembleares: eventual reconhecimento do poder de regulação condominial manterá a necessidade de observância dos quóruns e dos limites previstos na convenção, sob risco de nulidade.
• Recursos cabíveis: após a tese vinculante, ainda haverá espaço para incidentes de nulidade e recursos extraordinários/constitucionais em casos que envolvam ofensa direta à Constituição (ex.: direito de propriedade), sobretudo se houver modulação de efeitos.
• Risco regulatório e legislativo: o Judiciário pode abrir espaço para que o legislador regule aspectos específicos das plataformas e da locação por temporada, inclusive com regras tributárias e sanitárias locais.

Em síntese, o reconhecimento do tema como recurso repetitivo no STJ marca o início da construção de um padrão interpretativo que promete uniformizar a colisão entre a autorização legal para locação por temporada e o poder regulador dos condomínios. Até a decisão de mérito, prevalece um cenário de incerteza prática que exige cautela processual e estratégica de advogados, gestores condominiais e operadores de plataformas digitais.