Validade da Tabela Price em contratos com alienação fiduciária

Decisão em síntese: O juízo da 2ª Vara Cível de Senador Canedo (GO) manteve a aplicação da Tabela Price em contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, entendendo que a Lei 9.514/1997 autoriza a capitalização de juros nessa modalidade. Simultaneamente, determinou a devolução de parcelas pagas a título de IPTU, por entender que a obrigação tributária só é transferida ao comprador após a imissão na posse.

Contexto

A discussão sobre a utilização da Tabela Price em contratos de financiamento imobiliário e em operações com alienação fiduciária é recorrente na jurisprudência e na doutrina. A controvérsia envolve duas frentes principais: (i) se a adoção da Tabela Price implica, em si, prática vedada de anatocismo (capitalização de juros) e (ii) como se dá a transferência de encargos incidentes sobre o imóvel — especialmente tributos como IPTU — nas hipóteses de contrato com cláusula de alienação fiduciária antes da entrega efetiva das chaves.

No plano normativo específico, a Lei 9.514/1997 disciplina o instituto da alienação fiduciária de coisa imóvel e contém previsão expressa que vem sendo invocada para autorizar a capitalização em contratos de financiamento imobiliário com esse pacto. Paralelamente, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimentos relevantes que orientam a análise: entre eles, o Tema 572 (sobre a Tabela Price e a necessidade de prova de amortização negativa) e o Tema 886 (sobre a transferência de responsabilidade por tributos e a imissão na posse).

A disputa é relevante na prática forense e no mercado, pois atinge a validade de métodos de amortização amplamente utilizados por incorporadoras e instituições financeiras, a possibilidade de revisão contratual por consumidores e adquirentes, e as consequências patrimoniais e tributárias no período anterior à imissão na posse.

O que foi decidido

A turma de primeiro grau rejeitou o pedido de revisão contratual formulado pelo comprador que buscava afastar a utilização da Tabela Price e declarar nulidade de cláusulas por suposta prática de anatocismo. O juízo assentou duas linhas decisórias: primeiro, que a Lei 9.514/1997, em dispositivo apontado pela sentença (art. 5º, inciso III, e §2º), admite a capitalização de juros em contratos de alienação fiduciária, autorizando, portanto, a utilização de fórmulas de amortização que impliquem composição de encargos; segundo, que a simples adoção da Tabela Price não configura, abstratamente, anatocismo — a existência de amortização negativa ou capitalização irregular deve ser apurada caso a caso, mediante prova técnica.

No exame concreto, o magistrado acolheu o laudo pericial contábil que concluiu pela correção da aplicação do método e pela ausência de anatocismo, indicando que as parcelas pagas foram suficientes para amortizar os juros em cada período. Assim, não houve revisão do método de cálculo.

Por outro lado, em relação aos encargos tributários, a sentença determinou a devolução pelo credor/cedente das quantias pagas pelo comprador a título de IPTU e ITU, com fundamento no entendimento consolidado pelo Tema 886 do STJ: a responsabilidade pelo pagamento de impostos sobre o imóvel só se transfere ao adquirente a partir da imissão na posse, vinculada, em regra, à entrega efetiva das chaves.

Base normativa e precedentes

• Lei 9.514/1997, art. 5º, inciso III e § 2º — disciplina da alienação fiduciária imobiliária e previsão normativa que vem sendo interpretada como autorizadora da capitalização de juros nessa modalidade contratual.
• CPC (Lei 13.105/2015), art. 464 — rege a produção de prova pericial quando o exame exigir conhecimento técnico, fundamento processual para a realização e valoração do laudo contábil produzido no caso.
• Tema 572, STJ — entendimento de que a mera utilização da Tabela Price não implica automaticamente anatocismo; eventual capitalização deve ser demonstrada por prova pericial e aferição concreta de amortização negativa.
• Tema 886, STJ — consolida a tese de que a transferência da obrigação tributária incidente sobre o imóvel ao comprador ocorre a partir da imissão na posse, não automaticamente com a celebração do contrato.
• Código Civil (Lei 10.406/2002) — princípios contratuais e regras gerais aplicáveis aos contratos de compra e venda e obrigações acessórias que informam a interpretação das cláusulas contratuais.

Impacto prático

• Para advogados que atuam em ações revisionais: reforça a necessidade de prova pericial robusta quando se ataque a Tabela Price por suposto anatocismo; a contestação meramente teórica provavelmente será insuficiente.
• Para incorporadoras e instituições que utilizam a Tabela Price: traz segurança jurídica quanto à possibilidade de empregar esse método em contratos com pacto de alienação fiduciária regidos pela Lei 9.514/1997, desde que a aplicação não gere amortização negativa comprovada.
• Para compradores e consumidores: mantém aberta a via revisionista, mas impõe ônus probatório significativo sobre a parte que alega capitalização indevida; por outro lado, confirma direito de reaver valores de IPTU pagos antes da imissão na posse.
• Para o contencioso tributário-contratual: reforça a aplicação do Tema 886 do STJ em demandas que discutam transferência de encargos até a efetiva entrega do imóvel.

O que observar

• Prova pericial será decisiva: estratégias defensivas ou ofensivas devem priorizar laudos contábeis detalhados que examinem cronograma de amortizações e eventuais momentos de amortização negativa.
• Risco de decisões distintas: embora o STJ tenha pacificado aspectos centrais, monocordâncias de primeira instância podem divergir; recursos cabíveis contra decisões que afastem a Tabela Price poderão levar a reanálise em tribunais superiores.
• Modulação e repercussão geral: em casos em que o uso do método for declarado inválido, deverá ser observado o alcance temporal e pessoal da decisão — possibilidade de modulação de efeitos em sede recursal ou de repercussão pelo tribunal.
• Cláusulas contratuais sobre encargos e tributos devem ser redigidas com clareza, prevendo expressamente condições de transferência de encargos condicionadas à imissão na posse, para reduzir litígios futuros.

Conclusivamente, a decisão localiza-se na corrente que admite a Tabela Price em contratos fiduciários imobiliários regidos pela Lei 9.514/1997, mas ressalta que a legitimidade do método depende de comprovação técnica no caso concreto; e reafirma a regra consolidada pelo STJ de que o IPTU só se transfere com a imissão na posse, com consequências imediatas para pedidos de restituição já pagos pelo comprador.