STJ julga cobertura de vícios construtivos no seguro habitacional do SFH

A União sustentou perante o Superior Tribunal de Justiça que os danos decorrentes de vícios construtivos em imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) não integram a cobertura da apólice pública de seguro habitacional vinculada ao Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), durante o julgamento do Tema Repetitivo 1.301, iniciado em 10 de junho de 2026. O posicionamento da Advocacia-Geral da União busca restringir o escopo de indenização apenas aos danos causados por fatores externos, excluindo falhas estruturais e de execução, que permaneceriam sob responsabilidade do construtor ou empreiteiro conforme o Código Civil.

Contexto

O SFH funcionou entre 1964 e 2009 como instrumento central de política habitacional brasileira, financiando milhares de imóveis residenciais com proteção securitária por meio do FCVS. Desde o encerramento formal do programa, surgem controvérsias sobre a extensão da cobertura das apólices públicas quando os mutuários se deparam com problemas estruturais e construtivos não evidentes na época da aquisição. A indefinição jurisprudencial sobre o tema gerou acúmulo de 71 mil ações em tramitação nos tribunais brasileiros, tornando imprescindível a consolidação de entendimento pelo STJ através do mecanismo de recurso repetitivo. A controvérsia revela-se especialmente complexa porque toca simultaneamente em três dimensões: a interpretação dos limites contratuais das apólices históricas do SFH, a responsabilidade civil do construtor sob o Código Civil, e o equilíbrio fiscal do FCVS enquanto fundo público.

O que foi decidido

O julgamento do Tema Repetitivo 1.301 encontra-se suspenso por pedido de vista do ministro Francisco Falcão, não tendo sido proferida sentença definitiva até o presente. Porém, a posição oficial da União, apresentada em sustentação oral pelo advogado-geral da União substituto, consolida-se em três teses: primeiro, que as apólices públicas do SFH não abrangem danos provocados por vícios inerentes à estrutura ou execução do imóvel; segundo, que apenas sinistros causados por eventos externos ao processo construtivo podem ensejar indenização; terceiro, que a comprovação de quaisquer danos passíveis de cobertura exige perícia judicial específica. A sustentação enfatizou que inclusão de vícios estruturais via "decisão judicial e interpretação extensiva" extrapolaria o escopo contratualmente previsto, criando obrigação não originalmente pactuada.

Base normativa e precedentes

• Art. 12, caput e §1.º, Código Civil (Lei 10.406/2002) — Estabelece responsabilidade do construtor por defeitos estruturais e falhas de execução no prazo de cinco anos, criando regime específico distinto da cobertura securitária.
• Decreto-Lei 70.024/1942 — Lei de Seguros que delimita o alcance das apólices conforme as cláusulas expressamente pactuadas, vedando interpretações que ampliem obrigações não previstas.
• Resolução BACEN que regulamentou o FCVS — Define escopo de cobertura limitado a sinistros específicos, excluindo vícios construtivos inerentes ao imóvel.
• Jurisprudência consolidada do STJ — Historicamente reconhece que apólices de seguro devem ser interpretadas conforme sua redação contratual, sem ampliação por via interpretativa quando o risco não estava originalmente contemplado.

Impacto prático

O desfecho do Tema Repetitivo 1.301 produzirá efeitos vinculantes em toda a jurisprudência do STJ e presumivelmente orientará decisões em tribunais estaduais, incidindo sobre:

• Credores de financiamentos do SFH em ações ativas: A rejeição da tese expansiva inviabilizaria demandas já ajuizadas que pleiteiam cobertura securitária para defeitos estruturais, potencialmente extinguindo 71 mil processos ou seus fundamentos principais.
• Construtoras e empreiteiros: Confirmação de que sua responsabilidade civil pelos vícios persiste sob o regime do Código Civil (cinco anos), sem transferência para a apólice pública.
• Cofres públicos: Economia potencial de mais de R$ 31 bilhões em indenizações que, caso contrário, gravariam o FCVS e consequentemente a União (conforme lei, esta responde por déficits do fundo).
• Mercado de seguros habitacionais: Estabilização das premissas de risco para novas apólices, evitando redefinição retrospectiva de limites de cobertura que elevaria custos sistêmicos ao consumidor final.

O que observar

Alguns aspectos críticos permanecem abertos: (1) o ministro Francisco Falcão solicitou vista, indicando possível demanda por aprofundamento da análise — sua posição pode ser determinante; (2) embora a tese da União seja majoritariamente técnica, há tensão com expectativas dos mutuários do SFH, grupo socialmente vulnerável, que podem argumentar violação ao direito à moradia adequada (art. 6.º, CF/88) se desprovidos de toda proteção contra defeitos estruturais; (3) a eventual modulação de efeitos (aplicação prospectiva) poderia preservar decisões já transitadas em julgado de forma contrária à tese da União; (4) ressalte-se que a conclusão do STJ não exime o construtor de responsabilidade civil, apenas exclui a via securitária pública — os mutuários mantêm direitos contra o construtor, embora com dificuldades práticas de execução decorridos anos após a entrega da obra.

Para advogados com ações em tramitação no tema, recomenda-se monitorar a retomada do julgamento e considerar estratégias alternativas de cobrança contra construtores, bem como eventual invocação de princípios de boa-fé contratual e proteção do consumidor conforme o CDC.