STF veda cálculo do IPTU pela área do imóvel após EC 29/2000

Pleno do STF declarou inconstitucional a utilização da área do imóvel como critério para fixação da alíquota do IPTU; decisão, proferida no Tema 1.455 e relatada pelo ministro Dias Toffoli, tem efeito vinculante no âmbito da repercussão geral e impede a reprodução dessa técnica por outros municípios.

Contexto

A controvérsia discute se os municípios podem estabelecer alíquotas diferenciadas do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) com fundamento exclusivo na área construída ou na metragem do imóvel. O debate ganhou relevo após a promulgação da Emenda Constitucional nº 29/2000, que explícita e ampliou a possibilidade de progressividade do IPTU "em razão do valor do imóvel" e autorizou alíquotas diversas segundo "localização e uso". Historicamente, a jurisprudência do Supremo distinguiu formas de tratamento tributário: progressividade estrita (vinculada ao tempo e ao valor) e seletividade ou diferenciamento (ligada a classes como edificados/inedificáveis ou residenciais/não residenciais). A lei municipal de Chapecó/SC instituiu alíquota maior para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 m², provocando ação judicial e, por fim, recurso ao STF na via do Tema 1.455 da repercussão geral.

O que foi decidido

A turma do plenário do Supremo, por unanimidade, acompanhou o relator e firmou tese de que a área do imóvel não é critério legítimo para a fixação da alíquota do IPTU quando a norma municipal pretende utilizá‑la como fundamento de progressividade ou diferenciação tributária. O fundamento central é que a Constituição, após a EC 29/2000, autorizou expressamente a progressividade em razão do valor do imóvel e a diferenciação por localização e uso; entretanto, não autorizou a criação de novos parâmetros autonômicos de progressividade. O relator sustentou que a metragem diz respeito apenas ao dimensionamento físico da propriedade e não se confunde nem com o valor do bem, nem com sua localização, nem com a finalidade (uso) a que se destina. Assim, norma municipal que prevê alíquota majorada por mera área construída foi julgada inconstitucional no caso concreto (ARE 1.593.784), com confirmação da decisão de primeiro grau que ajustou o lançamento ao percentual constitucionalmente aplicável e determinou restituição do excesso pago no período não prescrito.

Base normativa e precedentes

• Art. 156, CF/88 — competência dos Municípios para instituir impostos sobre propriedade predial e territorial urbana; fundamento constituciona l da matéria.
• Emenda Constitucional nº 29/2000 — alteração constitucional que expressamente autorizou progressividade do IPTU em razão do valor do imóvel e admitiu diferenciações de alíquota por localização e uso.
• Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966) — princípios e normas gerais do tributo, notadamente quanto à interpretação restritiva das hipóteses de majoração tributária e ao respeito ao princípio da legalidade.
• Jurisprudência consolidada do STF — tradição anterior à EC 29/2000 que recusou progressividade fundada na área e que admitiu diferenciações por categorias de uso (edificado x não edificado; residencial x não residencial); esse pano de fundo foi utilizado como baliza interpretativa.

Impacto prático

• Para contribuintes (proprietários e condôminos): decisão permite questionar lançamentos municipais que majoraram alíquotas com base na área; possível restituição de valores pagos a maior nos períodos não prescritos.
• Para prefeitos e legisladores locais: limita a liberdade normativa municipal na modelagem do IPTU; projetos de lei que pretendam vincular alíquotas à metragem precisarão ser reavaliados ou substituídos por critérios admissíveis (valor, localização, uso).
• Para a administração tributária municipal: necessidade de revisão de cadastros e bases de cálculo que utilizem a área como elemento determinante de alíquota; maiores riscos de litigiosidade e necessidade de adequação de atos normativos e de lançamento para evitar nulidade.
• Para a advocacia tributária: abre caminho para demandas individuais e coletivas pleiteando repetição de indébito; também impõe prudência ao formular teses defensivas quando o município alega caráter de "uso" para justificar majorações por metragem.

O que observar

• Modulação e alcance: embora a tese seja vinculante no âmbito da repercussão geral, deverá ser observada a extensão temporal e a eventual modulação de efeitos em casos concretos; verificar se o STF explicitou limites à restituição em situações específicas.
• Distinção entre uso e dimensão: os municípios poderão continuar a diferenciar alíquotas por uso (comercial, industrial, prestação de serviços) e por localização; contudo, tentativas de transformar a área em proxy do uso podem ser rechaçadas.
• Redação normativa municipal: propostas de reforma da legislação local devem ser redigidas com linguagem consistente com os critérios constitucionais — foco no valor, na localização (setorização tributária) ou na destinação/finalidade do imóvel.
• Recursos e controle: decisões de primeira instância ou tribunais locais que tenham mantido alíquotas por área tornam-se vulneráveis; é previsível aumento de ações com pedido de repetição de indébito.

Conclusão: o entendimento do STF consolidou um limite constitucional à criatividade fiscal municipal: a metragem, como dimensão física, não pode ser convertida em fundamento autônomo de progressividade tributária do IPTU. A decisão reafirma a primazia dos critérios expressos pela Constituição — valor, localização e uso — e reforça a necessidade de conformidade das leis municipais com esse marco normativo e interpretativo.