Pagamento frequente de aluguel em locação verbal gera responsabilidade

Decisão em síntese: A 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal confirmou sentença que rescindiu contrato de locação celebrado verbalmente, determinou o despejo dos ocupantes e condenou a empresa que vinha efetuando pagamentos habituais a arcar com os aluguéis atrasados, os vincendos até a desocupação e as tarifas de energia elétrica não pagas. O colegiado entendeu que a prática reiterada de transferências e depósitos revela adesão factual ao vínculo locatício, afastando a tese de pagamento de dívida de terceiro.

Contexto

A controvérsia inser-se numa linha de litígios recorrentes envolvendo contratos de locação verbais onde terceiros — pessoas jurídicas ou físicas — efetuam, em nome do ocupante, depósitos ou transferências ao locador. O núcleo do debate é distinguir o pagamento isolado de dívida alheia da atuação que, pela habitualidade e pela forma, traduz uma assunção de obrigações decorrentes da locação. Essa distinção tem relevância prática elevada: enquanto o pagamento eventual não cria responsabilidades contratuais para quem paga, a adesão fática pode produzir efeitos similares aos de uma asserção contratual, com consequências patrimoniais e processuais para o pagador.

O tema colide com princípios e institutos fundamentais do direito contratual e processual: a liberdade contratual e consensualismo (Código Civil), a afetividade probatória dos comportamentos das partes, a boa-fé objetiva e a função social dos contratos. Além disso, envolve regras práticas da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) sobre obrigações do locatário e o regime de despejo e cobrança de aluguéis.

O que foi decidido

A turma manteve integralmente a sentença de primeiro grau. Os julgadores partiram da análise probatória — sobretudo da existência de transferências bancárias periódicas, depósitos e outros pagamentos em favor do locador — para concluir que a empresa que realizou esses pagamentos não se limitou a quitar dívidas ocasionais de terceiro. Pelo contrário, sua conduta revelou participação contínua e efetiva na execução do contrato de locação.

Ao firmar esse entendimento, o colegiado qualificou a conduta como “adesão fática” ao vínculo obrigacional: comportamento repetido e padronizado que a prática jurídica não pode tratar como mero adimplemento isolado feito por terceiro. Com esse enquadramento, a empresa foi considerada legitimada passiva para figurar na ação de despejo e cobrança, sendo-lhe impostas as obrigações pecuniárias decorrentes da locação — aluguéis vencidos e vincendos até a desocupação e as tarifas de consumo da concessionária.

A decisão também reafirmou que, na locação residencial verbal, a prova comportamental das partes tem força para delimitar responsabilidades, e que o pagamento das despesas de consumo é obrigação do ocupante/locatário, independentemente de a conta estar registrada em nome de quem.

Base normativa e precedentes

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — disciplina a locação urbana, prevendo obrigações do locatário, hipóteses de despejo e cobrança de encargos locatícios; fundamento para a condenação ao pagamento de aluguéis e encargos.
• Lei 10.406/2002 (Código Civil) — estrutura os contratos em geral, a autonomia da vontade e a boa-fé objetiva, relevantes para interpretar a adesão fática e as consequências obrigacionais.
• Lei 13.105/2015 (CPC) — regras sobre legitimação ad causam, produção de prova e efeitos das decisões de primeiro grau e de apelação.
• Jurisprudência consolidada do tribunal — entendimento sobre a valoração das provas extrínsecas (pagamentos habituais) para definir legitimidade e assunção de obrigações por terceiros.

Impacto prático

• Para advogados de locadores: fortalece tese de que evidências de pagamentos regulares por terceiro são aptas a demonstrar assunção de obrigação, ampliando a lista de sujeitos que podem ser demandados em ações de despejo e cobrança.
• Para empresas que efetuam pagamentos em favor de ocupantes: alerta de risco jurídico. Transferências reiteradas podem ser interpretadas como tomada de responsabilidade contratual, com exposição a execuções e a obrigação de responder por aluguéis e encargos.
• Para inquilinos/ocupantes: cria possibilidade de responsabilização patrimonial de quem, de fato, esteja suportando o ônus do aluguel, mesmo que não conste formalmente no contrato.
• Para o mercado locatício: reafirma a importância de formalizar relações e registrar claramente quem é locatário e quem apenas presta auxílio financeiro, reduzindo litígios decorrentes da ambiguidade prática.

O que observar

• Prova e intensidade dos atos: a decisão pivotou na habitualidade dos pagamentos; pagamentos isolados ou esporádicos mantêm, em regra, a hipótese de quitação de dívida de terceiro. A dosimetria probatória será decisiva caso a caso.
• Possíveis recursos: a parte condenada pode buscar as instâncias superiores, suscitando questões sobre interpretação probatória e limites da responsabilidade por atos de terceiros. Em especial, devem ser exploradas provas de intenção, contrato subjacente e eventual sub-rogação.
• Cuidados contratuais preventivos: empresas que, por política interna, pagam aluguéis de empregados ou terceiros devem celebrar contratos acessórios (termo de responsabilidade, acordo de sub-rogação ou contrato tripartite) que delimitem expressamente obrigações e eventuais garantias.
• Encargos de consumo: a decisão confirma que o pagamento de tarifas de concessionária é obrigação do ocupante segundo a Lei do Inquilinato, independentemente da titularidade formal da conta; portanto convém pactuar cláusulas específicas sobre titularidade e responsabilidade pelo adimplemento.

Em síntese, a decisão do TJDF reforça que a prática reiterada de pagamentos pode transformar o papel de um terceiro no do sujeito obrigado pela locação. Advogados e gestores devem atentar para a prova documental e para a formalização de acordos quando houver participação de terceiros no custeio de aluguéis, sob pena de ver emergir responsabilidades inesperadas.