STJ: renúncia de benfeitorias pode alcançar novas construções

A decisão em síntese: A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que uma cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias pode, em determinado contexto fático, abarcar também acessões — ou seja, novas construções erguidas pelo locatário em terreno vazio — produzindo a consequência imediata de afastar direito indenizatório exigido pelo locatário.

Contexto

A discussão jurídica pivota sobre a distinção técnica entre "benfeitorias" e "acessões" no direito real, e sobre o alcance da vontade contratual manifestada em cláusula de renúncia à indenização. Tradicionalmente, a sistemática civil diferencia benfeitorias (preexistência do bem e alterações ou melhorias sobre ele) de acessões ou novas edificações (incremento material novo que pode integrar o imóvel). No âmbito das locações, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) disciplina direitos do locador e do locatário quanto a benfeitorias e indenizações, criando um campo de tensão entre autonomia privada contratual e proteções legais ao possuidor/locatário.

A controvérsia é prática e frequente: muitos contratos contêm cláusulas amplas de renúncia em face de obras realizadas pelo locatário, e a aferição de sua validade exige balanceamento entre interpretação literal das categorias civis e o princípio da autonomia da vontade. A divergência entre julgadores surge quando a distinção técnica pode, se aplicada rigidamente, frustrar a intenção real das partes, ou quando, ao contrário, uma interpretação extensiva da renúncia violaria o regime protetivo do Código Civil.

O que foi decidido

A 4ª Turma do STJ decidiu, por maioria, negar provimento ao recurso do locatário que pleiteava indenização pelas construções realizadas em terreno locado. A turma entendeu que, diante do contexto contratual — locação de terreno vazio com previsão de obras e conhecimento mútuo das partes sobre as edificações necessárias à utilização do imóvel — a cláusula de renúncia às benfeitorias deve ser interpretada de modo a alcançar também as acessões.

No voto vencedor foi enfatizada a interpretação teleológica e contextual do negócio jurídico: a qualificação técnica das obras como "acessões" não autoriza, por si só, a relativização da vontade contratual expressa, quando a intenção das partes e a finalidade do contrato apontam para a inexigibilidade de indenização. A relatora considerou ainda relevantes elementos fáticos, como a descrição das obras no instrumento contratual e a remoção, pelo locatário, de parte substancial das edificações ao desocupar o imóvel — indícios da utilidade vinculada à atividade empresarial do locatário e da ausência de acréscimo patrimonial relevante para o imóvel locado.

Votou vencido o relator, que defendia interpretação restritiva da renúncia, com referência ao comando do Código Civil sobre interpretação estrita de negócios jurídicos renunciantes, propondo remessa ao tribunal de origem para melhor instrução quanto à existência material de acessões indenizáveis.

Base normativa e precedentes

• Art. 113, Código Civil (Lei 10.406/2002) — negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé, os usos e o contexto; fundamento para interpretação contextual da cláusula.
• Art. 114, Código Civil (Lei 10.406/2002) — negócios jurídicos benéficos e renúncias interpretam-se estritamente; base do voto vencido que advoga interpretação restritiva.
• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — disciplina locação urbana e regime das benfeitorias, relevante para regime jurídico das indenizações em contratos de locação.
• Jurisprudência consolidada do tribunal — precedentes do STJ e dos tribunais estaduais sobre prevalência da vontade contratual e interpretação conforme o contexto quando contrato é claro quanto ao alcance das renúncias.

Impacto prático

• Para advogados locatícios: a decisão reforça a necessidade de redigir cláusulas claras e contextualizadas; cláusulas genéricas de renúncia podem ser consideradas aptas a alcançar obras de maior vulto quando o contexto contratual indicar essa intenção.
• Para locadores: valida segurança jurídica para negócios com terrenos vazios onde se prevêem edificações, reduzindo potencial de condenação à indenização por obras.
• Para locatários e incorporadores: aumenta o risco de perder direito a indenização por construções realizadas sem proteção contratual específica; exige atenção à negociação de compensações, prazos e previsão de remoção.
• Para o contencioso em curso: decisões de primeira instância ou tribunais que aplicaram distinção técnica poderão ser revistas à luz desta linha de interpretação, especialmente quando houver prova da intenção recíproca de renúncia.

O que observar

• Fragilidade probatória: a aplicação desta tese depende fortemente do contexto fático e da prova documental (instrumento contratual, descrição de obras, comportamento das partes, remoção de edificação). Em contratos omissos a disputa será mais acirrada.
• Modulação e efeito vinculante: sendo decisão de turma, não há alteração do entendimento do STJ no nível de súmula; contudo, a argumentação pode influenciar julgamentos posteriores. Pode surgir pedido de repetição do tema em turma ou em recurso especial com repercussão repetitiva, caso a questão ganhe maior volume nos tribunais.
• Redação contratual preventiva: advogados devem prever cláusulas específicas tratando de acessões, benfeitorias úteis e necessárias, remoção de obras e critérios de indenização, além de cláusulas de vistoria e inventário ao término da locação.
• Recursos e caminhos processuais: cabem recursos regimentais ou especialidades processuais dependendo do caso concreto; decisões divergentes que invocarem interpretação estrita do art. 114 podem seguir a via recursal apontando omissão probatória.

Conclusão: o julgamento confirma que a interpretação dos contratos de locação não é puramente taxonômica quanto à classificação das obras, mas deve considerar a intenção das partes e o contexto fático; a autonomia da vontade contratual, quando demonstrada, pode prevalecer sobre distinções técnicas entre benfeitorias e acessões, com impacto direto na configuração de direitos indenizatórios em locações de terrenos vazios.