TJSP: empresas devem restituir comprador após rescisão unilateral

O juiz de primeiro grau reconheceu que incorporadora e construtora rescindiram unilateralmente contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária sem demonstrar causa legítima, e as condenou solidariamente à restituição integral dos valores pagos pelo comprador, com correção e juros. A pretensão por danos morais foi rejeitada por tratar-se de lide de caráter patrimonial, sem prova de ofensa aos direitos da personalidade.

Contexto

A controvérsia gira em torno da materialização do direito do consumidor perante o desfazimento de negócios jurídicos imobiliários em que se alega recusa do financiamento bancário. Em contratos de promessa de compra e venda, é frequente que as partes prevejam cláusulas condicionais ligadas à aprovação de crédito. Por outro lado, há frequentes litígios quando incorporadoras ou construtoras invocam a suposta negativa de financiamento para formalizar o distrato. A questão importa porque coloca em tensão o equilíbrio contratual, a proteção ao consumidor e os limites do poder unilateral das fornecedoras de rescindir negócios, sobretudo quando a parte contratante já adimpliu obrigações.

No plano probatório e processual, a disputa mobiliza as regras sobre inversão do ônus da prova previstas no Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a distribuição ordinária do ônus probatório do Código de Processo Civil (CPC), além dos deveres de boa-fé e cooperação insculpidos no Código Civil.

O que foi decidido

A turma de primeiro grau entendeu que as rés não trouxeram aos autos prova apta a demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do consumidor — especificamente, não houve documento da instituição financeira atestando a negativa do financiamento, nem relatório de análise, nem comunicação formal nesse sentido. Ademais, a notificação extrajudicial juntada pelas rés caracterizava o distrato como iniciativa do consumidor, sem mencionar recusa do crédito como causa do desfazimento. Não se verificou, ainda, qualquer prova de pedido de rescisão formulado pelo comprador.

Diante disso, o juízo concluiu que as rés promoveram a rescisão unilateral sem causa legítima, configurando inadimplemento contratual e violação aos deveres derivados da boa-fé objetiva (lealdade, cooperação e proteção da confiança). Em conseqüência, decretou a rescisão contratual por culpa exclusiva das rés e impôs a restituição integral de R$ 4.233,19, com correção monetária e juros de mora, em regime de solidariedade entre incorporadora e construtora. O pedido de indenização por danos morais foi rejeitado por ausência de elementos que demonstrassem lesão aos direitos da personalidade ou circunstância excepcional apta a justificar reparação extrapatrimonial.

Base normativa e precedentes

• Art. 6º, CDC (Lei 8.078/1990) — prevê a possibilidade de inversão do ônus da prova em favor do consumidor e estabelece princípios de proteção ao hipossuficiente.
• Art. 373, CPC (Lei 13.105/2015) — disciplina a distribuição do ônus da prova no processo civil; o juiz deve determinar quem cabe provar os fatos constitutivos e impeditivos.
• Art. 422, Código Civil (Lei 10.406/2002) — impõe o dever de boa-fé objetiva nos contratos, com deveres de lealdade e cooperação entre as partes.
• Art. 927, Código Civil (Lei 10.406/2002) — responsabilidade civil por ato ilícito, quando aplicável aos casos de culpa na rescisão contratual; aqui o juiz considerou inadimplemento e culpa das rés.
• Jurisprudência consolidada dos tribunais superiores — exige prova concreta do abalo extrapatrimonial para condenação em danos morais em litígios essencialmente patrimoniais.

Impacto prático

• Para advogados que atuam em demandas imobiliárias: a decisão reafirma a importância de produzir prova documental robusta sobre a negativa de financiamento quando esta for invocada como causa de distrato; sem comprovação, há risco de condenação ao ressarcimento integral e aplicação da solidariedade entre envolvidos no empreendimento.
• Para compradores/consumidores: reforça a proteção contra distratos promovidos por incorporadoras/ construtoras sem demonstração formal de impossibilidade contratual; pagamentos efetuados podem ser restituídos integralmente, corrigidos e acrescidos de juros.
• Para incorporadoras e construtoras: necessidade de formalizar e documentar integralmente negativas de crédito (com comunicações do agente financeiro, relatórios ou prova de solicitação do comprador), sob pena de responsabilização por rescisão sem causa.
• Para ações em curso: decisões que reconheçam falta de prova da negativa de financiamento podem ser utilizadas como parâmetro em execuções de cláusulas de distrato; a solidariedade entre responsáveis pode ampliar a esfera de cobrança.

O que observar

• Ônus probatório: as empresas devem produzir prova documental da recusa do financiamento — comunicações da instituição financeira, relatórios de análise ou prova de ciência do comprador — sob pena de inversão prática do ônus em desfavor delas mesmo sem formalização expressa de pedido pelo consumidor.
• Danos morais: tribunais tendem a restringir indenizações em litígios estritamente patrimoniais, exigindo demonstração concreta de violação aos direitos da personalidade; estratégias de pleito moral devem demonstrar efetivo abalo extrapatrimonial.
• Recursos e modulação: em grau superior, questões passíveis de debate incluem a extensão da solidariedade entre fabricantes e incorporadores e a análise sobre eventual aplicação de multa contratual ou cláusulas penais. Profissionais devem avaliar cabimento de recurso para discutir prova apta a demonstrar causa extintiva do contrato ou a quantificação de juros e correção.
• Risco processual: a decisão reforça a necessidade de cautela na elaboração de notificações e distratos extrajudiciais. Alegações contraditórias nas comunicações podem fragilizar a tese defensiva.

Em suma, a sentença exemplifica a aplicação concreta dos deveres de boa-fé e da carga probatória no direito do consumidor aplicado a negócios imobiliários: quando a empresa invoca negativa de financiamento para rescindir, deve prová-la de forma inequívoca, sob pena de restituição integral e responsabilização pelo desfazimento contratual.