TJSC: prospecção imobiliária sem base legal viola LGPD e CDC

A 3ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça de Santa Catarina confirmou que o tratamento e o compartilhamento de dados pessoais para fins de prospecção imobiliária, sem comprovação de base legal adequada, constitui prática ilícita, mantendo a determinação de exclusão das informações da base de dados da empresa. A decisão aplica princípios da Lei Geral de Proteção de Dados (Lei 13.709/2018) em conjunto com o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), com efeitos imediatos sobre a responsabilidade das empresas que comercializam ou disponibilizam conjuntos de dados para terceiros.

Contexto

A controvérsia insere-se num quadro mais amplo de litigiosidade sobre a coleta, tratamento e comercialização de bancos de dados pessoais por empresas que atuam como provedores de "inteligência imobiliária". Esses fornecedores agregam informações públicas e privadas e as disponibilizam a corretores e outras empresas do mercado imobiliário, com objetivo comercial. A emergência da LGPD trouxe para o primeiro plano a exigência de identificação de uma base legal apta a autorizar o uso desses dados — em especial quando o tratamento é destinado a prospecção e publicidade direcionada.

No plano consumerista, há tensão sobre a aplicação das regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC) a situações em que o titular dos dados não contratou diretamente o fornecedor que os processa, mas é exposto a práticas comerciais decorrentes desse tratamento. A decisão do TJ-SC reflete esse encontro entre direito do consumidor e proteção de dados pessoais, com implicações para a inversão do ônus da prova e a responsabilização objetiva.

O que foi decidido

A turma manteve integralmente a sentença da 1ª Vara de Balneário Piçarras que reconheceu a ilicitude do tratamento e ordenou a exclusão dos dados pessoais dos autores da base da empresa. O colegiado entendeu que os autores, ainda que não tenham contratado a empresa diretamente, devem ser considerados consumidores por equiparação, por terem sido submetidos a uma prática comercial — a disponibilização de seus dados a terceiros para prospecção.

Na análise, a empresa não logrou demonstrar, de forma concreta e específica, a origem dos dados, a base legal que legitimaria o tratamento e a regularidade do compartilhamento. Os documentos apresentados foram considerados genéricos e insuficientes para afastar a ilicitude. A afirmação de que o tratamento se apoiaria no “legítimo interesse” foi insuficiente sem prova de necessidade e compatibilidade com os direitos dos titulares. A exclusão dos registros após o questionamento judicial foi considerada remedial, mas incapaz de eliminar a irregularidade praticada anteriormente.

Base normativa e precedentes

• Lei 13.709/2018 (LGPD), art. 7 — enumera as bases legais que autorizam o tratamento de dados pessoais; exige demonstração da base invocada.
• Lei 13.709/2018 (LGPD), arts. 18 e 20 — prevê direitos dos titulares quanto ao acesso, eliminação e portabilidade de dados, e limitações ao tratamento para fins de marketing.
• Lei 8.078/1990 (CDC), art. 14 — estabelece a responsabilidade objetiva do fornecedor por vícios e práticas que causem dano ao consumidor, aplicável por equiparação quando há exposição a prática comercial.
• Lei 8.078/1990 (CDC), art. 6, inciso VIII — dispõe sobre a facilitação da defesa dos direitos do consumidor, justificando medidas como inversão do ônus da prova em hipóteses de vulnerabilidade e verossimilhança das alegações.
• Jurisprudência consolidada do tribunal — entende que a disponibilização de dados pessoais a terceiros integra atividade comercial passível de tutela consumerista quando afeta consumidores, exigindo padrão de transparência e prova documental pelo fornecedor.

Impacto prático

• Para empresas de dados e inteligência imobiliária: obrigação reforçada de documentar a origem dos dados, bases legais invocadas e políticas de compartilhamento; risco concreto de responsabilização objetiva e de ordens judiciais para eliminação de bases.
• Para corretores e imobiliárias que utilizem bases terceirizadas: aumento do risco contratual e de responsabilidade ao utilizar dados sem comprovação documental da licitude do tratamento pela fornecedora; necessidade de cláusulas contratuais que verifiquem conformidade com a LGPD.
• Para advogados e litígios em curso: fundamento consolidado para demandas indenizatórias e pedidos de eliminação de dados; utilidade da inversão do ônus da prova para exigir prova documental do controlador/operador.
• Para titulares de dados/consumidores: confirmação judicial de que a exposição a práticas de comercialização de dados, mesmo sem contratação direta, pode gerar tutela e direito à eliminação e indenização.

O que observar

• Demonstrável e específica: as empresas não poderão mais subsistir com alegações genéricas de bases legais; é necessário demonstrar, caso a caso, como se aplica o artigo 7º da LGPD (por exemplo, consentimento, cumprimento de obrigação legal, legítimo interesse com balancing test documentado).
• Legitimate interest não é panaceia: a invocação do interesse legítimo exige registro do assessment de interesse legítimo (balanceamento) e prova de medidas de mitigação — ausência disso fragiliza a defesa.
• Prova e compliance: recomenda-se adoção de políticas de governança de dados com trilha documental (data mapping, contratos, termos de uso, avaliações de impacto) para reduzir risco de responsabilização e permitir demonstração em juízo.
• Recursos e modulação: é possível que casos semelhantes cheguem a instâncias superiores; atenção à orientação de tribunais superiores sobre a compatibilização entre LGPD e CDC e sobre modulação de efeitos — até lá, decisões como esta intensificam a pressão regulatória e civil.

Em suma, a decisão do TJ-SC reforça um padrão de exigência probatória elevado para empresas que tratam e comercializam dados para prospecção imobiliária, consolidando a aplicação conjunta da LGPD e do CDC e gerando impacto imediato sobre práticas de mercado e estratégias de compliance.