TJ-SC confirma adjudicação compulsória após morte do vendedor

O falecimento do proprietário não afastou o dever de concluir a venda: a 4ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina manteve sentença que reconheceu o direito dos compradores à adjudicação compulsória, ao confirmar que o compromisso de compra e venda foi válido, o preço foi integralmente quitado e os poderes do procurador eram suficientes para vincular a alienante.

Contexto

A questão enfrentada é clássica no direito civil envolvendo negócios jurídicos imobiliários e sucessão: o contrato de promessa de compra e venda celebrado em vida pelo promitente-vendedor perde eficácia com a sua morte? Há controvérsias práticas sobre a extensão dos poderes outorgados por procuração, sobre a necessidade de novos atos pelos sucessores e sobre a interferência dos atos do inventário na esfera de direitos de terceiros.

A controvérsia importa porque envolve interseção entre regras contratuais de transferência de bens imóveis, requisitos formais de representação, a função do inventário na administração do acervo hereditário e a proteção do adquirente de boa-fé. Em muitos litígios, o espólio ou herdeiros resistem à outorga de escritura definitiva, alegando nulidades ou discutindo a destinação dos valores já recebidos, gerando insegurança e multiplicação de ações judiciais.

O que foi decidido

A turma julgadora concluiu que o compromisso de compra e venda, celebrado enquanto a proprietária ainda vivia, subsiste após o seu falecimento e obriga os sucessores. O tribunal entendeu que (i) a procuração pública conferia poderes específicos para alienar bens imóveis, celebrar contratos e receber quantias, (ii) o contrato foi regularmente firmado por meio do procurador dentro dos poderes conferidos, (iii) o preço ajustado foi comprovadamente pago integralmente e (iv) o espólio se recusou injustificadamente a outorgar a escritura definitiva.

Com base nesses elementos, o colegiado manteve a sentença de primeiro grau que decretou a adjudicação compulsória do imóvel em favor dos compradores, nos termos do artigo 1.418 do Código Civil. A Corte considerou improcedente a alegação de nulidade por suposta deficiência de fundamentação da decisão de primeiro grau e rejeitou pretensões de macular o negócio por alegações não comprovadas de fraude, simulação ou falsidade documental.

O tribunal enfatizou ainda que eventual controvérsia sobre a utilização dos valores percebidos por uma das herdeiras constitui questão interna da sucessão e deve ser dirimida no inventário, não servindo para impedir o reconhecimento do direito do adquirente. A decisão do juízo do inventário que apenas arrolou o imóvel para preservação do acervo hereditário foi entendida como medida incidental, sem efeitos declaratórios sobre a nulidade do contrato ou sobre a titularidade definitiva em relação à demanda principal.

Base normativa e precedentes

• Art. 1.418, Código Civil (Lei 10.406/2002) — prevê a adjudicação compulsória quando o alienante, tendo prometido vender e recebido o preço, recusa-se a outorgar a escritura definitiva.
• Código Civil (Lei 10.406/2002) — normas sobre contrato de compra e venda, representação e eficácia dos atos praticados em vida que repercutem na sucessão.
• Princípio da saisine (doutrina e jurisprudência) — a sucessão transmite aos herdeiros a titularidade e as obrigações do de cujus, o que impede que o falecimento transforme automaticamente obrigações em inoponíveis a terceiros de boa-fé.
• Normas sobre procuração pública — a atuação de mandatário com poderes expressos para alienar imóveis e receber valores, quando formalizada por instrumento público, produz efeitos vinculantes perante terceiros.
• Jurisprudência consolidada do tribunal — posições anteriores que reconhecem a eficácia dos compromissos de compra e venda perante sucessores quando demonstrada a validade do negócio e a boa-fé dos adquirentes.

Impacto prático

• Para advogados de compradores: reforça caminho processual da adjudicação compulsória quando comprovados compromisso válido, quitação do preço e resistência do espólio; documentação de procuração pública é prova relevante.
• Para defensores do espólio/herdeiros: alerta de que alegações sobre destinação dos valores ou atos no inventário não impedem a tutela específica do adquirente; disputas internas ao inventário devem ser resolvidas naquele procedimento.
• Para tabeliães e registradores: confirma que a não assinatura da escritura pelos sucessores não impede declaração judicial de transferência, a ser averbada e registrada conforme o título judicial.
• Para o mercado imobiliário: mitiga risco de insegurança jurídica para adquirentes que cumprem integralmente o preço mediante contrato de promessa celebrado por mandatário com poderes públicos.

O que observar

• Prova documental: o desfecho reforça a importância de procuração pública com poderes específicos e de comprovação robusta dos pagamentos; lacunas probatórias podem inverter o resultado.
• Limites da decisão do inventário: decisões de caráter cautelar ou administrativas no inventário não impedem a apreciação de mérito em ação autônoma; porém, tese contrária poderia surgir se o inventário declarar a nulidade do negócio com fundamentação idônea.
• Recursos e modulação: é possível recurso das partes ao tribunal; também cabe atenção à possibilidade de pedido de execução da adjudicação e à formação de título executivo judicial para fins registrários.
• Risco de demandas paralelas: embora a decisão delimite que questões internas da sucessão sejam tratadas no inventário, litígios sobre enriquecimento ilícito ou prestação de contas por herdeiros podem surgir, exigindo atuação articulada entre advogados das diferentes frentes processuais.

Em síntese, o acórdão consolida a orientação de que a morte do promitente-vendedor não extingue automaticamente a eficácia de compromisso de venda regularmente celebrado e quitado, preservando a tutela do adquirente de boa-fé e impondo aos sucessores a obrigação de formalizar a transmissão do imóvel ou sofrer a adjudicação compulsória.