Condomínio e omissão na fiscalização: TJ-SC admite responsabilidade

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina admitiu, em grau recursal, a legitimidade ativa de um condomínio para figurar no polo passivo de ação por danos morais proposta por condôminas que denunciaram condutas e omissões da administração. A decisão reformou a sentença de primeiro grau, entendendo que as alegações sobre falha da administração em aplicar e fiscalizar regras internas são suficientes, em sede de juízo de admissibilidade, para submeter a questão à instrução probatória.

Contexto

O caso envolve litígio interno em condomínio fechado, no qual duas moradoras imputaram à síndica e a outros integrantes da administração a prática de atos constrangedores e a omissão do condomínio diante de diversas infrações ao regimento e à convenção — tais como obras sem aprovação, falta de habite-se, ocupação de áreas comuns, instalação irregular de fossa séptica e estacionamento em locais proibidos. A controvérsia destaca o ponto nodal do direito condominial contemporâneo: até que ponto o condomínio, pessoa jurídica formada por coproprietários, pode ser responsabilizado por atos praticados por seus órgãos de administração ou por condôminos, e quando a omissão administrativa configura fonte autônoma de responsabilidade.

A divergência que motiva a demanda diz respeito a duas linhas de entendimento: (i) a que restringe a responsabilidade do condomínio às hipóteses em que haja atuação vinculada de seus agentes no exercício de função condominial; e (ii) a que admite responsabilização por omissão, quando a administração deixa de empregar meios previstos na convenção/regimento para prevenir ou sancionar infrações internas. A decisão do TJ-SC alinha-se com a segunda perspectiva, ao menos na fase de admissibilidade da ação.

O que foi decidido

A turma julgadora concluiu que, diante das alegações descritas na petição inicial, não se pode excluir de pronto a legitimidade do condomínio para figurar no pólo passivo. Aplicando a teoria da asserção, o tribunal entendeu que a análise sobre legitimidade deve partir das alegações iniciais e não da prova formada até então. Assim, caberá ao juízo de origem promover a instrução para apurar se houve omissão administrativa, se essa omissão gerou dano, e se há nexo causal e culpa imputável ao condomínio.

O colegiado ressaltou que o dever de atuação do síndico e dos órgãos de administração não é meramente facultativo quando a convenção ou o regimento interno estabelecem procedimentos e sanções. Nesse cenário, a imposição de penalidades previstas pela convenção configura atividade vinculada, sujeita a observância de princípios como isonomia, contraditório, ampla defesa e proporcionalidade. Por unanimidade, o recurso das autoras foi provido, a sentença de primeiro grau foi cassada e os autos retornaram para prosseguimento com produção de provas. A relatora também recomendou tentativa de mediação, em vista da continuidade da convivência condominial.

Base normativa e precedentes

• Art. 1.348, incs. IV e V, Código Civil (Lei nº 10.406/2002) — estabelece deveres do síndico, entre eles cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno e diligenciar pela conservação das áreas comuns.
• Art. 5, inc. LV, CF/88 — garantia do contraditório e da ampla defesa, princípios que orientam a aplicação de sanções internas e a necessidade de observância de devido processo.
• Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) — teoria da asserção e princípio da dilação probatória, que justificam a admissão da demanda para fase instrutória diante de alegações suficientes na petição inicial.
• Jurisprudência consolidada do tribunal — precedentes que reconhecem a possibilidade de responsabilização do condomínio por omissão administrativa quando comprovado o dever de atuar e o nexo causal com o dano.

Impacto prático

• Advogados das partes: a decisão indica que, em demandas envolvendo condutas de administradores e infrações internas, é legítimo pleitear a responsabilização do condomínio desde que a petição descreva fatos concretos que, se comprovados, evidenciem omissão. Isso amplia o alcance das ações indenizatórias e obriga maior atenção à estratégica probatória inicial.
• Síndicos e conselhos: reforça a necessidade de observância rigorosa da convenção e do regimento, registro formal de atos de fiscalização, aplicação regular de punições previstas, e garantia de mecanismos que preservem o contraditório e a ampla defesa antes de aplicar sanções.
• Condomínios e administradoras: recomenda-se revisão de rotinas administrativas, manutenção de atas, notificações formais, laudos técnicos em obras, e cautela na gestão de conflitos para reduzir riscos de responsabilização por omissão.
• Processos em curso: ações semelhantes que tenham sido extintas liminarmente por ilegitimidade podem ser revisitadas quando a petição inicial trouxer narrativas suficientes de omissão administrativa.

O que observar

• Formação probatória: a decisão afasta julgamento antecipado por insuficiência probatória, remetendo à instrução. Haverá disputa sobre ônus probatório (art. 373 do CPC) e prova técnica, especialmente em temas como habite-se e intervenções em áreas de preservação.
• Natureza das sanções: distinguir medidas vinculadas (impostas pela convenção) de mero exercício discricionário do síndico será determinante para aferir responsabilidade do condomínio.
• Modulação de efeitos e pedidos cautelares: eventual determinação de obrigação de fazer ou de não fazer (regularização de obras, suspensão de condutas) pode demandar providências de tutela provisória que conduzam à solução mais célere sem aguardar instrução completa.
• Mediação e convivência continua: o tribunal recomendou mediação, o que tende a ser eficaz em relações condominiais; contudo, acordos não prejudicam análise da existência de danos morais quando houver violação de direitos fundamentais à dignidade e integridade moral.

Em suma, o acórdão do TJ-SC reforça a tendência de responsabilização do condomínio por omissões de sua administração quando a convenção impõe deveres de vigilância e sanção, ao mesmo tempo em que preserva o contraditório e a necessidade de prova para confirmação do dano e do nexo causal. A decisão tem efeito prático imediato ao permitir a continuidade da demanda e impor aos gestores condominiais maior disciplina documental e procedimental.