STJ confirma impossibilidade de usucapião sobre área submersa

A 3ª turma do Superior Tribunal de Justiça negou o pedido de usucapião em relação a uma área permanentemente submersa pelo reservatório de uma usina hidrelétrica, com efeito prático imediato de manter a indisponibilidade registral dessa porção de solo e impedir o reconhecimento da propriedade privada reclamada pela concessionária.

Contexto

A controvérsia que chegou ao tribunal envolve a possibilidade de aquisição da propriedade por meio da usucapião — instituto privatizante que consolida a posse prolongada em título de domínio — quando o bem encontra-se submerso em razão da formação de um reservatório para geração de energia. O caso refletiu uma tensão clássica entre a eficácia do instituto aquisitivo e a proteção do patrimônio afetado ao serviço público: terras incluídas em áreas destinadas à operação de empreendimentos de utilidade pública ou de uso coletivo costumam ser tratadas como integradas ao domínio público ou ao patrimônio público afetado, o que, segundo a jurisprudência majoritária, impede a aquisição da propriedade por via sucessiva e privada.

A discussão não é apenas exótica pela imagem de uma "mansão submersa" evocada no debate oral, mas porque toca em questões centrais do direito registral, do regime de bens públicos e da função social da propriedade. Há ainda repercussões práticas sobre o fechamento de lacunas cadastrais, a segurança jurídica nas matrículas e a possibilidade de regularização fundiária quando a paisagem física do imóvel é alterada por obras de engenharia pública ou concessões.

O que foi decidido

A turma entendeu que a natureza do domínio sobre parcela permanentemente submersa pelo reservatório impede o reconhecimento do usucapião pleiteado. Em síntese, o julgado recusou a pretensão de registrar a propriedade em favor da concessionária que alegou posse por mais de vinte anos, sustentando que a situação de inundação — vinculada à atividade de geração de energia elétrica e ao empreendimento público/concessionado — retira da área a condição de bem suscetível à aquisição pela via usucapiente.

O fundamento central repousou na ideia de que bens integrantes de regimes públicos, ou afetados a fins de serviço público e de utilidade pública, não podem ser apropriados por particulares via posse prolongada, porque a destinação pública e a reserva ao uso coletivo ou à atividade estatal se sobrepõem à posse material privada. Assim, a pretensão registral da concessionária foi rejeitada, mantendo-se a impossibilidade de converter a posse em domínio perante o registro imobiliário.

Base normativa e precedentes

• Constituição Federal, art. 20 — dispõe sobre bens da União e categorias de bens públicos, fundamento para a distinção entre bens públicos e privados. Sua aplicação é central quando se discute a disponibilidade de áreas afetadas a serviços públicos.
• Código Civil (Lei 10.406/2002) — regula a usucapião e os requisitos para aquisição originária do domínio pela posse prolongada; trata-se do diploma que disciplina prazos, boa-fé, justo título e natureza da posse em suas modalidades.
• Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) — disciplina a matrícula e o registro de imóvel; relevante para entender o efeito da decisão sobre o registro imobiliário e a exigência de prova da cadeia dominial.
• Jurisprudência consolidada do STJ — há entendimento reiterado no sentido de que bens públicos dominiais ou afetados ao serviço público não são objeto de usucapião contra o poder público ou contra a destinação pública; o tribunal costuma vedar aquisições que prejudicam a integridade do patrimônio público ou a execução de atividade estatal.

Impacto prático

• Para concessionárias e titulares de áreas alagadas: a decisão estreita a via de regularização patrimonial por usucapião quando a área estiver vinculada a reservatórios ou a atividade pública, exigindo outras estratégias (indenização, regularização por via administrativa ou acordos) para alcançar titularidade registral.
• Para advogado imobiliário e contencioso registral: reforça a necessidade de avaliar a destinação pública do imóvel e produzir prova documental sobre a ausência de afetação pública antes de formular ações possessórias com fundamento usucapiente; defesas deverão centrar-se na demonstração de que não houve desapropriação, afetação ou inscrição pública que torne o bem indisponível.
• Para o registrador de imóveis: sinaliza justificativa para manter óbices registrários quando existir evidência de inclusão do imóvel em massa patrimonial destinada a serviço público; o registro segue dependente de decisão administrativa ou judicial que demonstre a dispensa da afetação.
• Para o Estado e órgãos reguladores: confirma o escudo jurídico que protege ativos afetados a infraestrutura; decisões desse jaez contribuem para a previsibilidade na gestão de bens públicos vinculados a concessões e à produção de energia.

O que observar

• Prova da afetação: em casos futuros, a definição sobre usucapião dependerá criticamente da prova documental da destinação do imóvel ao serviço público (contratos de concessão, atos de desapropriação, registros administrativos). A ausência de ato formal de afetação não garante automaticamente a possibilidade de usucapião, mas complica a análise.
• Recursos e modulação: a matéria admite recursos internos; a uniformidade no tribunal tende a consolidar a tese, porém possibilidades de distinção fática permanecem — por exemplo, áreas ocupadas antes do empreendimento com atos de posse com ânimo de dono e sem interferência estatal podem ensejar debates distintos.
• Tecnologia e cenários hipotéticos: provocações retóricas sobre construções submersas não alteram o eixo jurídico: o que importa é a função pública e a indisponibilidade do bem. Avanços tecnológicos que permitam uso novo do espaço submerso não desconfiguram, por si só, a subordinação do bem ao patrimônio público.
• Risco processual para advogados: adotar a via do usucapião sem exame prévio da afetação pública pode resultar em decisões desfavoráveis e custas processuais; recomenda-se cautela e atuação multidisciplinar (ambiental, administrativo, técnico) para mapear a realidade fática antes do ajuizamento.

O que observar

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