STJ e locação por temporada: limites entre condomínio e propriedade

A decisão recente da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre locação por temporada — no REsp 2.121.055 — teve repercussão muito além do caso concreto: a turma entendeu, por maioria apertada (5 a 4), que, naquela hipótese, a realização de locações por temporada dependia da aprovação de no mínimo dois terços dos condôminos. Na prática imediata, a posição majoritária condicionou a regularidade da locação temporária à expressão de uma cláusula impeditiva de alta densidade deliberativa na convenção condominial, sem, contudo, estabelecer uma proibição abstrata e nacional de toda locação de curta duração.

Contexto

O ponto em debate articula duas esferas de direitos e interesses: o direito constitucional à propriedade e à livre utilização econômica do bem (art. 5º, XXII, da Constituição Federal) e a autonomia condominial voltada à preservação da destinação, segurança e convivência no edifício. A controvérsia ganhou maior visibilidade com a difusão de plataformas de oferta por curtos períodos (ex.: Airbnb), que tensionaram as regras internas do condomínio e a interpretação do caráter residencial dos empreendimentos.

Antes do pronunciamento da 2ª Seção, tribunais estaduais e câmaras cíveis se dividiam sobre se a mera previsão genérica na convenção — de que as unidades têm destinação residencial — bastaria para obstar locações de curta duração, ou se seria necessário prever expressamente a vedação. A 2ª Seção do STJ decidiu pelo efeito concreto de quórum qualificado em um caso específico e, reconhecendo a multiplicidade de demandas sobre o tema, afetou processos e instaurou o Tema 1.443 para uniformizar a solução repetitiva.

A importância do assunto decorre do número elevado de ações, da relevância econômica das locações temporárias para proprietários e para a cadeia turística, e do impacto cotidiano sobre a vida condominial — segurança, ruído e fluxo de pessoas — que motiva pedidos de restrição.

O que foi decidido

A turma firmou que, no caso concreto (REsp 2.121.055), a realização de locação por temporada dependia de quórum qualificado de dois terços para alteração da convenção ou adoção de regime que impedisse tal atividade, razão pela qual a locação foi considerada incompatível sem o respaldo da deliberação necessária. A relatora apontou que o meio de oferta (plataforma digital ou outro meio) é indiferente para a natureza jurídica do contrato: a utilização de Airbnb ou similar não altera automaticamente a essência da locação, que deverá ser classificada com base nas circunstâncias fáticas — existência de prestação de serviços hoteleiros, forma de exploração, repetição e finalidade econômica.

O tribunal reafirmou distinções conceituais importantes: locação por temporada (art. 48 da Lei 8.245/1991) é cessão de uso por prazo máximo de 90 dias para residência temporária; hospedagem se insere no regime da atividade turística profissional, com prestação de serviços próprios; há ainda a possibilidade de contratos atípicos de curta estadia quando a realidade fática não se enquadrar estritamente nas categorias legais.

Importante: a decisão não consagrou vedação genérica e automática da locação por temporada em condomínios residenciais. Ademais, abusos concretos praticados por locatários (ruído, insegurança, danos) devem ser combatidos pontualmente, e não servir de base para presunção absoluta de ilicitude da atividade.

Base normativa e precedentes

• Art. 5º, XXII, CF/88 — tutela constitucional do direito de propriedade, que inclui a faculdade de uso e fruição do bem.
• Art. 48, Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — disciplina a locação por temporada, estabelecendo prazo máximo de 90 dias para residência temporária.
• Legislação do turismo (leis e normas correlatas) — regime aplicável à atividade hoteleira e de hospedagem, que se distingue da locação.
• Tema 1.443, STJ — repercussão geral do conjunto de processos sobre Airbnb e locação em condomínios, para definição de tese repetitiva e suspensão de demandas conexas.
• Jurisprudência consolidada do tribunal — orientação de que o meio de oferta (plataformas digitais) não altera, por si só, a natureza jurídica do contrato; classificação depende de elementos fáticos.

Impacto prático

• Para condôminos e associações de moradores: a decisão apontada fornece caminho para contestar locações por temporada quando a convenção, ou alteração dela, imponha restrição com quórum qualificado. Entidades condominiais deverão revisar convenções e deliberações para assegurar quóruns e mecanismos de fiscalização.

• Para proprietários e investidores: a interpretação reforça que a mera utilização de plataformas digitais não descaracteriza a locação por temporada, mas também alerta para o risco de rejeição da atividade caso a convenção contenha cláusula impeditiva aprovada segundo quórum exigido.

• Para advogados e magistrados: haverá necessidade de prova factual minuciosa sobre a natureza da ocupação (prestação de serviços, habitualidade, exploração comercial) em cada caso. Processos em tramitação afetados pelo Tema 1.443 ficarão suspensos até a fixação da tese pelo STJ.

• Para o mercado turístico e economia local: a decisão mitiga, por ora, o receio de proibição ampla, mas reforça insegurança jurídica enquanto o tema repetitivo não for definitivamente pacificado.

O que observar

• A tese a ser fixada no Tema 1.443 é decisiva: caberá ao STJ dizer se a previsão genérica de destinação residencial na convenção é suficiente para impedir curtas estadias, ou se é necessária vedação expressa. A modulação de efeitos (caso adotada) também influenciará processos já transitando em instâncias inferiores.

• Provas: a estratégia probatória em ações condominiais deverá se concentrar em demonstrar fatos que caracterizem modalidade contratual (elementos de serviço, rotina de troca de hóspedes, intermediação comercial) e em evidenciar abusos concretos quando pleiteada medida restritiva.

• Risco de decisões divergentes enquanto o tema não for pacificado: tribunais estaduais e juízos singulares poderão variar entre interpretações, exigindo cautela em decisões liminares e na concessão de tutela de urgência.

• Recomenda-se que convenções condominiais que visem regular a matéria adotem redação clara e observem quóruns deliberativos previstos no condomínio, para reduzir litígios futuros.

Em síntese, o STJ sinalizou que a regulação das locações de curta duração exige análise casuística e respeito aos limites procedimentais das convenções condominiais; a solução definitiva dependerá da tese a ser fixada no tema repetitivo, que orientará a uniformização jurisprudencial no país.