TJSP: construção irregular por comprador inadimplente afasta indenização

A decisão da 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo confirmou que a construção de moradia em terreno por adquirente que deixou de pagar as prestações e tinha ciência da precariedade da posse afasta a boa-fé e impede o pagamento de indenização. Na prática, o entendimento converte a pretensão de ressarcimento por supostas benfeitorias em devolução das acessões ao proprietário, mantendo a rescisão contratual e a reintegração de posse.

Contexto

O conflito decorre de um contrato de compra e venda de lote firmado em 2002, em que os adquirentes deixaram de pagar as prestações a partir de agosto de 2003, acumulando quatro décadas de parcelas em atraso ao longo de mais de vinte anos de posse. Durante esse período prolongado de inadimplemento, os ocupantes construíram uma residência no terreno. A incorporadora promoveu ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e pediu indenização por danos materiais, alegando má-fé e irregularidade da obra. Em primeira instância, além de rescindir o negócio e reintegrar a autora, houve condenação da incorporadora ao pagamento de indenização fixada em laudo pericial; no recurso ao TJSP, a empresa buscou afastar essa condenação.

A controvérsia se insere em um eixo recorrente do direito civil: como compatibilizar a proteção do possuidor e os institutos da acessão e das benfeitorias quando a ocupação resulta de inadimplemento contratual? Há decisões que reconhecem indenização ao ocupante que melhore o imóvel, mas a jurisprudência administrativa e judicial costuma recusar ressarcimento quando a obra é manifestamente irregular, realizada por quem tem posse precária, ou quando a conduta evidencia má-fé. A discussão importa para incorporadoras, adquirentes inadimplentes, e para o manejo de provas periciais e de boa-fé na execução das ações possessórias.

O que foi decidido

A turma julgadora deu provimento ao recurso da incorporadora e afastou a condenação ao pagamento de R$ 146 mil relativa às construções, concluindo que os ocupantes agiram de má-fé ao permanecerem mais de vinte anos sem quitar o preço contratual e, ainda assim, erguerem edificação irregular. O acórdão qualificou a obra como acessão — acréscimo incorporado ao bem imóvel — e não como benfeitoria passível de indenização, por ausência de boa-fé e por violação de requisitos legais e contratuais.

No fundamento central, a relatora registrou que o laudo pericial apontou inexistência de projeto aprovado, licenciamento municipal e supervisão técnica, o que caracteriza a obra como irregular e inacabada. Com base nisso e no histórico de inadimplemento prolongado, concluiu-se pela impossibilidade de reconhecer direito a indenização, bem como pela recolocação dos acréscimos ao domínio da incorporadora como consequência natural da rescisão contratual por culpa dos compradores.

Base normativa e precedentes

• Art. 1.255, Código Civil (Lei 10.406/2002) — regula a acessão, assegurando indenização ao construtor de boa-fé; fundamento para distinguir acessão de benfeitorias.
• Art. 884, Código Civil (Lei 10.406/2002) — dispositivo sobre enriquecimento sem causa, útil ao exame do alegado enriquecimento da incorporadora e da conduta dos ocupantes.
• Art. 34, §1º, Lei 6.766/1979 — impede indenização por obras realizadas em desconformidade com a lei ou com o contrato, fundamento usado para excluir ressarcimento quando falta licença ou observância normativa.
• Regulamentação municipal de construção e normas de engenharia — aplicadas indiretamente via laudo pericial que constatou ausência de projeto e de licenciamento.
• Jurisprudência consolidada do TJSP e de outros tribunais — tende a negar indenização quando há posse precária, inadimplemento prolongado ou obra irregular; o acórdão alinha-se a essa linha interpretativa.

Impacto prático

• Advogados de incorporadoras e vendedores: a decisão reforça a possibilidade de pleitear não apenas a rescisão e reintegração de posse, mas também a devolução das acessões sem indenização quando demonstrada má-fé e irregularidade da construção.
• Adquirentes inadimplentes: a sentença serve de alerta de que permanecer no imóvel em situação de inadimplência prolongada e realizar obras sem licenciamento e supervisão técnica pode acarretar perda das benfeitorias e reconhecimento de culpa na rescisão contratual.
• Perícias técnicas e provas: o laudo de engenharia manteve papel decisivo; perícias que provem ausência de projeto, licenciamento ou acabamento podem ser determinantes para afastar indenização.
• Litígios em curso: processos em fases recursais com pedidos de indenização por obras em terreno objeto de contrato inadimplido devem reavaliar a estratégia probatória frente à precedência desta orientação do TJSP.

O que observar

• Exame da boa-fé subjetiva: o tribunal considerou a má-fé formada pela combinação de inadimplemento duradouro e ciência da precariedade da posse; casos com circunstâncias fáticas distintas ainda podem admitir indenização.
• Modulação e recursos: a decisão de câmara pode ser objeto de recurso às instâncias superiores; eventual uniformização dependerá de apreciação pelo STJ ou STF em caso de repercussão jurídica relevante.
• Eventual aplicação do princípio do enriquecimento sem causa: apesar de os ocupantes alegarem tal princípio, o acórdão o relativiza quando a conduta do possuidor integra uso continuado e injustificado do bem.
• Risco de regulamentação local: leis municipais de parcelamento e de construção, bem como fiscalizações administrativas, podem alterar o quadro fático e influenciar decisões futuras.

Em suma, o acórdão do TJSP enfatiza que a proteção ao possuidor que inviste em melhorias não é absoluta: a boa-fé, o cumprimento das normas urbanísticas e a regularidade do pagamento do preço são requisitos essenciais para que floresça o direito a indenização. Onde houver inadimplemento prolongado e obra irregular, prevalece a solução de acessão sem ressarcimento.