STJ: anuência contratual valida cobrança de taxa condominial

A decisão do Superior Tribunal de Justiça mantém a exigibilidade de cotas condominiais em face de uma adquirente que, ao firmar instrumento de cessão de direitos, assumiu expressamente a obrigação de responder pelos encargos do imóvel. A turma reformou o entendimento que afastava a cobrança por ausência de vínculo associativo, produzindo efeito imediato sobre a execução das obrigações pactuadas pelo adquirente.

Contexto

A controvérsia envolve a colisão entre duas linhas de proteção jurídica: o princípio da liberdade de associação e o princípio da autonomia contratual. Em 2015 o STJ consolidou no Tema 882 a compreensão de que associações de moradores, em geral, não podem exigir contribuições de quem não seja associado voluntariamente, tese que visa resguardar a não sujeição involuntária a obrigações associativas. O Supremo Tribunal Federal chegou a posicionamentos semelhantes (Tema 492), também orientados pela proteção à liberdade de associação e ao direito de não ser obrigado a integrar entidade para fim contributivo.

Por outro lado, a prática imobiliária registra instrumentos contratuais — como cessões de direitos e compromissos assumidos na compra — em que o adquirente aceita responder por débitos e encargos vinculados ao imóvel, inclusive aqueles destinados à manutenção de áreas comuns geridas por associações de moradores. O ponto de choque é se a adesão contratual, expressa no momento da aquisição, tem força para afastar a vedação contida nas teses repetitivas dos tribunais superiores quando o parcelamento ou condomínio for irregular.

A relevância prática é grande: decisões em sentido contrário geram um grande volume de créditos não recebidos por associações, afetam conflitos possessórios e influenciam a cadeia de responsabilidade sobre débitos de imóveis comercializados em loteamentos irregulares.

O que foi decidido

A 3ª Turma do STJ concluiu que a manifestação expressa do adquirente por meio de instrumento contratual é apta a legitimar a cobrança de taxas de manutenção e demais encargos condominiais, ainda que o parcelamento seja irregular e o cobrador seja uma associação de moradores. Em síntese, prevaleceu a tese de que a anuência contratual afasta a incidência das teses firmadas nos Temas 882/STJ e 492/STF, que protegem a liberdade de associação daqueles que não consentiram em participar.

O colegiado entendeu que a assinatura do contrato em que a compradora se comprometeu a arcar com débitos e encargos futuros vincula-a perante a associação, tornando exigíveis as cotas referentes ao período indicado na ação de cobrança. Em razão desse compromisso contratual expresso, a alegação de ausência de vínculo associativo deixou de ser obstáculo à cobrança.

Base normativa e precedentes

• Art. 5º, CF/88 — assegura a liberdade de associação; fundamento central das teses que vedam contribuição sem consentimento.
• Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 421 — princípio da função social do contrato, relevante para interpretar obrigações contratuais assumidas entre particulares.
• Tema 882/STJ — precedente repetitivo do Superior Tribunal de Justiça que reconheceu limitações à cobrança de taxas por associações para não associados.
• Tema 492/STF — tese do Supremo Tribunal Federal que delimita a proteção contra imposição de contribuições a quem não tenha aderido à associação.
• Jurisprudência consolidada do tribunal — decisões posteriores que, em casos análogos, passaram a reconhecer o peso da anuência contratual expressa para validar cobranças em parcelamentos irregulares.

Impacto prático

• Para advogados de cobrança e associações de moradores: reforço da possibilidade de executar créditos quando houver instrumento contratual claro que transfira aos adquirentes a responsabilidade por encargos do imóvel. Exigirá atenção à redação do contrato e à prova documental da anuência.
• Para proprietários e adquirentes: evidência de que compromissos assumidos na aquisição podem suprir a ausência de filiação formal à associação; implica risco de responsabilidade por cotas futuras e passadas.
• Para tribunais inferiores: sinal de que a interpretação das teses repetitivas não é absoluta; elas podem ser relativizadas diante de consentimento contratual expresso.
• Para o mercado imobiliário e securitização de créditos: potencial aumento da segurança jurídica dos créditos de associações quando lastreados por compromissos contratuais, elevando a possibilidade de cobrança judicial e extrajudicial.

O que observar

• Prova documental: a decisão ressalta a importância da prova do consentimento expresso. Instrumentos de cessão ou compra que contenham cláusulas que deslocam encargos para o adquirente precisarão ser produzidos e interpretados com rigor.
• Limites à relativização das teses: permanece a necessidade de distinguir casos em que houve efetivo consentimento do adquirente daqueles em que a imposição do encargo decorre de cláusulas abusivas, simuladas ou de negociação viciada; esses aspectos poderão sustentar impugnações.
• Recursos e modulação: a decisão do colegiado pode ser questionada via embargos de declaração ou recursos aos próprios órgãos competentes, bem como provocar pedido de modulação de efeitos em casos repetitivos; cabe acompanhar desdobramentos em ações repetitivas e eventuais repercussões gerais.
• Risco de insegurança jurídica: decisões conflitantes entre a proteção à liberdade de associação e a autonomia contratual continuarão a gerar divergência nos tribunais de instância inferior até que se firme um posicionamento uniforme em sede de recursos repetitivos ou julgamento de repercussão geral.

Em conclusão, a decisão do STJ reforça a prevalência da manifestação de vontade contratual nas relações imobiliárias, permitindo que obrigações assumidas em instrumentos de cessão de direitos afastem a indisponibilidade das teses protetivas da não associação. Para operadores do direito, a lição prática é dupla: estruturar e documentar adequadamente compromissos contratuais e, do outro lado, identificar circunstâncias que possam viciar a adesão ou transformar cláusulas em ônus abusivo, matéria que seguirá sendo objeto de litígio e refinamento jurisprudencial.