TJ/SP fixa juros desde citação em rescisão de multipropriedade por culpa do vendedor

A 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo consolidou jurisprudência relevante sobre o termo inicial de incidência de juros moratórios em contratos de multipropriedade rescindidos por culpa da vendedora, diferenciando essa situação daquelas em que o comprador desiste imotivadamente do negócio.

Contexto

Multipropriedade é sistema imobiliário que permite a aquisição de fração ideal em imóvel de uso comum, típico de resorts e empreendimentos similares. Os conflitos sobre rescisão desse modelo têm crescido no contencioso cível, especialmente quando envolvem discussões sobre o termo inicial dos juros moratórios e as consequências patrimoniais da resolução contratual.

O Supremo Tribunal de Justiça fixou o Tema Repetitivo 1.002, que estabeleceu um marco jurisprudencial para situações em que o comprador desiste imotivadamente do contrato de venda de imóvel. Nessa hipótese específica, os juros de mora começam a fluir somente do trânsito em julgado da sentença. Contudo, questão relevante permanecia aberta: como tratar casos em que a rescisão é provocada pelo inadimplemento do vendedor ou incorporadora?

O litígio envolveu adquirente de fração ideal em multipropriedade que acionou a vendedora para rescindir o contrato e obter a devolução dos valores pagos. A sentença de primeira instância reconheceu o descumprimento contratual da fornecedora — que não efetuou a escritura definitiva no prazo avençado — e determinou a rescisão, restituição integral com correção monetária desde cada desembolso, e condenação ao pagamento de multa contratual equivalente a 20% das quantias desembolsadas. Porém, no tocante aos juros de mora, a decisão aplicou o Tema STJ 1.002 e fixou sua incidência apenas a partir do trânsito em julgado, o que prejudicou o comprador.

O que foi decidido

O tribunal paulista, acompanhando o voto da relatora desembargadora Maria Lúcia Pizzotti, proveu o recurso do comprador e fixou o termo inicial dos juros de mora na data da citação, não no trânsito em julgado. A decisão por unanimidade afastou a aplicação do Tema 1.002 do STJ, reconhecendo que essa tese restringir-se-ia aos casos em que a rescisão ocorre por desistência voluntária do comprador, sem responsabilidade da vendedora ou incorporadora.

Ao analisar a controvérsia, o colegiado entendeu que, quando a resolução contratual decorre de inadimplemento da fornecedora, deve incidir a regra geral prevista no artigo 405 do Código Civil, que determina o fluxo de juros moratórios desde a citação. A distinção é jurisprudencial clara: Tema 1.002 é aplicável apenas quando há desistência imotivada do comprador; quando existe culpa contratual da vendedora, a restitução é dever obrigacional cuja mora se perfaz desde o ato processual de citação.

Mantiveram-se os demais pontos da sentença — rescisão do contrato, restituição integral dos valores com correção monetária, multa contratual de 20% — com majoração adicional dos honorários de sucumbência em favor do comprador, em razão do insucesso do recurso da empresa vendedora.

Base normativa e precedentes

• Art. 405, Código Civil — Estabelece que os juros de mora fluem a partir da citação, salvo acordo ou lei que disponha diferentemente.
• Tema Repetitivo 1.002 do STJ — Fixou a incidência de juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado em casos específicos de desistência imotivada do comprador de imóvel.
• Art. 333, Código de Processo Civil — Incide sobre a distribuição do ônus da prova, relevante para demonstração do inadimplemento da vendedora.
• Contrato de multipropriedade — Regulamentado pela legislação civil geral e pela jurisprudência especializada em direito imobiliário.

Impacto prático

Para compradores: A decisão amplia as possibilidades de recuperação integral do valor desembolsado, na medida em que os juros moratórios fluem desde a citação, reduzindo o prejuízo causado pela demora processual. Ações de rescisão por inadimplemento da vendedora ganham fundamento jurisprudencial consolidado no tribunal paulista para exigência de juros desde a data do ato de citação.

Para vendedoras e incorporadoras: O acórdão reafirma que o inadimplemento contratual — especialmente a falta de escrituração — resulta em consequências patrimoniais severas, incluindo restituição integral, correção monetária, multa contratual e juros de mora desde a citação. Importa observar que a condenação cumulou multa contratual de 20% com os demais encargos, intensificando a responsabilidade da empresa descumpridora.

Para operadores do direito imobiliário: A diferenciação consolidada entre Tema 1.002 (desistência imotivada) e rescisão por culpa do vendedor fornece segurança jurisprudencial para alicerçar pretensões de compradores. Contratos de multipropriedade devem ser analisados quanto à imputação da culpa para calibração adequada das teses sobre termo inicial de juros.

O que observar

O acórdão não modulou os efeitos da decisão, aplicando-a integralmente ao caso concreto. Futuras decisões do STJ ou do próprio TJSP poderão refinar ainda mais a distinção entre Tema 1.002 e cenários de inadimplemento da vendedora, especialmente em casos de rescisão parcial ou cumprimento tardio com oferecimento de correção.

Advogados que atuam com compradores em ações de rescisão de multipropriedade devem documentar rigorosamente o inadimplemento da fornecedora — prazos contratuais descumpridos, comunicações formais de exigência, resposta ou inércia da empresa — para consolidar fundamentação jurisprudencial sólida quanto aos juros de mora desde a citação.

O resultado também sinaliza que tribunais estaduais, especialmente em São Paulo, estão refinando a aplicação de teses repetitivas do STJ de forma contextualizada, impedindo sua expansão para hipóteses não originalmente contempladas.