STJ diferencia penhora de bem de família em dívida com associação de moradores

A 2ª Seção do STJ está apreciando, sob o regime de recursos repetitivos, a questão central sobre se débitos gerados pelo rateio de despesas, taxas e contribuições de associações de moradores em loteamentos fechados possuem natureza propter rem (vinculada ao imóvel) ou pessoal, definindo assim se podem fundamentar a penhora do bem de família — que é, em princípio, impenhorável conforme a Lei 8.009/90.

Contexto

O tema afeta milhões de proprietários em loteamentos de acesso controlado, que historicamente enfrentavam conflitos sobre a cobrança de taxas condominiais. A controvérsia jurisprudencial persiste porque a lei não diferencia claramente entre obrigações meramente pessoais (entre devedor e credor) e aquelas que acompanham o imóvel por sua natureza intrínseca (propter rem).

Até 2017, legisladores e tribunais divergiam sobre o alcance dessas cobranças. Alguns encaravam as taxas de manutenção de loteamentos como dever estritamente pessoal do mutuário, enquanto outros — amparando-se em normas condominiais analógicas — admitiam seu caráter aderente ao bem. A Lei 13.465/2017, que reformou regras de parcelamento do solo urbano, introduziu o artigo 36-A na Lei 6.766/1979, buscando sistematizar a questão, mas com lacunas interpretativas que geraram novos litígios.

O STF, no Tema 492 de repercussão geral, já havia fixado tese sobre a natureza das despesas condominiais em condomínios edifícios, admitindo sua característica propter rem quando devidamente registradas na matrícula. O STJ, agora, estende e modula essa lógica para loteamentos horizontais — cenário legalmente distinto.

O que foi decidido

O relator desembargador convocado Carlos Cini Marchionatti votou originalmente no sentido de que as contribuições de associações de moradores em loteamentos de acesso controlado — anterior e posteriormente à Lei 13.465/17 — possuem natureza exclusivamente pessoal, não autorizando a penhora do bem de família. Ele argumentou que tais obrigações não se equiparam às despesas condominiais típicas de edifícios e, portanto, não se enquadram na exceção do artigo 3º, inciso IV, da Lei 8.009/90.

Todavia, o ministro Raul Araújo apresentou voto-vista propondo uma solução intermediária: uma divisão temporal e procedimental. Segundo seu entendimento:

1. Dívidas anteriores à Lei 13.465/17 mantêm natureza pessoal, não autorizando penhora do bem de família.

2. Dívidas posteriores à Lei 13.465/17 podem assumir natureza propter rem, permitindo a penhora, desde que concorram dois requisitos cumulativos: (a) registro do estatuto da associação ou do ato constitutivo da obrigação na matrícula imobiliária, ou (b) adesão válida dos proprietários anteriores à obrigação.

Raul Araújo enfatizou que a natureza propter rem não é automática. A ausência de publicidade registral ou de adesão válida mantém a dívida como pessoal, afastando a exceção à impenhorabilidade.

O julgamento foi suspenso para parecer da ministra Isabel Gallotti, indicando que o colegiado ainda avalia a matéria.

Base normativa e precedentes

• Lei 8.009/1990 — Dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, com exceção em inciso IV para débitos de natureza propter rem.
• Lei 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) — Artigo 36-A (introduzido pela Lei 13.465/17): regula as associações de moradores em loteamentos de acesso controlado e obrigações delas decorrentes.
• Lei 13.465/2017 — Reforma relevante que sistematiza direitos e deveres em loteamentos fechados, fornecendo base legal para a virada jurisprudencial proposta por Raul Araújo.
• STF, Tema 492 — Tese sobre natureza propter rem das despesas condominiais em prédios de apartamentos, com requisitos de registro e adesão, que Raul Araújo transplanta analogicamente para loteamentos.
• Artigo 3º, inciso IV, Lei 8.009/90 — Permite a penhora do bem de família para cobranças de natureza propter rem.

Impacto prático

A decisão final terá efeitos distintos para diferentes públicos:

• Proprietários de loteamentos fechados: ficarão protegidos em relação a dívidas anteriores a 2017, mas expostos àquelas posteriores, desde que regularmente registradas. Isso incentiva inadimplência seletiva em períodos anteriores, mas exige cuidado quanto a imóveis adquiridos após 2017.

• Associações de moradores: ganham ferramental coercitivo mais robusto para cobranças futuras, contanto que cumpram formalidades registrais. Associações antigas com deficiências administrativas podem ter suas dívidas prejudicadas quanto à exigibilidade sobre o imóvel.

• Adquirentes de imóveis em loteamentos: precisarão verificar, na matrícula, a existência de registro do estatuto e de adesão de proprietários anteriores. A diligência pré-aquisição torna-se essencial.

• Credores em geral: a exceção propter rem ao bem de família se torna mais restrita (exige registro + adesão), diferentemente de outros créditos tipificados no inciso IV.

O que observar

Alguns pontos permanecem abertos e requerem atenção de profissionais:

1. Continuação do julgamento: O voto da ministra Isabel Gallotti pode alterar o rumo. A ministra pode concordar integralmente, divergir em parte ou propor novo refinamento.

2. Modulação de efeitos: Mesmo após fixação da tese, é possível que o STJ module seus efeitos, especialmente quanto a processos já em curso, evitando reviravoltas prejudiciais a proprietários de boa-fé que pagaram taxas anteriores acreditando na impenhorabilidade.

3. Ônus da prova registral: A doutrina e a jurisprudência ainda precisam esclarecer quem arca com a comprovação do registro e da adesão — credor ou devedor —, em execução por quantia certa.

4. Associações antigas sem registro: Associações constituídas antes de 2017, que não registraram estatutos após a lei, terão suas cobranças futuras praticamente inviáveis quanto à penhora de bem de família, criando incentivo à regularização tardia.

5. Recurso extraordinário: A decisão é vinculante para o STJ, mas não vincula automaticamente instâncias inferiores até que se consolide e seja repetida em jurisprudência pacífica. Haverá período de transição com decisões conflitantes em TJSP, TJRJ e outros tribunais estaduais.

6. Interação com crédito tributário e previdenciário: A decisão foca associações de moradores. Permanece aberto se municipalidades e o INSS, que também cobram taxas correlatas, aproveitam a mesma lógica propter rem.