STJ afasta cobrança de IPTU sobre lotes em área de preservação

A 2ª turma do Superior Tribunal de Justiça manteve decisão que afastou a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) sobre 1.161 lotes situados em área integrante de Parque Estadual em Guarulhos/SP, reconhecendo que as severas restrições ambientais impedem qualquer aproveitamento econômico dos imóveis — conclusão que torna inadequada a tributação municipal sobre esses terrenos. O efeito prático imediato é a ratificação da inexistência de relação jurídico-tributária para o período discutido em juízo, com impacto direto sobre lançamentos e cobranças do município.

Contexto

A controvérsia nasceu de ação declaratória de inexistência de relação jurídico-tributária proposta por titular de 1.161 lotes localizados em área abrangida por unidade de conservação estadual. As cobranças questionadas se referem a exercícios entre 1997 e 2019. O ponto central da disputa é se a imposição de restrições ambientais que vedam construção, edificação e ocupação transforma o domínio em bem sem aproveitamento econômico, o que, na visão da parte autora, afasta a capacidade contributiva e, assim, a exigibilidade do IPTU.

No Tribunal de Justiça de São Paulo a sentença reconheceu a inexistência da relação jurídico-tributária, mas declarou prescrita parte das cobranças. O conflito subiu ao STJ por recursos das partes. A tese ambiental versus lançamento tributário tem sido objeto de debates em tribunais, especialmente quando restrições administrativas tornam inviável qualquer uso econômico do imóvel. A importância da questão reside na delimitação dos limites do poder de tributar dos municípios frente a direitos de propriedade tutelados pela legislação ambiental e pela Constituição.

O que foi decidido

A turma do STJ, acompanhando o voto do relator, conheceu do recurso da empresa e desproveu o recurso interposto pelo município, mantendo afastada a cobrança do IPTU sobre os lotes atingidos pelas restrições ambientais. O fundamento central foi a constatação de que as limitações impostas — formalizadas em termos de ajustamento de conduta, certidões municipais e declaração de área de preservação máxima — impedem, de forma efetiva e permanente, a construção, edificação e qualquer ocupação capaz de gerar aproveitamento econômico dos imóveis. Diante dessa impossibilidade fática e jurídica de fruição econômica, a tese foi a de que não há base fática para imposição do imposto municipal que incide sobre a propriedade urbana.

Quanto à prescrição, o tribunal de origem havia reconhecido decadência ou prescrição parcial sobre parcelas do período pleiteado; a parte autora sustentou, sem sucesso integral, a imprescritibilidade da pretensão declaratória. No STJ, a turma manteve a decisão quanto aos efeitos temporais discutidos, sem estender automaticamente a declaração para todo o intervalo pleiteado.

Base normativa e precedentes

• Art. 156, CF/88 — elenca o IPTU como competência tributária municipal, definindo âmbito normativo do tributo.
• Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), art. 174 — dispõe sobre a prescrição para a cobrança do crédito tributário; relevante para delimitar o período exigível pelo ente tributante.
• Legislação ambiental estadual e termos de ajustamento de conduta — normas e instrumentos administrativos que podem impor servidões administrativas e restrições ao uso do solo, afetando a alteridade da base econômica do imóvel.
• Jurisprudência consolidada do tribunal — decisões que admitem afastamento de tributos quando demonstrada a impossibilidade de aproveitamento econômico em razão de restrições ambientais.

Impacto prático

• Para contribuintes e proprietários: confirma possibilidade de sucesso em demandas que demonstrem, por prova documental robusta, que restrições ambientais tornam o imóvel inaproveitável, afastando lançamentos de IPTU. A decisão fortalece a estratégia probatória baseada em atos administrativos que restrinjam o uso.

• Para municípios: alerta para a necessidade de exame cuidadoso antes de proceder a lançamentos tributários sobre imóveis situados em unidades de conservação ou sujeitos a condicionantes ambientais; o risco de insucesso administrativo e judicial aumenta quando a impossibilidade de uso restar comprovada.

• Para processos em curso: decisões monocráticas ou de primeira instância que mantenham lançamentos poderão ser enfrentadas com recursos baseados na demonstração de perda de base de cálculo por restrições ambientais; contudo, o prazo prescricional/decadencial deve ser analisado conforme o caso concreto e a orientação do STJ.

• Para a administração tributária: recomenda-se revisão de cadastros fiscais e integração com órgãos ambientais para evitar lançamentos indevidos que gerem passivo judicial.

O que observar

• Prova técnica: o sucesso da tese dependente de documentação administrativa e técnica (termos de ajustamento de conduta, certidões ambientais, laudos) que evidenciem a impossibilidade de edificação e de fruição econômica. A valoração de prova pelo tribunal superior foi jurídica sobre documentos já constantes dos autos, não reabertura probatória.

• Limites temporais: a decisão não necessariamente extingue todo o período de cobrança em todos os casos; questões de prescrição/decadência e efeitos temporais permanecem objeto de controvérsia e demandam análise casuística conforme o disposto no Código Tributário Nacional.

• Recursos e modulação: futuros pedidos de modulação de efeitos poderiam surgir caso a tese passe a impactar grande volume de lançamentos municipais; cabe atenção às estratégias recursais e à possibilidade de pacificação jurisprudencial mais ampla.

• Risco para advogados públicos e privados: a argumentação deve combinar prova documental administrativa com sustentação jurídica sobre a perda da base de cálculo tributária; erros na qualificação da prova ou tentativa de ampliação indevida do período podem levar à manutenção de decisões que reconheçam prescrição parcial.

Em síntese, a turma do STJ consolidou entendimento prático e jurídico no sentido de que a imposição de restrições ambientais que eliminam o aproveitamento econômico de imóveis pode obstar a cobrança de IPTU, reforçando a necessidade de compatibilização entre políticas ambientais e poderes de tributar dos entes municipais.