STJ: condomínio pode vedar aluguel por curta temporada em unidades

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça considerou lícito que um condomínio impeça a utilização de unidades para locações de curta temporada, entendendo que esse uso descaracteriza a destinação residencial do edifício e afronta a convenção condominial. A decisão teve efeito concreto imediato para o caso concreto, autorizando a insurgência do condomínio contra a oferta massiva de unidades por plataformas digitais.

Contexto

A controvérsia nasce da colisão entre o direito de propriedade e as limitações previstas na convenção condominial sobre a destinação das unidades. Com a difusão de plataformas de hospedagem de curta duração, muitos prédios residenciais passaram a conviver com elevada rotatividade de moradores e com efeitos sobre a segurança, o sossego e a finalidade do condomínio. Juridicamente, o tema dividiu tribunais e câmaras, levando o Superior Tribunal de Justiça a promover debate interno e, posteriormente, a suspensão de processos similares para uniformização pelo rito dos repetitivos.

A questão importa porque envolve múltiplos vetores: interpretação das cláusulas de destinação em convenções; alcance do direito de propriedade face às normas internas e ao regime do condomínio; aplicação dos arts. do Código Civil que regulam o condomínio edilício; e o papel do STJ na estabilização de teses que afetam contratos de consumo de plataformas digitais e a ordem interna dos condomínios. A controvérsia também tem impacto prático imediato na economia de compartilhamento e no mercado imobiliário urbano.

O que foi decidido

A turma firmou que o aluguel de curta temporada praticado com alta rotatividade, como ocorre em plataformas tipo Airbnb, pode desvirtuar o caráter residencial do imóvel e, por consequência, violar a convenção de condomínio que restringe usos diversos do residencial. Aplicando a orientação consolidada pela 2ª Seção do STJ, o colegiado autorizou a atuação do condomínio para vedar a oferta de unidades destinadas a essa modalidade de locação.

No julgamento houve divergência: dois ministros sustentaram que o direito de propriedade prevalece quando a convenção não estabelece proibição expressa dessa exploração, mas a maioria concluiu pelo cabimento da restrição quando a convenção veda usos diversos do residencial. O fundamento central é que o direito de propriedade não é absoluto e admite limites impostos pelo regime condominial e pelas normas civis e constitucionais que tutelam a destinação da edificação e a convivência entre condôminos.

A decisão seguiu posicionamento atribuído a entendimento recentemente consolidado pela 2ª Seção, tendo o colegiado do caso declarado aplicável a mesma tese, ainda que o processo tenha se desenrolado entre 2024 e 2026 e tenha passado por pedidos de vista sucessivos.

Base normativa e precedentes

• Art. 5º, CF/88 — garantia do direito de propriedade, mas ressalvadas as restrições de interesse coletivo e normas constitucionais.
• Arts. 1.331 a 1.358, Código Civil (Lei 10.406/2002) — disciplina do condomínio edilício, competências da assembleia, convenção condominial e limites ao uso das unidades.
• Art. 1.335, Código Civil — direitos e deveres do condômino, incluindo respeito à convenção e à destinação do imóvel.
• Repetitivos e rito dos repetitivos, STJ — técnica de uniformização de tese vinculante para processos repetitivos, aplicada para estabilizar decisões sobre locação de curta temporada.
• Jurisprudência da 2ª Seção do STJ (maio de 2026) — tese segundo a qual a locação de curta temporada pode descaracterizar a finalidade residencial e, assim, ser vedada pela convenção do condomínio.
• Jurisprudência da 4ª Turma do STJ — aplicação prática dessa tese no caso concreto, confirmando possibilidade de proibição por parte do condomínio.

Impacto prático

• Para administradores e síndicos: confirma-se a possibilidade de adotar medidas administrativas e judiciais para impedir ofertas de locação por curta temporada quando a convenção condominial prevê destinação estritamente residencial. Será necessário revisar regimentos internos e orientar assembleias sobre a redação de cláusulas de destinação.
• Para proprietários e locadores: reduz-se o espaço de manobra para explorar plataformas de hospedagem em condomínios que vedem usos diversos; contratos de locação e anúncios devem ser avaliados frente à convenção e à eventual responsabilização por descumprimento.
• Para plataformas e economia compartilhada: a decisão sinaliza que modelos de negócios que dependem de alta rotatividade enfrentarão limitações locais, impactando oferta e potencial de receita em edifícios com convenções restritivas.
• Para o mercado imobiliário: a tendência pode valorizar unidades em prédios com regras permissivas e onerar imóveis em condomínios que restrinjam locações de curta duração, em razão da diminuição da renda extra por hospedagem.
• Processos em curso: a uniformização pela 2ª Seção e a declaração de suspensão de processos apontam para um efeito de estabilidade jurisprudencial, mas cada caso seguirá dependendo do teor da convenção e do perfil factual do condomínio.

O que observar

• Não se trata de proibição automática e geral: a análise é casuística e depende do texto da convenção e das circunstâncias fáticas (grau de rotatividade, impacto sobre a segurança, ruído, uso de áreas comuns, etc.).
• Redação da convenção: condomínios que desejem vedar a locação por curta temporada devem explicitá-lo na convenção para fortalecer a tutela; cláusulas gerais de destinação residencial já podem ser interpretadas em sentido restritivo, mas a clareza reduz litígios.
• Recursos e modulação: a 2ª Seção do STJ conduzirá julgamento para fixação de tese vinculante; resta acompanhar eventual modulação de efeitos e as implicações para decisões já proferidas.
• Medidas imediatas: administradores devem propor assembleias e, se necessário, ações de cumprimento de convenção; proprietários devem revisar anúncios e contratos e avaliar riscos de multa e medidas judiciais.
• Risco de fragmentação jurisprudencial: apesar da tendência consolidada no STJ, tribunais estaduais e cortes inferiores podem ter leituras diversas até a completa estabilização do tema, exigindo cautela estratégica dos advogados.

Conclusivamente, a posição majoritária do STJ reafirma a prevalência das normas condominiais sobre usos que desvirtuem a natureza residencial do edifício, submetendo o exercício do direito de propriedade às limitações legítimas previstas na convenção e na legislação civil. A consolidação da tese pela 2ª Seção será o próximo marco a ser monitorado por operadores do direito e pelo mercado imobiliário.