Lei dos distratos: segurança jurídica e tensões sobre multas

A Lei dos Distratos passou a imprimir limites legais às retenções contratuais em distratos imobiliários, mas a interpretação e a revisão judicial desses percentuais têm provocado divergências que afetam a previsibilidade dos negócios e a proteção dos demais adquirentes.

Contexto

Nos últimos anos, o mercado imobiliário buscou regras mais claras sobre as consequências do desfazimento de contratos de promessa de compra e venda, sobretudo diante de grandes incorporações em construção. A Lei nº 13.786/2018 — conhecida como Lei dos Distratos — estabeleceu parâmetros sobre a restituição de valores pagos e sobre a cláusula penal aplicável quando o comprador der causa à resolução contratual. Ao mesmo tempo, instrumentos como o patrimônio de afetação foram usados para segregar recursos da obra, estabelecendo prioridade na aplicação de valores para conclusão do empreendimento. Essas inovações normativas visavam equilibrar duas necessidades: dar segurança financeira às incorporadoras para concluir obras e proteger a coletividade de adquirentes, evitando que rescisões individuais comprometam a entrega das unidades.

Na prática, contudo, a aplicação desses critérios tem sido marcada por decisões judiciais que, em muitos casos, abrandam os percentuais contratuais por entenderem haver abusividade da penalidade. Essa tensão judicial-corporativa tem repercussões imediatas sobre fluxo de caixa das incorporadoras, planos de viabilidade econômica das incorporações e expectativa de consumidores que dependem da conclusão do empreendimento.

O que foi decidido

A controvérsia central se concentra na interpretação e na aplicação dos limites previstos na Lei dos Distratos para retenção de valores: até 25% quando não há patrimônio de afetação e até 50% quando a incorporação está submetida a esse regime. Especialistas que debateram o tema em evento jurídico destacaram que a legislação trouxe um marco objetivo, porém insuficiente para uniformizar o tratamento pelo Judiciário. Em diversos casos, magistrados têm reduzido os percentuais contratuais aplicando, subsidiariamente, os critérios de equidade e proporcionalidade previstos no Código Civil para revisão da cláusula penal.

Os fundamentos que orientam essa atuação judicial costumam invocar o caráter sancionatório da cláusula penal quando desproporcional ao prejuízo efetivo, e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. Por outro lado, as incorporadoras e doutrina especializada sustentam que a legislação buscou calibrar economicamente a penalidade, levando em conta a dinâmica financeira da obra — recebimentos escalonados, necessidade de caixa para continuidade da construção e, no caso do patrimônio de afetação, a vinculação dos recursos ao empreendimento.

É relevante também o papel do Superior Tribunal de Justiça: processos repetitivos sobre o tema estão em debate, e os julgamentos de cortes superiores serão decisivos para uniformizar a aplicação da lei em todo o país, reduzindo a assimetria entre decisões de primeira instância e de tribunais estaduais.

Base normativa e precedentes

• Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos) — disciplina a devolução de valores e fixa limites para retenção em distratos de contratos de promessa de compra e venda, distinguindo regimes com e sem patrimônio de afetação.
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 412 a 416 — preveem regras sobre cláusula penal, sua função indenizatória e possibilidade de redução judicial quando a penalidade for manifesta desproporcional.
• Lei nº 10.931/2004 — dispõe sobre o patrimônio de afetação para incorporações imobiliárias, regime que permite vinculação de bens e receitas ao empreendimento.
• Jurisprudência do STJ (recursos repetitivos em tramitação) — casos em análise no tribunal superior tendem a consolidar critérios sobre aplicação dos percentuais e sobre a interação entre a Lei dos Distratos e o regime de patrimônio de afetação.
• Princípios constitucionais (CF/88) — especialmente o princípio da função social da propriedade e a proteção dos consumidores na seara contratual, que informam o equilíbrio entre interesses coletivos e individuais.

Impacto prático

• Para incorporadoras: decisões judiciais que reduzem retenções podem comprometer o fluxo de caixa previsto para completar obras, aumentando o risco de paralisações. A vinculação do patrimônio de afetação é mecanismo essencial para proteção desses recursos, porém sua eficácia prática depende de interpretação uniforme pelo Judiciário.
• Para compradores/adquirentes: a Lei dos Distratos oferece parâmetros calculáveis sobre o quanto poderá ser retido em caso de distrato, mas a intervenção judicial pode significar devoluções maiores em demandas individuais, favorecendo o consumidor em decisões casuísticas.
• Para advogados: aumenta a necessidade de elaboração contratual técnica — demonstrando a base econômica dos percentuais e a relação entre repasses recebidos e custos da obra — e de estratégias processuais que enfatizem a finalidade coletiva da norma e a proteção do patrimônio de afetação.
• Para o Judiciário: há pressão para conciliar o texto legal com princípios de proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa, o que amplia o papel do magistrado na valoração da prova econômica apresentada pelas partes.
• Para o mercado e financiadores: a previsibilidade jurídica afeta avaliações de risco e prazos de financiamento; entendimentos protecionistas ao adquirente podem elevar custo de crédito e condicionar novos modelos de captação.

O que observar

• Aguardam-se os julgamentos de recursos repetitivos no STJ, cuja orientação poderá uniformizar a interpretação dos percentuais e a interação com patrimônio de afetação; decisões do tribunal superior serão determinantes para modulação de efeitos.
• Em sede processual, será crucial demonstrar a base de cálculo utilizada pelas incorporadoras (percentual já recebido, custo da obra pendente) para justificar a retenção prevista contratualmente e resistir à redução judicial.
• Atenção à prova pericial econômico-financeira: perícias que esclareçam o impacto da devolução sobre a continuidade da obra tendem a ser decisivas para preservar o interesse coletivo dos adquirentes.
• Risco de decisões heterogêneas até a consolidação da jurisprudência: operadores devem preparar peças que articulem, de forma integrada, dispositivos da Lei dos Distratos, do Código Civil e do regime de patrimônio de afetação.
• Eventual necessidade de revisão contratual e de cláusulas de compliance imobiliário: incorporadoras podem buscar maior detalhamento contratual sobre cronograma de repasses e destino dos valores para mitigar contestações futuras.

O que observar