TJDFT: shopping não precisa de recibos para executar débitos de aluguel

A 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) estabeleceu que shoppings centers não são obrigados a apresentar comprovantes de pagamento de encargos operacionais para promover execução de título extrajudicial referente a débitos de aluguel e custos acessórios em contrato de locação comercial.

Contexto

A controvérsia emerge no âmbito das relações entre proprietários de shoppings e lojistas, contexto em que a cobrança de encargos adicionais (energia elétrica, ar-condicionado, IPTU) costuma ocorrer mediante rateio entre os locatários, sem que cada unidade receba comprovante individualizado de despesa. Historicamente, primeira instância frequentemente exigia comprovação documental desses gastos para validar a cobrança, gerando extinção processual quando a documentação era considerada insuficiente. A questão toca na efetividade da execução de títulos extrajudiciais e na onerosidade desproporcional imposta a proprietários quando obrigados a detalhar custos operacionais que constituem despesas compartilhadas pela gestão do empreendimento.

O que foi decidido

O tribunal acolheu embargos de declaração interpostos pela Multiplan, holding que administra vinte shoppings no Brasil, com efeitos infringentes que remeteram a demanda de volta à primeira instância para prosseguimento da execução. A decisão original havia extinto o processo sem julgamento de mérito por falta de recibos que comprovassem os gastos com encargos operacionais.

A 6ª Turma reafirmou, por votação unânime, que comprovantes de pagamento não constituem pré-requisito para execução de encargos orçados e rateados entre lojistas — prática consolidada no mercado imobiliário de shopping centers. A turma ressaltou que o aluguel principal, que ultrapassava R$ 700 mil do montante total em disputa (aproximadamente R$ 1 milhão), encontra comprovação suficiente nos boletos não pagos emitidos conforme o contrato, bastando tal documento para justificar a execução.

Ao relatar o caso, o desembargador Alfeu Gonzada Machado fundamentou que a obrigação de pagar aluguel decorre da mera disponibilização do espaço, independentemente de qual seja a estrutura de custeio das despesas operacionais pelo proprietário.

Base normativa e precedentes

• Art. 585, CPC (Lei 13.105/2015) — Caracteriza título extrajudicial os boletos de aluguel não pagos como documentos idôneos para execução, dispensando outras provas quanto ao crédito em aberto.

• Arts. 566 a 580, CPC — Regulam a execução de título extrajudicial; extração de encargos orçados é prática comum em locação comercial e não demanda comprovação prévia de despesa individualizada.

• Art. 475, CPC — Estabelece que o juiz não pronunciará sentença de mérito quando o processo carecer de condições legais; extinção por falta de documentação desnecessária desvia do escopo processual.

• Jurisprudência consolidada em Tribunais de Justiça — Reconhece que encargos compartilhados em condomínios e shoppings, quando previstos contratualmente e orçados pela administração, prescindem de comprovação documento a documento, especialmente quando extraídos de demonstrativos de rateio já conhecidos pelo locatário.

Impacto prático

• Para proprietários de shoppings: Facilita execução de débitos de aluguel e encargos mediante simples apresentação de boletos em aberto e planilhas de rateio, reduzindo sobrecarga processual e acelerando recuperação de crédito em primeira instância.

• Para lojistas inadimplentes: A decisão reforça que controvérsia sobre detalhes de encargos não obsta execução de aluguel principal, uma vez que este é devido exclusivamente pela ocupação do espaço.

• Para conciliação e negociação: Diminui artifícios processuais de defesa baseados em deficiência documental, potencialmente estimulando acordos antecipados quando a tese é frágil.

• Para reparcelamento de dívida: Crédito executável com menor custo transacional permite que proprietários ofereçam condições melhores a locatários inadimplentes em busca de regularização.

O que observar

A decisão ressalva que boletos não pagos constituem comprovação suficiente de aluguel, mas não elimina a obrigação contratual de transparência em encargos — isto é, o shopping continua obrigado a fornecer demonstrativo detalhado ao locatário, apenas não precisa repetir essa documentação em âmbito de execução perante o tribunal. Defesa de locatário sobre vício na cobrança de encargo específico (como energia elétrica não utilizada) permanece cabível, porém em embargos à execução, não como obstáculo inicial à propositura da ação.

O tribunal não modulou efeitos; aplicação é imediata a processos em curso. Possibilidade de recurso especial ao STJ existe se houver controvérsia sobre interpretação da Lei de Processo Civil quanto ao conceito de "título" e suficiência de prova em execução extrajudicial.