TJSP: atraso e paralisação de obra autorizam devolução integral

Decisão em síntese: A juíza da 5ª Vara Cível de Santo André reconheceu o inadimplemento antecipado de uma incorporadora diante da paralisação por meses da obra e da ausência de comprovação do novo cronograma, determinando a devolução integral de R$ 767.055,88 aos compradores. Efeito prático imediato: restituição integral sem retenção por patrimônio de afetação, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Contexto

A questão envolve conflito típido das relações consumeristas e contratuais em incorporações imobiliárias: quando a paralisação ou atraso da obra autoriza o adquirente a rescindir o contrato e obter a devolução dos valores já pagos? Existem duas tensões jurídicas principais. A primeira é entre a interpretação protetiva do consumidor — que admite rescisão diante de risco objetivo de não entrega — e a tentativa das incorporadoras de postergar a responsabilidade alegando tolerância contratual, embargos ou eventos supervenientes. A segunda reside na discussão sobre retenção de valores em face do instituto do patrimônio de afetação, criado para proteger créditos da incorporação, que algumas empresas invocam para justificar retenção parcial em caso de distrato.

Normas e precedentes têm orientado tribunais: o Código de Defesa do Consumidor (CDC) coloca o fornecedor em posição de maior responsabilidade; o Código Civil regula o contrato e o inadimplemento; e o STJ consolidou entendimento de que a culpa exclusiva do fornecedor autoriza restituir integralmente os pagamentos (Súmula 543). Na prática, os tribunais vêm exigindo comprovação mais robusta de retomada efetiva das obras e de cronograma viável quando a paralisação é prolongada.

O que foi decidido

A magistrada considerou comprovada a paralisação dos trabalhos por meses — inclusive ausência de operários e máquinas — e destacou que a incorporadora não apresentou comprovação fática cabal de retomada, nem remeteu novo cronograma de obra capaz de demonstrar viabilidade de entrega no prazo. Observou-se, em perícia ou vistoria judicial, que a obra estava em fase inicial em julho de 2026, com movimentação de terra e contenções e porcentual de execução inferior a 25%.

Diante desse cenário, a juíza concluiu pela ocorrência de inadimplemento antecipado da incorporadora, autorizando a rescisão e determinando a restituição integral das quantias pagas pelos adquirentes. Sobre a retenção alegada pela construtora com base no patrimônio de afetação, o juízo aplicou a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça e afastou a retenção, por entender que a rescisão decorreu de culpa exclusiva da empresa.

Base normativa e precedentes

• Art. 6º, CDC (Lei 8.078/1990) — princípios de proteção ao consumidor, com ênfase na vulnerabilidade e na facilitação da defesa de seus direitos.
• Código Civil (Lei 10.406/2002) — disposições sobre obrigações e inadimplemento contratual (regime geral dos contratos e resolução por inexecução).
• Lei nº 4.591/1964 — disciplina básica de incorporações imobiliárias e contratos vinculados ao mercado de construção.
• Lei nº 10.931/2004 — instituto do patrimônio de afetação, que segregou bens e receitas da incorporação para atender credores.
• Súmula 543, STJ —