TJGO: Tabela Price por incorporadoras é prática abusiva

A decisão da 1ª turma da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás confirmou a nulidade de cláusulas contratuais que previam amortização pelo sistema Price aplicada por incorporadora não integrante do Sistema Financeiro Nacional (SFN), por configurar capitalização mensal de juros e prática abusiva. O colegiado também aplicou o entendimento consolidado no Tema 886 do STJ para afastar a transferência da obrigação do IPTU antes da imissão na posse, impondo efeitos práticos imediatos sobre a validade das cláusulas e a possibilidade de restituição de valores.

Contexto

A controvérsia junta duas linhas de discussão recorrentes no direito do consumidor e imobiliário: (i) a legalidade do uso de técnicas de amortização que implicam capitalização de juros quando adotadas por pessoas jurídicas que não integram o SFN; e (ii) a repartição de encargos tributários e condominiais em contratos de promessa ou compromisso de compra e venda com previsão de alienação fiduciária, especialmente quando a posse só será dada posteriormente. Em diferentes tribunais, tem havido debate sobre se normas específicas do sistema de garantia real (Lei 9.514/1997) afastam as proteções do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) e sobre até que ponto inovações financeiras podem ser utilizadas por incorporadoras em contratos diretos com consumidores.

A matéria é sensível porque envolve consumidores com pouca capacidade técnica para avaliar cláusulas financeiras complexas e porque a capitalização de juros (anatocismo) tem histórico de proteção judicial quando praticada por agentes não autorizados a operar como instituição financeira. Ao mesmo tempo, incorporadoras e vendedores diretos de imóveis invocam normas do mercado imobiliário e da alienação fiduciária para justificar regimes contratuais distintos.

O que foi decidido

A turma confirmou, por unanimidade, a anulação das cláusulas que previam amortização pelo sistema Price quando aplicado pela incorporadora contratada, partido do fundamento pericial que verificou efetiva capitalização mensal de juros. O Tribunal entendeu que a utilização do método Price por empresa fora do rol de instituições financeiras autorizadas pelo SFN configura ato abusivo e vedado, uma vez que resulta em pagamento de juros sobre juros.

Além disso, o colegiado manteve a impossibilidade de transferir ao comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da imissão na posse, em conformidade com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 886, que delimita o marco da transferência de encargos reais ao adquirente.

O voto do relator integrou a análise técnica do laudo pericial, ressaltando que a simples invocação da alienação fiduciária e da aplicação da Lei 9.514/1997 não autoriza práticas de anatocismo por entidades que não compõem o SFN. Foi invocada também a Medida Provisória 2.172-32/2001 (art. 2º) como fundamento para a nulidade das estipulações que promovam capitalização mensal em contratos civis de mútuo celebrados com consumidores.

Base normativa e precedentes

• Art. 51, IV, CDC (Lei 8.078/1990) — cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada são nulas; uso central para declarar abusiva a previsão contratual.
• Lei 9.514/1997 — regime da alienação fiduciária; invocada pela incorporadora para justificar a operação imobiliária, mas insuficiente para autorizar anatocismo por não integrantes do SFN.
• Medida Provisória 2.172-32/2001, art. 2º — vedação à capitalização de juros em determinados contratos civis, utilizada como fundamento para a nulidade da cláusula.
• Tema 886, STJ — entendimento de que a obrigação quanto a tributos e despesas de condomínio só se transfere ao adquirente a partir da efetiva imissão na posse; fundamento aplicado para afastar a exigência do IPTU antes da posse.
• Jurisprudência consolidada do tribunal — versada sobre proteção do consumidor frente a práticas financeiras complexas por agentes não financeiros.

Impacto prático

• Para consumidores: reforço da proteção contra cláusulas financeiras que onerem de modo oculto ou desproporcional; possibilidade de restituição de valores pagos decorrentes de capitalização indevida.
• Para incorporadoras e construtoras: necessidade de revisitar modelos contratuais que utilizem a Tabela Price quando não há integração ao SFN; risco de nulidade de cláusulas e devolução de quantias recebidas.
• Para advogados: nova argumentação para ações revisionais e pedidos de tutela de urgência, baseada em prova pericial sobre amortização e na conjugação do CDC com a MP 2.172-32/2001; atenção ao enquadramento do contrato (se consumidor vs. relação entre pessoas jurídicas).
• Para o mercado imobiliário: pressiona-se a adoção de mecanismos de financiamento formalizados por instituições financeiras autorizadas ou a clara e adequada informação sobre regimes de amortização.

O que observar

• Prova pericial: esta decisão ressaltou o papel decisivo do laudo técnico para demonstrar a ocorrência de capitalização; contratos similares poderão vencer ou perder demandas conforme a robustez da prova técnica.
• Enquadramento normativo: empresas devem evitar deixar a discussão no campo da Lei 9.514/1997 sem confrontá-la com as proteções consumeristas quando a outra parte for pessoa física consumidor.
• Recursos e efeitos: cabe recurso ordinário às instâncias superiores; eventual pedido de modulação de efeitos pode surgir se a tese tiver repercussão ampla, mas o tribunal local confirmou a nulidade com efeitos retroativos para restituição.
• Risco regulatório e de mercado: repetição de decisões desse teor pode levar a alteração de práticas contratuais no setor e a maior intervenção judicial em cláusulas financeiras.

Em síntese, o acórdão reforça a tese de que a mera previsão legal de regimes de garantia real não autoriza, por si só, que agentes fora do SFN pratiquem anatocismo, e reafirma a prevalência da proteção consumerista frente a cláusulas que imponham vantagem exagerada ao contratado.